Toulouse Immobilier

Du 9 au 11 mars 2012 se tient le traditionnel Salon de l’Immobilier de Toulouse Midi-Pyrénées.

Pour ceux qui souhaitent acquérir un logement dans l’ancien (différentes agences immobilières indépendantes et des groupes de franchisés sont présents), s’informer sur le marché de l’immobilier (évolution des prix, tendances générales, quartiers prisés, etc.), faire un point sur leur financement (de nombreux organismes bancaires déploient leur stand et proposent des offres de prêts souvent plus attractives durant le Salon), investir dans un produit neuf (les promoteurs sont traditionnellement majoritaires sur les Salons de l’Immobilier), faire construire leur future maison individuelle (des constructeurs et lotisseurs de la Haute-Garonne présentent leurs offres), suivre des conférences (comment transmettre son patrimoine, prendre connaissance des projets d’aménagements en cours sur la métropole toulousaine, découvrir les métiers de l’immobilier, etc.) le salon de l'immobilier ouvre ses portes de 10 H à 19 H avec une nocturne jusqu’à 21 H le vendredi 9 mars.

A vos agendas donc et rendez-vous au Parc des Expositions (Hall 6) sur l’Ile du Ramier !

Comme le souligne le journal ToulEco les ventes immobilières dans le neuf ont diminué durant les derniers mois.

Le manque d'offre explique fondamentalement cette situation qui s’avère être, au demeurant, une problématique générale du marché immobilier (neuf ou ancien), notamment en centre ville et dans la première couronne de l’agglomération toulousaine.

Au-delà du constat et de certaines explications conjoncturelles, c’est en réalité une politique du logement vigoureuse qui mérite d'être engagée.

Les élections présidentielles de 2012 seront, peut-être, un terrain propice à une réflexion publique… de plus en plus urgente.

Revue de Presse :

Dans son édition du 10 avril 2011, le journal ToulEco explique que la ville de TOULOUSE souhaite construire dix milles logements neufs par an… un vrai besoin dans la ville rose où le nombre d’appartements qualitatifs fait défaut.

Pour en savoir plus sur cette politique qui nécessite une densification urbaine et une adaptation constante  à l’évolution des budgets des ménages, dont le pouvoir d’achat baisse, se reporter à l’article du quotidien de l'économie Toulousaine paru le 10 avril 2001.

Toulouse Immobilier vous souhaite une excellente année 2011 !

Pour ceux qui souhaitent acheter un appartement, une maison ou tout autre bien immobilier, pour ceux qui souhaitent vendre leur logement ou local professionnel, que cette nouvelle année soit synonyme de projet réalisé.

De notre côté, nous continuerons à vous informer le plus précisément possible sur le marché immobilier toulousain, ses acteurs (promoteurs, agents immobiliers, chasseurs immobiliers, notaires, architectes, marchands de biens, etc.), les projets immobiliers à venir au cœur de la ville rose et en Haute-Garonne, les prix pratiqués, les évolutions législatives…

A très bientôt pour de nouveaux articles !

L’évolution démographique est un enjeu pour les politiques de logements, les constructions à venir, les choix urbains, les politiques de la ville et l’aménagement des territoires des prochaines années.

En ce sens, les chiffres que vient de publier l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) devront être analysés avec attention par l’ensemble des acteurs du marché immobilier : des pouvoirs publics aux promoteurs qui tendent, ensemble, à façonner le paysage urbain, mais aussi par les investisseurs privés ayant la capacité et la volonté de raisonner dans le plus ou moins long terme.

A ce titre, voici une partie des projections de l’INSEE en date du 7 décembre 2010 :

En résumé, « d’ici 2040, en supposant que les tendances démographiques récentes se maintiennent, la population de la France augmentera de 15 %.

En métropole, elle devrait continuer de se concentrer vers le Sud et l’Ouest, à l’inverse de certaines régions du Nord-Est.

Toutefois, dans les régions méditerranéennes, le solde migratoire avec les autres régions pourrait évoluer moins rapidement qu'au cours de la période 1990-2007, contrairement à l’Auvergne, au Limousin et aux régions du littoral atlantique.

Les migrations interrégionales façonneront les dynamiques démographiques régionales davantage que le solde naturel, car le nombre de décès augmentera, avec l’arrivée aux grands âges des générations du baby-boom.

Elles pourraient également accentuer le vieillissement de la population dans certaines régions insulaires et le ralentir en Île-de-France. »

S’agissant de Midi-Pyrénées, cette région pourrait enregistrer une croissance démographique de 27,9% d’ici 2040. Confirmant ainsi qu’elle est la région la plus attractive de France avec le Languedoc-Roussillon (qui connaitrait une croissance de 28,5%).

De fait, 3,596 millions d’habitants résideraient en Midi-Pyrénées en 2040 contre 2,811 millions en 2007, sachant que la croissance de la population serait assurée en majeur partie par les migrations ; l’attractivité de notre région restant toujours l’une des plus importantes de l’Hexagone.

Pour plus d’informations, voir le site de l’INSEE :

http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1326

A ce jour, la Haute-Garonne est un département jeune et dynamique :

Les analyses de l’INSEE constituent, là encore, une aide précieuse.

En substance, « la Haute-Garonne, avec 1,1 million d’habitants, dégage des soldes naturel et surtout migratoire nettement excédentaires.

Les autres départements de la région sont également attractifs, plus particulièrement l’Ariège, le Lot et Tarn-et-Garonne. Le solde naturel, en revanche, n’est excédentaire qu’en Haute-Garonne.

La population de Midi-Pyrénées est plutôt âgée : 19 % de ses habitants ont 65 ans ou plus (contre 17 % en France métropolitaine) et 29 % moins de 25 ans (32 %).

Seule la Haute-Garonne a une population plus jeune qu’en moyenne nationale, les moins de 25 ans y sont deux fois plus nombreux que les 65 ans ou plus. ».

Plus d’informations sur le portail de l’INSEE :

http://www.insee.fr/fr/regions/midi-pyrenees/default.asp?page=faitsetchiffres/presentation/presentation.htm

Ces statistiques expliquent que le marché immobilier étudiant est très porteur en Haute-Garonne, notamment à Toulouse.

Les investisseurs choisissent ainsi souvent la ville rose à la fois pour se constituer un patrimoine sûr et obtenir une rentabilité immédiate attractive.

En effet, le dynamisme de la ville, ses pôles d’emplois importants, la qualité de vie de Toulouse, expliquent que de nombreux étudiants se retrouvent à Toulouse pour leurs études et aspirent y rester en suivant.

De fait, les petites surfaces en centre ville et autour des campus étudiants sont, logiquement, recherchés par les investisseurs, parmi lesquels figurent les parents à la fois soucieux de l’avenir de leurs enfants et souhaitant placer leur argent dans la pierre pour un rendement immédiat (entre 4,5 % et 6,5% en moyenne selon l’emplacement exact du bien, son état, etc.) et une valorisation patrimoniale quasi certaine dans le centre ville et fort probable à proximité des pôles universitaires à plus ou moins court terme.

La demande l’emportant largement sur l’offre, les loyers sont, en effet, particulièrement rémunérateurs.

Dans ce contexte où il est aisé de louer, de trouver des étudiants dont les parents se portent cautions, etc. la difficulté réside dans le fait de dénicher un appartement qualitatif : studio, T1 ou T2 notamment, même si la colocation peut aussi être envisagée avec des surfaces plus grandes (T3 ou T4).

Pour se faire, recourir à un spécialiste du marché immobilier toulousain caractérisé par une pénurie d’offre devient souvent nécessaire.

Tel le cas du chasseur immobilier qui conseille et explore la totalité du marché, de façon objective (puisqu’il n’a pas de bien à vendre, un stock d’appartements à écouler), en fonction du cahier des charges précis de son client.

Pionnière et leader dans l’activité de chasseur immobilier (ou chasseur d’appartement, ou encore coach immobilier) à Toulouse, tel est le cas principalement de la Société DOMICILIUM.

Son équipe de sept chasseurs immobiliers, et son réseau de partenaires qualifiés, offre un service sur mesure, personnalisé, en accompagnant leur client acquéreur jusqu'à la finalisation de leur projet immobilier.

N’étant rémunérés que s’ils trouvent le bien correspondant aux attentes de leurs clients, les chasseurs immobiliers de DOMICILIUM mettent tout en œuvre (ne serait-ce qu’en raison de cette logique économique) pour satisfaire rapidement les particuliers qui leur confient le soin de trouver l’appartement souhaité au juste prix.

Conseils, transparence et efficacité semblent résumer leurs prestations immobilières novatrices.

Revue de presse :

La Dépêche et ObjectifNews dressent un même constat sur le marché immobilier à Toulouse : pénurie des biens alors que les acquéreurs (notamment les investisseurs) sont toujours plus nombreux et hausse des prix corrélative (immobilier neuf ou immobilier ancien).

Dans une interview à la chaine CT2E (chaine toulousaine et européenne), DOMICILIUM – chasseur immobilier à Toulouse – confirme cette tendance du marché immobilier toulousain.

La Dépêche (édition du 11 novembre 2011) :

La hausse des prix se confirme dans le neuf comme dans l'ancien, surtout au centre et dans la proche périphérie. Cela ne décourage pas les investisseurs qui représentent 74 % des acheteurs.

Le prix du mètre carré dans le neuf à Toulouse et en périphérie a augmenté de 259 €/m2 en un an. En ce moment il se situe autour de 3 260 €/m2 habitable, hors stationnement, contre 3 010 €/m2 à la même période en 2009.

C'est une moyenne, car dans certains quartiers toulousains et sur certains programmes très standing, style le Grand Hôtel rue de Metz, le prix du mètre carré a atteint et dépassé les 6 000 €/m2!

Les prix sont en « légère progression » commente Alexandra François-Cuxac, présidente de l'Observatoire de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers). Mais sur l'achat d'un appartement de 80 m2 par exemple, cette hausse de 259 €/m2 fait une grosse différence : plus de 20 000 € d'écart… soit 13 « briques » de nos vieux francs ou encore le prix d'une jolie citadine neuve.

Les relevés 2010 confirment donc ce que l'on redoute depuis le début de l'année, la flambée des prix dans l'immobilier neuf. Pour expliquer cette hausse, les promoteurs avancent plusieurs arguments. D'abord, le foncier est de plus en plus rare et de plus en plus cher. Puis, le volume des logements produits est inférieur à la demande. « L'offre commerciale recule depuis sept trimestres. On arrive à produire 7 000 logements par an, alors que le besoin est de 14 000 ».

Cette conjoncture ne va pas dans le sens d'une baisse des prix.

28 % de ventes en plus

Par ailleurs, incités par les dispositifs Sellier, les taux d'intérêt réduits ou encore le Pass foncier, les acheteurs se sont précipités pour acheter avant décembre. Le niveau des ventes qui s'est accéléré en 2010 partout en France (+17%) a carrément explosé à Toulouse : +28 % de transactions sur les trois premiers trimestres par rapport à la même période 2009. « Ici le marché est très dynamique.

Malheureusement les mises en vente sont 25 % inférieures à la demande. Nous manquons de foncier, et les permis de construire sont de plus en plus longs et complexes à obtenir en raison des réglementations très strictes, comme les nouvelles normes thermiques » explique Alexandra François-Cuxac.

Cette conjoncture tendue favorise les investisseurs au détriment des autres acquéreurs, qui se heurtent au durcissement des banques. 18 % des particuliers n'arrivent pas au bout de leur projet faute d'avoir obtenu leur prêt. ici les investisseurs représentent 74 % des acheteurs, ce qui place Toulouse au 6e rang des villes les plus recherchées pour les placements fonciers.

Maison individuelle : + 20 % de permis

À Toulouse et dans la première couronne, les terrains à bâtir sont de plus en plus rares. « Leur nombre est devenu totalement insignifiant. L'effet de la rareté laisse présager une reprise des hausses » observe le SNAL (syndicat des aménageurs et lotisseurs). Il n'y a quasiment plus de terrains disponibles. Conséquence, les prix ont encore augmenté de 10 % au premier semestre 2010.

À Toulouse et dans les communes proches, les terrains mesurent en moyenne 500 m2. Pour trouver plus grand et moins cher il faut accepter de s'éloigner. Actuellement un terrain situé dans la 2e couronne (exemple à Bruguières, Lèguevin, Quint-Fonsegrives…) coûte 116 000€. En allant beaucoup plus loin (4e et 5e couronne) on peut trouver des lots à 50 000 €.

D'après les promoteurs constructeurs, le secteur de la maison individuelle connaît une véritable embellie depuis le début de l'année. Le nombre de permis de construire délivrés est de 20 % supérieur à celui de l'année dernière.

Le chiffre : 19 %

désistements > à l'achat. En 2010, près d'un acquéreur sur cinq s'est désisté avant l'acte définitif. La plupart du temps, la raison invoquée est le refus du prêt bancaire.

ObjectifNews (édition du 10 novembre 2010) :

L’Observatoire de l’immobilier toulousain (ObserveR) a livré les grandes tendances du marché pour 2010 au cours d’une conférence de presse qui s’est tenue mercredi 10 novembre. Si les ventes repartent à la hausse, les chiffres montrent néanmoins que l’offre baisse à cause d’une demande toujours soutenue.

Si les mises en vente de logements ont connu en 2010 une augmentation de 17 %, la présidente de l'ObserveR Alexandra François-Cuxac observe que « l’offre commerciale baisse, car la demande reste soutenue ». Le nombre de mises en ventes est ainsi inférieur de 25 % aux ventes. Conséquence : le stock ne représente plus que 5,4 mois de vente, ce qui contribue à maintenir des prix élevés, avec une légère progression de 3.946 € à 4.082 euros le m2 au cours des trois derniers trimestres. Une analyse différente de celle de Philippe Poilleux, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (anciennement FPC), qui en octobre dernier estimait que le faible stock de ventes incarnait « une règle du "ni trop ni pas assez" qui permet d’avoir un marché sain et stable ».

Sur le secteur des maisons individuelles, François Rieussec du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL) observe une croissance de 20 % du marché par rapport à 2009, pour atteindre 1.420 permis de construire délivrés sur les cinq derniers mois. Si le volume des ventes a repris, les mises en vente ont ici aussi connu « une réduction de 30 %, par anticipation du schéma de cohérence territoriale (SCOT) qui marque un frein à l’accession individuelle ». Le stock de ventes a baissé de 20 % pour atteindre 7 à 8 mois.

L’année 2010 a de plus vu un « resserrement » des prix moyens des transactions entre couronnes urbaines. Au-delà du centre de Toulouse, la deuxième couronne oscille entre 110.000 et 116.000 €, la troisième couronne est en moyenne à 111.000 €, puis 90.000 € en quatrième couronne, et au niveau de L’Isle-Jourdain et de Carbonne, « le prix tombe à 50.000 € car les gens n’ont pas envie d’aller aussi loin ». Selon les chiffres du SNAL, les lots d’une valeur inférieure à 90.000 € constituaient 45 % des ventes au premier semestre 2010, mais sont redescendus à 38 % de l’offre. La majorité des surfaces en première couronne sont inférieures à 500 m2, tandis qu’au-delà elles dépassent les 900 m2.

Maryse Prat, de l’Union Sociale de l’Habitat (USH), note que 2.001 logements ont été livrés au 31 octobre, dont 75,5 % sont des logements sociaux familiaux, le reste se partageant entre logements très sociaux (PLAI) et intermédiaires (PLS). A noter, l’émergence d’une accession sociale à la propriété, avec 5 % des livraisons en 2010. Autre problématique, « il faudra prendre en compte le vieillissement de la population, souligne Maryse Prat.

 Aujourd’hui, 20 % de la population de Haute-Garonne a plus de 65 ans », et il faut pouvoir leur proposer des logements grands et bien desservis par les transports. A l’USH, ils sont ainsi « 800.000 demandeurs, dont 12 % sont en situation de précarité ». « L’équation est difficile à résoudre, conclut Maryse Prat, pour cela nous aurons besoin du soutien des délégataires, des communes et de l’Etat ».

« Les politiques mises en place depuis cinq ans n’ont pas permis de répondre à la demande croissante de nos concitoyens pour augmenter le volume des ventes », fustige de son côté François Rieussec. A ses côtés, Alexandra François-Cuxac renchérit : « Il faut accélérer les dossiers d’instruction et le montage des projets ». Les professionnels déplorent également le durcissement de la législation, certaines zones étant d’intérêt archéologique ou inondables, comme les berges de Garonne. « Mais on devrait assister à un renouvellement de l’offre foncière en ZAC dès l’an prochain », tempère Alexandra François-Cuxac.

CT2E (chaine toulousaine et européenne) :

Spécialiste de la recherche d’appartements et de maisons à Toulouse et en Haute-Garonne pour les acquéreurs en manquent de temps, n’habitant pas sur place ou soucieux d’un service immobilier de qualité (particuliers, professionnels ou investisseurs), DOMICILIUM – chasseur immobilier à Toulouse – corrobore ces analyses : www.ct2e.com/down/domicilium.wmv