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jeudi 8 septembre 2011

Actualité législative : réforme des plus-values immobilières.


Actualité législative : réforme des plus-values immobilières.

 

Le déficit budgétaire, le contexte général de crise économique et financière au niveau européen et international a conduit le gouvernement, via son projet de loi de finances rectificative pour 2011, à proposer des mesures qui vont impacter le marché immobilier.

Celui-ci, déjà marqué par un ralentissement des transactions lié à une offre insuffisante d’une part et à la frilosité de certains acquéreurs d’autre part - dans les deux cas s’expliquant par le contexte précité auquel s’ajoute la période pré-électorale (élection présidentielle du printemps 2012), toujours synonyme d’attentisme -, risque fort de devenir encore plus atone.

Le plan de rigueur annoncé et amorcé par le 1er ministre François FILLON (visant, a priori, à ce que l’Etat récupère environ deux milliards d’Euros) est notamment marqué par un net durcissement des plus values immobilières, à l’exception de celles pouvant intervenir lors de la vente des résidences principales.

En effet, l’Assemblée Nationale a voté le 6 septembre dernier un texte sur l’imposition des plus-values immobilières des particuliers prévoyant une exonération pour durée de détention de 30 ans (contre 15 ans auparavant) et qui aménage les pourcentages de réduction suivants :

-       Jusqu’à 5 ans après l’acquisition : aucune réduction/exonération n’est accordée,

-       de la 6éme à la 17éme année révolue : 2% d’abattement sur la plus-value pour chaque année de détention,

-       de la 18éme à la 24éme année révolue : 4% d’abattement sur la plus-value pour chaque année de détention,

-       de la 25éme à la 30éme année révolue : 8% d’abattement sur la plus-value pour chaque année de détention.

De fait, les abattements, autrefois de 10% par an, et cela jusqu’à la quinzième année, ont donc été fortement revu à la baisse.

Il est à noter que ses dispositions s’appliqueraient (le conditionnel est, pour l’instant, de rigueur puisque ces aménagements peuvent être modifiées lors de l’examen du texte par le Sénat) aux plus-values réalisées au titre des ventes intervenues à compter du 1er février 2012.

Si cette réforme est entérinée, acheter un appartement (notamment pour les investisseurs ou les primo-accédants) sera encore plus délicat, tant certains propriétaires vont hésiter de vendre des appartements (considérés comme une résidence secondaire).

La recherche d'appartement va donc nécessiter de plus en plus d'investissement en temps et un savoir faire accru !

 

samedi 21 mai 2011

Autoroute Castres-Toulouse : réflexion et concertation en cours.

 

Autoroute Castres-Toulouse

Le trajet de la future autoroute devant relier Castres à Toulouse à horizon 2013 est actuellement l’objet d’une réflexion autour de points sensibles liés au foncier notamment autour de Verfeil, de la vallée du Girou et de Cuq-Toulza.

Comme cela a été le cas autour de l’axe Albi-Toulouse pour les villages et villes situées à proximité de l’autoroute A68 (et l’intérêt immobilier pour ces derniers, est, du reste, toujours significatif), d’un point de vue immobilier, cette partie de la Haute-Garonne et du Tarn devrait devenir un nouveau point névralgique.

Sous réserve de ne pas subir les nuisances de la future autoroute, ceux qui sont actuellement propriétaires à proximité du tracé à venir valoriseront leur bien.

Pour ceux qui désirent acheter une maison ou un appartement dans ce secteur (perspective d’une mutation professionnelle à Toulouse ou Castres, souhait d’investir, etc.), c’est peut-être encore le moment de chercher un logement, une opportunité à un prix cohérent…

Plus généralement, sur ce vaste chantier où l’Etat, les élus (entre autres ceux du Sud du Tarn), la population, la DREAL Midi-Pyrénées, le Préfet de Région interagissent voir le site officiel : http://www.autoroute-castres-toulouse.midi-pyrenees.gouv.fr/ qui met en avant le projet et son évolution, les acteurs et le processus de concertation et les différentes cartes.

Sur la question actuelle de la validation du fuseau d’Etude (300 m) envisagé retenu pour la recherche du tracé de référence de l’autoroute, voir l’article du journal La Dépêche en date du 20 mai 2011 : « Castres-Toulouse : le trajet se dessine ».

 

mercredi 30 mars 2011

Chasseur ImmobilierToulouse – journal télévisé de FR3 région Midi-Pyrénées


Au cœur de l’actualité immobilière, le métier de chasseur immobilier est de plus en plus mis en avant.

 

Il est vrai que ce coach immobilier (ou chercheur de biens immobiliers ou chasseur d'appartement) constitue une alternative de choix pour trouver un appartement ou une maison dans un contexte économique marqué par un manque d’offre qualitative, une certaine pénurie de bien.

 

Outre le fait qu’il peut dénicher un bien immobilier rare (immobilier de prestige, appartement de luxe ou résidence, logement traditionnel), le chasseur immobilier conseille, permet une acquisition au juste prix, des placements judicieux (via une connaissance, entre autre, des prix au m2 très fine), négocie au mieux les biens dans les intérêts de son client acquéreur.

 

Tel est le cas à Toulouse et en Haute-Garonne, voire plus généralement en Midi-Pyrénées, de la Société DOMICILIUM comme le relate ce reportage du Journal télévisé de FR3 du mois de mars : Chasseur appartement Toulouse – FR3 région Midi-Pyrénées.


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jeudi 10 mars 2011

Chasseur d'Immobilier, un métier en plein essor

La Presse en parle :

Dans son numéro des mois de mois de Mars et Avril 2011, la Revue Objectif-News met en avant le métier de chasseur de biens immobiliers, notamment la Société DOMICILIUM - chasseur immobilier, "premier installé en 2007" à Toulouse et en Haute-Garonne.

Pour en savoir plus, voici l'article consacré à cette activité de recherche immobilière novatrice, résolument tournée du coté acheteur, des acquéreurs (investisseur, primo-accédant, personne à la recherche d'un bien immobilier de prestige, profession libérale, cadre muté, expatrié, etc.) qui manquent de temps pour trouver et acheter sereinement leur futur logement (appartement, maison, etc.) : Objectif-News mars/avril 2011 : Chasseur d'Immobilier, un métier en plein essor

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mardi 11 janvier 2011

Sud-Ouest : Toulouse une ville en pleine expension - dynamisme économique, nouveaux arrivants, étudiants plus nombreux, dévelopement des transports en commun


Revue de Presse :

 

Dans son édition du 10 janvier 2011, le journal Sud-Ouest dresse un bilan élogieux de la ville rose en termes de dynamisme économique, synonyme entre autre de d’un nombre record en France de nouveaux arrivants.

 

« La croissance en tache d'huile de la Ville rose.

La Communauté urbaine compte désormais 37 communes. Sa population pourrait bientôt dépasser celle de l'agglomération bordelaise.

Douze nouvelles communes ont intégré la Communauté urbaine de Toulouse au 1er janvier. La nouvelle entité, aussi appelée Grand Toulouse et présidée par le député-maire de la Ville rose, Pierre Cohen (PS), compte donc 703 386 habitants, répartis sur 37 communes, et s'étend un peu plus au nord et à l'est de Toulouse.

Depuis vingt ans, 7 000 nouveaux habitants arrivent chaque année à Toulouse, un chiffre record en France, selon l'Insee. La Ville rose arrive juste derrière Paris, qui accueille 8 000 habitants de plus par an. La réputation de bonne qualité de vie de la Ville rose, reposant sur son climat, sa convivialité, et son urbanisme, y est sans nul doute pour quelque chose.

La Communauté urbaine, quant à elle, grossit chaque année de 15 000 habitants. Elle pourrait donc rapidement dépasser la Communauté urbaine de Bordeaux et prendre, avec la réforme territoriale, le statut de métropole.

Attractivité économique:

Son pôle universitaire de 100 000 étudiants, renforcé par le plan Campus lancé par la Région, explique en partie le fait que 65 % des nouveaux arrivants aient moins de 30 ans.

La Communauté urbaine de Toulouse attire les jeunes actifs grâce à ses nombreux bassins d'emplois, en particulier dans les domaines de l'aéronautique, du spatial, de la santé et de l'agriculture. La naissance l'année dernière au sud-est de Toulouse du Cancéropôle, premier centre européen de recherche et de soins sur le cancer, et l'extension de Sanofi-Aventis ont généré plus de 1000 emplois.

Citons aussi le projet de Montaudran Aérospace, futur grand site européen dédié à l'aéronautique et à l'espace, ou encore la construction de plusieurs ZAC, comme à Balma-Gramont, ou aux Ramassiers. Les projets immobiliers fleurissent, par exemple dans l'ancien quartier d'AZF, en pleine reconstruction.

La croissance exponentielle de l'agglomération toulousaine s'accompagne du développement des transports en commun, retenu comme priorité de son budget 2011.

Après la ligne de tramway inaugurée en décembre dernier, qui dessert le nord de l'agglomération, deux autres lignes verront le jour d'ici à 2012, l'une desservant l'aéroport, l'autre le futur quartier des sciences en centre-ville ».

 

En matière de marché immobilier, de recherche immobilière, le corolaire à ce dynamisme économique, à cette arrivée chaque année de nouveaux habitants, à des étudiants en nombre croissant est le manque de logements.


Les projets immobiliers existent, mais la difficulté (en matière d’achat ou de location) à trouver un appartement ou une maison est une réalité quotidienne pour les acquéreurs ou locataires.

 

Ce qui explique le succès du recours des toulousains ou néo toulousains à un chasseur immobilier (ou chasseur d'appartement ou coach immobilier) pour acquérir leur bien immobilier (celui-ci s’occupant intégralement de la recherche de bien, négociant au mieux les prix) et aux propriétaires vendeurs (pas assez nombreux) le recours à des Société de Home Staging pour valoriser leur appartement ou maison au moment de la vente.


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mercredi 8 décembre 2010

L’évolution démographique, un enjeu en matière de logement et d’habitat ? Investisseur, comment trouver un appartement à Toulouse ?

L’évolution démographique est un enjeu pour les politiques de logements, les constructions à venir, les choix urbains, les politiques de la ville et l’aménagement des territoires des prochaines années.

 

En ce sens, les chiffres que vient de publier l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) devront être analysés avec attention par l’ensemble des acteurs du marché immobilier : des pouvoirs publics aux promoteurs qui tendent, ensemble, à façonner le paysage urbain, mais aussi par les investisseurs privés ayant la capacité et la volonté de raisonner dans le plus ou moins long terme.

 

A ce titre, voici une partie des projections de l’INSEE en date du 7 décembre 2010 :

 

En résumé, « d’ici 2040, en supposant que les tendances démographiques récentes se maintiennent, la population de la France augmentera de 15 %.

En métropole, elle devrait continuer de se concentrer vers le Sud et l’Ouest, à l’inverse de certaines régions du Nord-Est.

Toutefois, dans les régions méditerranéennes, le solde migratoire avec les autres régions pourrait évoluer moins rapidement qu'au cours de la période 1990-2007, contrairement à l’Auvergne, au Limousin et aux régions du littoral atlantique.

Les migrations interrégionales façonneront les dynamiques démographiques régionales davantage que le solde naturel, car le nombre de décès augmentera, avec l’arrivée aux grands âges des générations du baby-boom.

Elles pourraient également accentuer le vieillissement de la population dans certaines régions insulaires et le ralentir en Île-de-France. »

 

S’agissant de Midi-Pyrénées, cette région pourrait enregistrer une croissance démographique de 27,9% d’ici 2040. Confirmant ainsi qu’elle est la région la plus attractive de France avec le Languedoc-Roussillon (qui connaitrait une croissance de 28,5%).

INSEE statistiques démographique Midi-Pyrénées

 







De fait, 3,596 millions d’habitants résideraient en Midi-Pyrénées en 2040 contre 2,811 millions en 2007, sachant que la croissance de la population serait assurée en majeur partie par les migrations ; l’attractivité de notre région restant toujours l’une des plus importantes de l’Hexagone.

 

Pour plus d’informations, voir le site de l’INSEE :

http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1326

 

A ce jour, la Haute-Garonne est un département jeune et dynamique :

 

Les analyses de l’INSEE constituent, là encore, une aide précieuse.

 

En substance, « la Haute-Garonne, avec 1,1 million d’habitants, dégage des soldes naturel et surtout migratoire nettement excédentaires.

Les autres départements de la région sont également attractifs, plus particulièrement l’Ariège, le Lot et Tarn-et-Garonne. Le solde naturel, en revanche, n’est excédentaire qu’en Haute-Garonne.

La population de Midi-Pyrénées est plutôt âgée : 19 % de ses habitants ont 65 ans ou plus (contre 17 % en France métropolitaine) et 29 % moins de 25 ans (32 %).

Seule la Haute-Garonne a une population plus jeune qu’en moyenne nationale, les moins de 25 ans y sont deux fois plus nombreux que les 65 ans ou plus. ».

 

Plus d’informations sur le portail de l’INSEE :

http://www.insee.fr/fr/regions/midi-pyrenees/default.asp?page=faitsetchiffres/presentation/presentation.htm

 

Ces statistiques expliquent que le marché immobilier étudiant est très porteur en Haute-Garonne, notamment à Toulouse.

 

Les investisseurs choisissent ainsi souvent la ville rose à la fois pour se constituer un patrimoine sûr et obtenir une rentabilité immédiate attractive.

 

En effet, le dynamisme de la ville, ses pôles d’emplois importants, la qualité de vie de Toulouse, expliquent que de nombreux étudiants se retrouvent à Toulouse pour leurs études et aspirent y rester en suivant.

 

De fait, les petites surfaces en centre ville et autour des campus étudiants sont, logiquement, recherchés par les investisseurs, parmi lesquels figurent les parents à la fois soucieux de l’avenir de leurs enfants et souhaitant placer leur argent dans la pierre pour un rendement immédiat (entre 4,5 % et 6,5% en moyenne selon l’emplacement exact du bien, son état, etc.) et une valorisation patrimoniale quasi certaine dans le centre ville et fort probable à proximité des pôles universitaires à plus ou moins court terme.

 

La demande l’emportant largement sur l’offre, les loyers sont, en effet, particulièrement rémunérateurs.

 

Dans ce contexte où il est aisé de louer, de trouver des étudiants dont les parents se portent cautions, etc. la difficulté réside dans le fait de dénicher un appartement qualitatif : studio, T1 ou T2 notamment, même si la colocation peut aussi être envisagée avec des surfaces plus grandes (T3 ou T4).

 

Pour se faire, recourir à un spécialiste du marché immobilier toulousain caractérisé par une pénurie d’offre devient souvent nécessaire.

 

Tel le cas du chasseur immobilier qui conseille et explore la totalité du marché, de façon objective (puisqu’il n’a pas de bien à vendre, un stock d’appartements à écouler), en fonction du cahier des charges précis de son client.

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Pionnière et leader dans l’activité de chasseur immobilier (ou chasseur d’appartement, ou encore coach immobilier) à Toulouse, tel est le cas principalement de la Société DOMICILIUM.

 

Son équipe de sept chasseurs immobiliers, et son réseau de partenaires qualifiés, offre un service sur mesure, personnalisé, en accompagnant leur client acquéreur jusqu'à la finalisation de leur projet immobilier.

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N’étant rémunérés que s’ils trouvent le bien correspondant aux attentes de leurs clients, les chasseurs immobiliers de DOMICILIUM mettent tout en œuvre (ne serait-ce qu’en raison de cette logique économique) pour satisfaire rapidement les particuliers qui leur confient le soin de trouver l’appartement souhaité au juste prix.

 

Conseils, transparence et efficacité semblent résumer leurs prestations immobilières novatrices.


mardi 9 novembre 2010

Mensuel Capital : un article sur le métier de Chasseur Immobilier... des erreurs à corriger !

Dans un numéro spécial sur l’immobilier du mois de septembre dernier, le mensuel Capital a consacré un article aux chasseurs immobiliers aussi dénommés chasseurs d’appartements, chercheurs de biens immobiliers ou encore coachs immobiliers).


Un certain nombre d’informations sur cette activité relativement nouvelle en France y figure… elles sont à rectifier d’urgence !

Parmi elles :

-       « Si certains descendent à 200000 euros,  mieux vaut disposer d’au moins 300000 euros pour un service sur mesure… ».  Selon les villes, le type de clientèle visé, il va de soit que cette information est erronée.

Ce qui est vrai à PARIS (et encore des nuances existent aussi dans la Capitale entre les différents chasseurs immobiliers) ne l’est pas forcément en province.

Les prix immobiliers pratiqués n’étant pas les mêmes, des recherches autour de 100 000 Euros (voire moins) sont fréquentes en province. Par exemple des investisseurs à la recherche d’un studio, T1 ou T2 (selon les quartiers) pour de la location à des étudiants (ou pour leurs enfants étudiants).

A Toulouse ainsi, la Société DOMICILIUM - chasseur immobilier historique et numéro 1 dans la ville rose et en Haute-Garonne - recherche toutes catégories d’appartements, y compris des petites surfaces dans l’hyper centre ville ou autour des campus notamment.

De la même manière, en première couronne ou deuxième couronne de Toulouse, nombre d’appartement (T3 ou T4) ou de petite maison peuvent se trouver dans des budgets oscillant entre 200 000 Euros et 300 000 Euros.

Là encore, tout dépend du style de bien immobilier souhaité, de l’époque de construction, de sa localisation exacte, de son état général, de son environnement, de la proximité ou non des transports en commun, etc.

 

-       Autre erreur… : « N’attendez pas du chasseur qu’il négocie un rabais avec le vendeur, ce n’est pas son job ». C’est exactement l’inverse.

La connaissance du marché de l’immobilier du chasseur d’appartement, son expertise, ses outils et son expérience font qu’il négocie au mieux les intérêts de son client acquéreur

Du reste, ce savoir faire général - le chasseur immobilier (tout au moins celui qui est détenteur de la Carte T, qui travaille conformément à la Loi Hoguet, avec un mandat de recherche, qui n’est rémunéré qu’à l’accomplissement de sa mission, etc.)  est un professionnel du marché - est une des raisons pour lesquelles les acheteurs recourent à un chasseur immobilier.

Véritable conseil et coach immobilier, celui-ci défend les intérêts de son client dans la globalité de son projet… jusqu’à ce que ce dernier devienne propriétaire.

-       Certains chasseurs demandent des « frais de dossier ». 

Nouvelle (grave) erreur… Toute transaction immobilière via l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier est régie par la loi Hoguet et son décret d’application.

Or cette législation impose, entre autre, qu’aucune rémunération, de quelque nature que ce soit, ne peut être perçue en dehors des honoraires contractualisés dans un mandat de recherche écrit et dus, uniquement, le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Dans l'intérêt des acquéreurs que le législateur entend logiquement protéger de pratiques abusives, tous frais dits de dossier, de reportage, de visite, etc. sont donc strictement interdits.

Les chasseurs immobiliers membres de la Fédérations Française des Chasseurs immobiliers (FFCI), tel que, à TOULOUSE, la Société DOMICILIUM - chasseur immobilier en Haute-Garonne -, respectent scrupuleusement cette législation.

Domicilium chasseur immobilier Toulouse
FFCI - chasseurs immobiliers


vendredi 5 novembre 2010

Très prisée aux Etats-Unis sous le nom de chasseur de biens ou chasseur d'appartements (flat hunter), l'activité d'un chasseur immobilier consiste à chercher, visiter et trouver le bien immobilier répondant précisément aux besoins de son client acquéreur.

Un chasseur immobilier, ou chasseur d'appartements (ou encore coach immobilier), conseille les acquéreurs quant à leur projet immobilier (faisabilité, écueils possibles, etc.) et, en suivant, effectue à leur placetout le travail de recherche du bien immobilier souhaité (appartement, maison, terrain, local professionnel, etc.) :

  • il prospecte sur le terrain, "épluche" et sélectionne les annonces (sur tous les supports possibles : presse, internet, etc.),
  • il effectue des pré-visites afin de vérifier que le bien correspond vraiment au cahier des charges de son client,
  • il fournit des comptes-rendus de visite qui permettent à l'acheteur d’appréhender de façon cohérente le marché immobilieret de ne visiter que les appartements, maisons (ou tout autre bien immobilier recherché) correspondant à ses attentes,
  • il l'accompagne depuis la négociation jusqu'à la signature de l'acte de vente et, le cas échéant, le met en relation avec des partenaires qualifiés (banque, courtier, architecte, artisan, notaire, etc.).

Manque de temps, éloignement géographique ou le souhait de s'associer un professionnel de l'immobilier sont autant de raisons de faire appel à un chasseur immobilier expérimenté.

A la différence d'une agence immobilière qui s’occupe du vendeur, le chasseur immobilier a pour client l'acquéreur à qui il propose un service sur mesure et lui offre de la sorte :

  • une recherche fastidieuse et des visites inutiles,
  • un gain de temps important en visitant à sa place,
  • une méthode efficace alliant réactivité, connaissance du marché, partenariat avec de nombreux acteurs de celui-ci, neutralité par rapport aux offres et au prix de vente,
  • un savoir faire en terme de négociation,
  • un accompagnement et des conseils jusqu’à la signature de l’acte authentique.

La Loi Hoguet et son décret d’application - qui régissent les professionnels de l’immobilier – concerne, bien sûr, les chasseurs immobiliers.

  • Ainsi, le chasseur immobilier (ou chasseur d’appartements, ou coach immobilier) est détenteur d’une Carte Professionnelle délivrée par la Préfecture où se trouve le siège de sa Société (Carte T),
  • il travaille obligatoirement sur la base d’un mandat de recherche qui contractualise ses droits et obligations ainsi que ceux de son client,
  • il n’a pas le droit d’exiger d’autres honoraires que ceux perçus lors de la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire lorsqu’il a accompli sa mission, donc que son client devient propriétaire. Quelle que soient leur appellation : les frais de dossier, de reportage, de recherches, etc. sont, en effet, illégaux.

En France, la FFCI (Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers) réunie les chasseurs immobiliers travaillant conformément à cette législation et à une charte déontologique élaborée dans l’intérêt et la protection des acquéreurs.

A Toulouse et en Haute-Garonne, Domicilium – pionner et leader dans la recherche de biens immobiliers dans la ville rose et le département – satisfait ainsi, depuis plusieurs années, nombre d’acquéreurs.

Domicilium chasseur immobilier Toulouse - chasseur immobilier Haute-Garonne

Fort de ce succès, Domicilium intervient à présent dans le Lot-et-Garonne et le Gers avec Domicilium Gascogne (chasseur immobilier Auch et chasseur immobilier Agen).

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