Toulouse Immobilier

Dans son édition du 10 février 2011, ToulEco titre : « Avec +7,7% en 2010, l’immobilier toulousain oublie la crise ».

Et de poursuivre cette analyse positive du marché immobilier toulousain de la sorte :

« Forte augmentation des ventes, baisse des stocks et hausse des prix en 2010, c’est le tableau de sortie de crise d’une année record pour le marché immobilier toulousain.

En 2010, les ventes de logements neufs (6.720) dans l’agglomération toulousaine ont fait un bond de 21%, par rapport à 2009 (5.530). Oubliés les temps de crise et l’année noire 2008 (2.740), le marché de l’immobilier s’est refait une santé, comme dans toutes les grandes métropoles françaises.

En terre toulousaine, il a pu être alimenté par un renforcement très fort des mises en vente.

« C’est une année record, constate Alexandra François-Cuxac, présidente de l’Observer de l’immobilier toulousain, qui vient de publier son analyse annuelle des évolutions de la promotion immobilière. C’est le Scellier qui a fait le marché, dans un contexte très favorable pour les taux d’intérêt, toujours très bas. 73% des produits ont été vendus à des investisseurs qui ont profité de l’attractivité de la défiscalisation. Dès cette année, en effet, l’investissement Scellier va changer de nature et sera de moins en moins porteur. »

Offre commerciale très faible et prix forts

Conséquence, une offre commerciale devenue très faible et qui représente à peine 4 mois de stock. « Le rythme de vente est particulièrement élevé puisqu’il faut moins de 9 mois pour commercialiser une opération », précise la présidente de l’Observer. Autre conséquence d’un marché aussi dynamique, l’inévitable poussée des prix en hausse de 7,7% en un an. Le prix moyen dans la métropole s’affiche à 3.210 euros le mètre carré. Une progression supérieure à la moyenne nationale (6,5%) et bien plus forte que celle de la province (3,9%).

« L’agglomération toulousaine reste cependant à un niveau de prix inférieur à de nombreux grands pôles urbains. Nous occupons la 8ème position derrière nos voisines comme Montpellier (3.591 euros le mètre carré) ou Bordeaux (3.260). Comptez, en moyenne, 116.559 euros pour un studio, 146.336 euros pour un deux pièces, 195.530 euros pour un trois pièces, 248.793 euros pour un quatre pièces et 339.792 euros pour un cinq pièces (hors parking, TVA à 19,6%).

Au top des ventes, les T2 et les T3, surtout quand ils sont dans Toulouse ou en première couronne. A noter également, la forte hausse de l’accession à la propriété grâce aux dispositifs de soutien en TVA à 5,5% (+67,8%).

Risque de pénurie ?

Des prix qui sont alourdis par les normes Bâtiments basse consommation (BBC), obligatoires dès 2012 et qui impactent le coût final à hauteur de 5% environ. « Nous avons réussi à digérer ce surcoût sans freiner l’activité, explique Alexandra François-Cuxac, mais c’est en 2011, quand nous bâtirons uniquement en BBC que nous pourrons apprécier l’impact réel. »

« Avec un foncier rare et cher et une offre qui ne sera pas assez renouvelée, Toulouse pourrait connaître une certaine pénurie en 2011 », s’inquiète l’Observer. Le besoin de logements neufs reste très important et les programmes lancés sont déjà commercialisés. Et nombre de nouvelles opérations (Borderouge, Monges, Andromède, Balma ou Saint-Orens) ne verront leurs premières livraisons qu’en 2012 ».

Au-delà des chiffres, c’est ce dernier point - une certaine pénurie de l’offre - qui s’avère être la réalité du marché immobilier toulousain et, de fait, des prix élevés pour les biens qualitatifs, synonyme d’une difficulté pour se loger en centre ville.

L’année 2010 en a été le symptôme… l’année 2011 semble corroborer cet état de fait.

Ce qui explique le recours de plus en plus fréquent, pour les personnes qui n’ont pas le temps de chercher leur futur appartement ou maison, à un chasseur immobilier (ou chasseur d’appartement) qui se consacre, pour eux, aux recherches fastidieuses, les conseille et négocie au mieux leurs intérêts.

De par son ancienneté et son expérience très forte du marché toulousain, l’équipe de chasseurs immobiliers de la Société DOMICILIUM, satisfait toujours plus d’acquéreurs.

Pour plus d'informations sur cette Société pionnière en matière de recherche de biens immobiliers, voir son site http://www.domicilium.fr

L’évolution démographique est un enjeu pour les politiques de logements, les constructions à venir, les choix urbains, les politiques de la ville et l’aménagement des territoires des prochaines années.

En ce sens, les chiffres que vient de publier l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) devront être analysés avec attention par l’ensemble des acteurs du marché immobilier : des pouvoirs publics aux promoteurs qui tendent, ensemble, à façonner le paysage urbain, mais aussi par les investisseurs privés ayant la capacité et la volonté de raisonner dans le plus ou moins long terme.

A ce titre, voici une partie des projections de l’INSEE en date du 7 décembre 2010 :

En résumé, « d’ici 2040, en supposant que les tendances démographiques récentes se maintiennent, la population de la France augmentera de 15 %.

En métropole, elle devrait continuer de se concentrer vers le Sud et l’Ouest, à l’inverse de certaines régions du Nord-Est.

Toutefois, dans les régions méditerranéennes, le solde migratoire avec les autres régions pourrait évoluer moins rapidement qu'au cours de la période 1990-2007, contrairement à l’Auvergne, au Limousin et aux régions du littoral atlantique.

Les migrations interrégionales façonneront les dynamiques démographiques régionales davantage que le solde naturel, car le nombre de décès augmentera, avec l’arrivée aux grands âges des générations du baby-boom.

Elles pourraient également accentuer le vieillissement de la population dans certaines régions insulaires et le ralentir en Île-de-France. »

S’agissant de Midi-Pyrénées, cette région pourrait enregistrer une croissance démographique de 27,9% d’ici 2040. Confirmant ainsi qu’elle est la région la plus attractive de France avec le Languedoc-Roussillon (qui connaitrait une croissance de 28,5%).

De fait, 3,596 millions d’habitants résideraient en Midi-Pyrénées en 2040 contre 2,811 millions en 2007, sachant que la croissance de la population serait assurée en majeur partie par les migrations ; l’attractivité de notre région restant toujours l’une des plus importantes de l’Hexagone.

Pour plus d’informations, voir le site de l’INSEE :

http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1326

A ce jour, la Haute-Garonne est un département jeune et dynamique :

Les analyses de l’INSEE constituent, là encore, une aide précieuse.

En substance, « la Haute-Garonne, avec 1,1 million d’habitants, dégage des soldes naturel et surtout migratoire nettement excédentaires.

Les autres départements de la région sont également attractifs, plus particulièrement l’Ariège, le Lot et Tarn-et-Garonne. Le solde naturel, en revanche, n’est excédentaire qu’en Haute-Garonne.

La population de Midi-Pyrénées est plutôt âgée : 19 % de ses habitants ont 65 ans ou plus (contre 17 % en France métropolitaine) et 29 % moins de 25 ans (32 %).

Seule la Haute-Garonne a une population plus jeune qu’en moyenne nationale, les moins de 25 ans y sont deux fois plus nombreux que les 65 ans ou plus. ».

Plus d’informations sur le portail de l’INSEE :

http://www.insee.fr/fr/regions/midi-pyrenees/default.asp?page=faitsetchiffres/presentation/presentation.htm

Ces statistiques expliquent que le marché immobilier étudiant est très porteur en Haute-Garonne, notamment à Toulouse.

Les investisseurs choisissent ainsi souvent la ville rose à la fois pour se constituer un patrimoine sûr et obtenir une rentabilité immédiate attractive.

En effet, le dynamisme de la ville, ses pôles d’emplois importants, la qualité de vie de Toulouse, expliquent que de nombreux étudiants se retrouvent à Toulouse pour leurs études et aspirent y rester en suivant.

De fait, les petites surfaces en centre ville et autour des campus étudiants sont, logiquement, recherchés par les investisseurs, parmi lesquels figurent les parents à la fois soucieux de l’avenir de leurs enfants et souhaitant placer leur argent dans la pierre pour un rendement immédiat (entre 4,5 % et 6,5% en moyenne selon l’emplacement exact du bien, son état, etc.) et une valorisation patrimoniale quasi certaine dans le centre ville et fort probable à proximité des pôles universitaires à plus ou moins court terme.

La demande l’emportant largement sur l’offre, les loyers sont, en effet, particulièrement rémunérateurs.

Dans ce contexte où il est aisé de louer, de trouver des étudiants dont les parents se portent cautions, etc. la difficulté réside dans le fait de dénicher un appartement qualitatif : studio, T1 ou T2 notamment, même si la colocation peut aussi être envisagée avec des surfaces plus grandes (T3 ou T4).

Pour se faire, recourir à un spécialiste du marché immobilier toulousain caractérisé par une pénurie d’offre devient souvent nécessaire.

Tel le cas du chasseur immobilier qui conseille et explore la totalité du marché, de façon objective (puisqu’il n’a pas de bien à vendre, un stock d’appartements à écouler), en fonction du cahier des charges précis de son client.

Pionnière et leader dans l’activité de chasseur immobilier (ou chasseur d’appartement, ou encore coach immobilier) à Toulouse, tel est le cas principalement de la Société DOMICILIUM.

Son équipe de sept chasseurs immobiliers, et son réseau de partenaires qualifiés, offre un service sur mesure, personnalisé, en accompagnant leur client acquéreur jusqu'à la finalisation de leur projet immobilier.

N’étant rémunérés que s’ils trouvent le bien correspondant aux attentes de leurs clients, les chasseurs immobiliers de DOMICILIUM mettent tout en œuvre (ne serait-ce qu’en raison de cette logique économique) pour satisfaire rapidement les particuliers qui leur confient le soin de trouver l’appartement souhaité au juste prix.

Conseils, transparence et efficacité semblent résumer leurs prestations immobilières novatrices.

Revue de presse :

La Dépêche et ObjectifNews dressent un même constat sur le marché immobilier à Toulouse : pénurie des biens alors que les acquéreurs (notamment les investisseurs) sont toujours plus nombreux et hausse des prix corrélative (immobilier neuf ou immobilier ancien).

Dans une interview à la chaine CT2E (chaine toulousaine et européenne), DOMICILIUM – chasseur immobilier à Toulouse – confirme cette tendance du marché immobilier toulousain.

La Dépêche (édition du 11 novembre 2011) :

La hausse des prix se confirme dans le neuf comme dans l'ancien, surtout au centre et dans la proche périphérie. Cela ne décourage pas les investisseurs qui représentent 74 % des acheteurs.

Le prix du mètre carré dans le neuf à Toulouse et en périphérie a augmenté de 259 €/m2 en un an. En ce moment il se situe autour de 3 260 €/m2 habitable, hors stationnement, contre 3 010 €/m2 à la même période en 2009.

C'est une moyenne, car dans certains quartiers toulousains et sur certains programmes très standing, style le Grand Hôtel rue de Metz, le prix du mètre carré a atteint et dépassé les 6 000 €/m2!

Les prix sont en « légère progression » commente Alexandra François-Cuxac, présidente de l'Observatoire de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers). Mais sur l'achat d'un appartement de 80 m2 par exemple, cette hausse de 259 €/m2 fait une grosse différence : plus de 20 000 € d'écart… soit 13 « briques » de nos vieux francs ou encore le prix d'une jolie citadine neuve.

Les relevés 2010 confirment donc ce que l'on redoute depuis le début de l'année, la flambée des prix dans l'immobilier neuf. Pour expliquer cette hausse, les promoteurs avancent plusieurs arguments. D'abord, le foncier est de plus en plus rare et de plus en plus cher. Puis, le volume des logements produits est inférieur à la demande. « L'offre commerciale recule depuis sept trimestres. On arrive à produire 7 000 logements par an, alors que le besoin est de 14 000 ».

Cette conjoncture ne va pas dans le sens d'une baisse des prix.

28 % de ventes en plus

Par ailleurs, incités par les dispositifs Sellier, les taux d'intérêt réduits ou encore le Pass foncier, les acheteurs se sont précipités pour acheter avant décembre. Le niveau des ventes qui s'est accéléré en 2010 partout en France (+17%) a carrément explosé à Toulouse : +28 % de transactions sur les trois premiers trimestres par rapport à la même période 2009. « Ici le marché est très dynamique.

Malheureusement les mises en vente sont 25 % inférieures à la demande. Nous manquons de foncier, et les permis de construire sont de plus en plus longs et complexes à obtenir en raison des réglementations très strictes, comme les nouvelles normes thermiques » explique Alexandra François-Cuxac.

Cette conjoncture tendue favorise les investisseurs au détriment des autres acquéreurs, qui se heurtent au durcissement des banques. 18 % des particuliers n'arrivent pas au bout de leur projet faute d'avoir obtenu leur prêt. ici les investisseurs représentent 74 % des acheteurs, ce qui place Toulouse au 6e rang des villes les plus recherchées pour les placements fonciers.

Maison individuelle : + 20 % de permis

À Toulouse et dans la première couronne, les terrains à bâtir sont de plus en plus rares. « Leur nombre est devenu totalement insignifiant. L'effet de la rareté laisse présager une reprise des hausses » observe le SNAL (syndicat des aménageurs et lotisseurs). Il n'y a quasiment plus de terrains disponibles. Conséquence, les prix ont encore augmenté de 10 % au premier semestre 2010.

À Toulouse et dans les communes proches, les terrains mesurent en moyenne 500 m2. Pour trouver plus grand et moins cher il faut accepter de s'éloigner. Actuellement un terrain situé dans la 2e couronne (exemple à Bruguières, Lèguevin, Quint-Fonsegrives…) coûte 116 000€. En allant beaucoup plus loin (4e et 5e couronne) on peut trouver des lots à 50 000 €.

D'après les promoteurs constructeurs, le secteur de la maison individuelle connaît une véritable embellie depuis le début de l'année. Le nombre de permis de construire délivrés est de 20 % supérieur à celui de l'année dernière.

Le chiffre : 19 %

désistements > à l'achat. En 2010, près d'un acquéreur sur cinq s'est désisté avant l'acte définitif. La plupart du temps, la raison invoquée est le refus du prêt bancaire.

ObjectifNews (édition du 10 novembre 2010) :

L’Observatoire de l’immobilier toulousain (ObserveR) a livré les grandes tendances du marché pour 2010 au cours d’une conférence de presse qui s’est tenue mercredi 10 novembre. Si les ventes repartent à la hausse, les chiffres montrent néanmoins que l’offre baisse à cause d’une demande toujours soutenue.

Si les mises en vente de logements ont connu en 2010 une augmentation de 17 %, la présidente de l'ObserveR Alexandra François-Cuxac observe que « l’offre commerciale baisse, car la demande reste soutenue ». Le nombre de mises en ventes est ainsi inférieur de 25 % aux ventes. Conséquence : le stock ne représente plus que 5,4 mois de vente, ce qui contribue à maintenir des prix élevés, avec une légère progression de 3.946 € à 4.082 euros le m2 au cours des trois derniers trimestres. Une analyse différente de celle de Philippe Poilleux, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (anciennement FPC), qui en octobre dernier estimait que le faible stock de ventes incarnait « une règle du "ni trop ni pas assez" qui permet d’avoir un marché sain et stable ».

Sur le secteur des maisons individuelles, François Rieussec du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL) observe une croissance de 20 % du marché par rapport à 2009, pour atteindre 1.420 permis de construire délivrés sur les cinq derniers mois. Si le volume des ventes a repris, les mises en vente ont ici aussi connu « une réduction de 30 %, par anticipation du schéma de cohérence territoriale (SCOT) qui marque un frein à l’accession individuelle ». Le stock de ventes a baissé de 20 % pour atteindre 7 à 8 mois.

L’année 2010 a de plus vu un « resserrement » des prix moyens des transactions entre couronnes urbaines. Au-delà du centre de Toulouse, la deuxième couronne oscille entre 110.000 et 116.000 €, la troisième couronne est en moyenne à 111.000 €, puis 90.000 € en quatrième couronne, et au niveau de L’Isle-Jourdain et de Carbonne, « le prix tombe à 50.000 € car les gens n’ont pas envie d’aller aussi loin ». Selon les chiffres du SNAL, les lots d’une valeur inférieure à 90.000 € constituaient 45 % des ventes au premier semestre 2010, mais sont redescendus à 38 % de l’offre. La majorité des surfaces en première couronne sont inférieures à 500 m2, tandis qu’au-delà elles dépassent les 900 m2.

Maryse Prat, de l’Union Sociale de l’Habitat (USH), note que 2.001 logements ont été livrés au 31 octobre, dont 75,5 % sont des logements sociaux familiaux, le reste se partageant entre logements très sociaux (PLAI) et intermédiaires (PLS). A noter, l’émergence d’une accession sociale à la propriété, avec 5 % des livraisons en 2010. Autre problématique, « il faudra prendre en compte le vieillissement de la population, souligne Maryse Prat.

 Aujourd’hui, 20 % de la population de Haute-Garonne a plus de 65 ans », et il faut pouvoir leur proposer des logements grands et bien desservis par les transports. A l’USH, ils sont ainsi « 800.000 demandeurs, dont 12 % sont en situation de précarité ». « L’équation est difficile à résoudre, conclut Maryse Prat, pour cela nous aurons besoin du soutien des délégataires, des communes et de l’Etat ».

« Les politiques mises en place depuis cinq ans n’ont pas permis de répondre à la demande croissante de nos concitoyens pour augmenter le volume des ventes », fustige de son côté François Rieussec. A ses côtés, Alexandra François-Cuxac renchérit : « Il faut accélérer les dossiers d’instruction et le montage des projets ». Les professionnels déplorent également le durcissement de la législation, certaines zones étant d’intérêt archéologique ou inondables, comme les berges de Garonne. « Mais on devrait assister à un renouvellement de l’offre foncière en ZAC dès l’an prochain », tempère Alexandra François-Cuxac.

CT2E (chaine toulousaine et européenne) :

Spécialiste de la recherche d’appartements et de maisons à Toulouse et en Haute-Garonne pour les acquéreurs en manquent de temps, n’habitant pas sur place ou soucieux d’un service immobilier de qualité (particuliers, professionnels ou investisseurs), DOMICILIUM – chasseur immobilier à Toulouse – corrobore ces analyses : www.ct2e.com/down/domicilium.wmv