Droit Immobilier - Jurisprudence.


De la superficie des parties privatives d'un bien en copropriété, du mesurage et du calcul de la loi carrez, de la possible diminution du prix de vente en cas d'erreur.


S’il est un domaine où les acquéreurs d’un bien immobilier sont attentifs aux informations communiquées par le vendeur, s’est bien celui des mètres carrés (m2) annoncés.

Le prix du bien acheté en découlant en grande partie pouvant, en effet, varier considérablement si, le cas échéant, une erreur de calcul dans le mesurage de la surface se trouve avérée.

Lors de la signature d’un compromis de vente, cette information (loi carrez – superficie privative : ne sont pas concernés, notamment, les parties du bien d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres, les caves, garages, parking et les lots d’une superficie inférieure à 8m2 – pour les biens en copropriété et surface habitable pour les biens en et hors copropriété) fournie à l’acquéreur est, du reste, obligatoire.

Le notaire rédacteur l’annexe au dit compromis (ou promesse de vente) avec l’ensemble des autres diagnostics obligatoires (s’agissant de ce diagnostic, il en va ainsi depuis la loi Carrez du 18 décembre 1996 entrée en vigueur le 19 juin 1997) et, en la matière, l’acquéreur a un an (à compter de la signature de l’acte de vente) pour mesurer de nouveau le bien qui lui a été vendu.

Une erreur de plus de 5 % justifie alors une action en réduction/diminution du prix de vente (avec une chaine de responsabilité en cascade ; le propriétaire vendeur se retournant contre l’expert diagnostiqueur en général intervenu même si la loi n’impose pas, en théorie, l’intervention obligatoire d’un professionnel).

L’arrêt de la 3ième Chambre civile de la Cour de Cassation du 8 octobre 2015 (Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 27 février 2014) ci-après reproduit revient sur une partie de ces différents points - d’une même problématique globale - en soulignant qu’en matière de mesurage d'un lot de copropriété, la superficie des parties privatives qui doit être prise en compte est celle du bien immobilier « tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente » et non l'affectation initialement prévue pour ce lot (mais ayant donc changé de destination/évolué au cours du temps) dans le règlement de copropriété.

 

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon ce texte, que tout contrat réalisant la vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages et emplacements de stationnement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 février 2014), que M. et Mme X... ont acquis, par acte authentique du 15 décembre 2006, le lot n° 2 d'un groupe d'immeubles en copropriété consistant en un pavillon d'habitation d'un rez-de-chaussée et un étage sur sous-sol pour une superficie déclarée dans l'acte de 81, 64 mètres carrés ; que M. et Mme X..., ayant fait procéder à un nouveau mesurage, ont assigné M. et Mme Y..., vendeurs, en diminution du prix ; que ces derniers ont appelé en intervention forcée la société civile professionnelle Z..., notaire rédacteur de l'acte de vente et la société Adena Diagnostics Immobiliers Cabinet Lely et Manuel ayant effectué le premier mesurage ; que la société MMA IARD, assureur de cabinet de mesurage est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le sous-sol du lot pouvant, à tout moment, revenir à son affectation initiale à usage d'habitation résultant du règlement de copropriété, sa superficie doit être comptée dans la surface du lot ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCP Z... et la société MMA IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Z... et la société MMA IARD à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze.

 

Cour de Cassation

Chambre civile 3

Audience publique du jeudi 8 octobre 2015

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin, Président

SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Odent et Poulet, SCP Piwnica et Molinié, avocats.

 

L’intégralité de cet arrêt, dont les moyens produits par les avocats aux Conseils, est consultable en ligne sur le site Légifrance : n° de pourvoi 14-17593.