Toulouse Immobilier

Revue de presse :

La Dépêche et ObjectifNews dressent un même constat sur le marché immobilier à Toulouse : pénurie des biens alors que les acquéreurs (notamment les investisseurs) sont toujours plus nombreux et hausse des prix corrélative (immobilier neuf ou immobilier ancien).

Dans une interview à la chaine CT2E (chaine toulousaine et européenne), DOMICILIUM – chasseur immobilier à Toulouse – confirme cette tendance du marché immobilier toulousain.

La Dépêche (édition du 11 novembre 2011) :

La hausse des prix se confirme dans le neuf comme dans l'ancien, surtout au centre et dans la proche périphérie. Cela ne décourage pas les investisseurs qui représentent 74 % des acheteurs.

Le prix du mètre carré dans le neuf à Toulouse et en périphérie a augmenté de 259 €/m2 en un an. En ce moment il se situe autour de 3 260 €/m2 habitable, hors stationnement, contre 3 010 €/m2 à la même période en 2009.

C'est une moyenne, car dans certains quartiers toulousains et sur certains programmes très standing, style le Grand Hôtel rue de Metz, le prix du mètre carré a atteint et dépassé les 6 000 €/m2!

Les prix sont en « légère progression » commente Alexandra François-Cuxac, présidente de l'Observatoire de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers). Mais sur l'achat d'un appartement de 80 m2 par exemple, cette hausse de 259 €/m2 fait une grosse différence : plus de 20 000 € d'écart… soit 13 « briques » de nos vieux francs ou encore le prix d'une jolie citadine neuve.

Les relevés 2010 confirment donc ce que l'on redoute depuis le début de l'année, la flambée des prix dans l'immobilier neuf. Pour expliquer cette hausse, les promoteurs avancent plusieurs arguments. D'abord, le foncier est de plus en plus rare et de plus en plus cher. Puis, le volume des logements produits est inférieur à la demande. « L'offre commerciale recule depuis sept trimestres. On arrive à produire 7 000 logements par an, alors que le besoin est de 14 000 ».

Cette conjoncture ne va pas dans le sens d'une baisse des prix.

28 % de ventes en plus

Par ailleurs, incités par les dispositifs Sellier, les taux d'intérêt réduits ou encore le Pass foncier, les acheteurs se sont précipités pour acheter avant décembre. Le niveau des ventes qui s'est accéléré en 2010 partout en France (+17%) a carrément explosé à Toulouse : +28 % de transactions sur les trois premiers trimestres par rapport à la même période 2009. « Ici le marché est très dynamique.

Malheureusement les mises en vente sont 25 % inférieures à la demande. Nous manquons de foncier, et les permis de construire sont de plus en plus longs et complexes à obtenir en raison des réglementations très strictes, comme les nouvelles normes thermiques » explique Alexandra François-Cuxac.

Cette conjoncture tendue favorise les investisseurs au détriment des autres acquéreurs, qui se heurtent au durcissement des banques. 18 % des particuliers n'arrivent pas au bout de leur projet faute d'avoir obtenu leur prêt. ici les investisseurs représentent 74 % des acheteurs, ce qui place Toulouse au 6e rang des villes les plus recherchées pour les placements fonciers.

Maison individuelle : + 20 % de permis

À Toulouse et dans la première couronne, les terrains à bâtir sont de plus en plus rares. « Leur nombre est devenu totalement insignifiant. L'effet de la rareté laisse présager une reprise des hausses » observe le SNAL (syndicat des aménageurs et lotisseurs). Il n'y a quasiment plus de terrains disponibles. Conséquence, les prix ont encore augmenté de 10 % au premier semestre 2010.

À Toulouse et dans les communes proches, les terrains mesurent en moyenne 500 m2. Pour trouver plus grand et moins cher il faut accepter de s'éloigner. Actuellement un terrain situé dans la 2e couronne (exemple à Bruguières, Lèguevin, Quint-Fonsegrives…) coûte 116 000€. En allant beaucoup plus loin (4e et 5e couronne) on peut trouver des lots à 50 000 €.

D'après les promoteurs constructeurs, le secteur de la maison individuelle connaît une véritable embellie depuis le début de l'année. Le nombre de permis de construire délivrés est de 20 % supérieur à celui de l'année dernière.

Le chiffre : 19 %

désistements > à l'achat. En 2010, près d'un acquéreur sur cinq s'est désisté avant l'acte définitif. La plupart du temps, la raison invoquée est le refus du prêt bancaire.

ObjectifNews (édition du 10 novembre 2010) :

L’Observatoire de l’immobilier toulousain (ObserveR) a livré les grandes tendances du marché pour 2010 au cours d’une conférence de presse qui s’est tenue mercredi 10 novembre. Si les ventes repartent à la hausse, les chiffres montrent néanmoins que l’offre baisse à cause d’une demande toujours soutenue.

Si les mises en vente de logements ont connu en 2010 une augmentation de 17 %, la présidente de l'ObserveR Alexandra François-Cuxac observe que « l’offre commerciale baisse, car la demande reste soutenue ». Le nombre de mises en ventes est ainsi inférieur de 25 % aux ventes. Conséquence : le stock ne représente plus que 5,4 mois de vente, ce qui contribue à maintenir des prix élevés, avec une légère progression de 3.946 € à 4.082 euros le m2 au cours des trois derniers trimestres. Une analyse différente de celle de Philippe Poilleux, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (anciennement FPC), qui en octobre dernier estimait que le faible stock de ventes incarnait « une règle du "ni trop ni pas assez" qui permet d’avoir un marché sain et stable ».

Sur le secteur des maisons individuelles, François Rieussec du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL) observe une croissance de 20 % du marché par rapport à 2009, pour atteindre 1.420 permis de construire délivrés sur les cinq derniers mois. Si le volume des ventes a repris, les mises en vente ont ici aussi connu « une réduction de 30 %, par anticipation du schéma de cohérence territoriale (SCOT) qui marque un frein à l’accession individuelle ». Le stock de ventes a baissé de 20 % pour atteindre 7 à 8 mois.

L’année 2010 a de plus vu un « resserrement » des prix moyens des transactions entre couronnes urbaines. Au-delà du centre de Toulouse, la deuxième couronne oscille entre 110.000 et 116.000 €, la troisième couronne est en moyenne à 111.000 €, puis 90.000 € en quatrième couronne, et au niveau de L’Isle-Jourdain et de Carbonne, « le prix tombe à 50.000 € car les gens n’ont pas envie d’aller aussi loin ». Selon les chiffres du SNAL, les lots d’une valeur inférieure à 90.000 € constituaient 45 % des ventes au premier semestre 2010, mais sont redescendus à 38 % de l’offre. La majorité des surfaces en première couronne sont inférieures à 500 m2, tandis qu’au-delà elles dépassent les 900 m2.

Maryse Prat, de l’Union Sociale de l’Habitat (USH), note que 2.001 logements ont été livrés au 31 octobre, dont 75,5 % sont des logements sociaux familiaux, le reste se partageant entre logements très sociaux (PLAI) et intermédiaires (PLS). A noter, l’émergence d’une accession sociale à la propriété, avec 5 % des livraisons en 2010. Autre problématique, « il faudra prendre en compte le vieillissement de la population, souligne Maryse Prat.

 Aujourd’hui, 20 % de la population de Haute-Garonne a plus de 65 ans », et il faut pouvoir leur proposer des logements grands et bien desservis par les transports. A l’USH, ils sont ainsi « 800.000 demandeurs, dont 12 % sont en situation de précarité ». « L’équation est difficile à résoudre, conclut Maryse Prat, pour cela nous aurons besoin du soutien des délégataires, des communes et de l’Etat ».

« Les politiques mises en place depuis cinq ans n’ont pas permis de répondre à la demande croissante de nos concitoyens pour augmenter le volume des ventes », fustige de son côté François Rieussec. A ses côtés, Alexandra François-Cuxac renchérit : « Il faut accélérer les dossiers d’instruction et le montage des projets ». Les professionnels déplorent également le durcissement de la législation, certaines zones étant d’intérêt archéologique ou inondables, comme les berges de Garonne. « Mais on devrait assister à un renouvellement de l’offre foncière en ZAC dès l’an prochain », tempère Alexandra François-Cuxac.

CT2E (chaine toulousaine et européenne) :

Spécialiste de la recherche d’appartements et de maisons à Toulouse et en Haute-Garonne pour les acquéreurs en manquent de temps, n’habitant pas sur place ou soucieux d’un service immobilier de qualité (particuliers, professionnels ou investisseurs), DOMICILIUM – chasseur immobilier à Toulouse – corrobore ces analyses : www.ct2e.com/down/domicilium.wmv