Jurisprudence : Occupation d’un bien à titre gratuit et responsabilité de l’acquéreur, non encore devenu propriétaire. 

La personne qui occupe gratuitement un appartement ou une maison avant d’en devenir propriétaire n’est pas jugée responsable des dommages causés par un incendie qui s’est déclenché durant cette occupation « provisoire », à titre précaire, sans contrepartie financière, avant la réitération de l’acte définitif.

C’est ce que souligne la 3ième Chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt récent du 29 janvier 2026 rappelant qu’un propriétaire vendeur n’est pas en mesure, dans cette situation, de rechercher la responsabilité de son acquéreur sur le fondement de l’article 1733 du Code civil.

Cette jurisprudence nous semble devoir être exposée et commentée car en pratique il n’est pas que ce type de situation se rencontre (ou puisse se rencontrer) dans la mesure où les parties concernées par une mutation s’entendent ainsi assez souvent (quand bien même les notaires diligents ne la conseillent pas entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente).

L’intégralité de l’arrêt, dont les moyens produits, est consultable sur le site Légifrance : numéro de pourvoi 23-18.152

Par souci didactique, et parce qu'il nous semble important de rappeler cette jurisprudence à toutes les personnes qui s'engagent dans un processus d’acquisition et de vente immobilière, d'en comprendre tous les tenants et aboutissants, en voici un commentaire :

La responsabilité du locataire en cas d’incendie constitue un régime dérogatoire au droit commun, marqué par une présomption particulièrement rigoureuse posée à l’article 1733 du Code civil.

Cette disposition, protectrice du bailleur, soulève toutefois des interrogations quant à son champ d’application, notamment lorsque l’occupation des lieux ne s’inscrit pas dans un cadre locatif classique.

C’est précisément à cette question que répond l’arrêt précité rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 janvier 2026.

En l’espèce, des vendeurs avaient autorisé les acquéreurs à occuper un immeuble avant la signature définitive de la vente, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire et gratuite. Un incendie étant survenu durant cette période, les vendeurs ont recherché la responsabilité des occupants sur le fondement de l’article 1733 du Code civil. La cour d’appel ayant rejeté leur demande, ils ont formé un pourvoi en cassation.

La question posée à la Cour de cassation était donc de savoir si la présomption de responsabilité en cas d’incendie prévue à l’article 1733 du Code civil s’applique à un occupant à titre gratuit.

La Cour de cassation répond par la négative et rejette le pourvoi, affirmant que cette présomption ne s’applique qu’en présence d’un contrat de bail.

Dès lors, il convient de se demander en quoi cet arrêt contribue à préciser le champ d’application de l’article 1733 du Code civil et ses conséquences pratiques.

La décision invite ainsi à analyser, d’une part, la limitation de la présomption de responsabilité au seul contrat de bail (I), et, d’autre part, les implications de cette exclusion pour les occupants à titre gratuit et le retour au droit commun de la responsabilité (II).

I - La limitation de la présomption de responsabilité de l’article 1733 au contrat de bail.

La Cour de cassation adopte une interprétation stricte de l’article 1733 du Code civil, en réservant son application aux seules relations locatives.

A. Une présomption intrinsèquement liée à la qualité de locataire.

L’article 1733 du Code civil dispose que le locataire répond de l’incendie survenu dans la chose louée, sauf à prouver qu’il est dû à une cause étrangère. Cette règle institue une présomption de responsabilité particulièrement sévère, justifiée par l’existence d’un contrat de bail.

En effet, le locataire, en contrepartie de la jouissance du bien, assume certaines obligations, parmi lesquelles figure celle de veiller à sa conservation.

La présomption de l’article 1733 s’inscrit ainsi dans l’économie générale du bail, caractérisée par un équilibre entre jouissance et responsabilité.

La Cour de cassation rappelle implicitement que cette présomption est indissociable de la qualité de locataire, laquelle suppose nécessairement l’existence d’une contrepartie financière.

B. L’exclusion des occupants à titre gratuit du champ d’application.

En l’espèce, les occupants ne versaient aucun loyer et bénéficiaient d’une occupation gratuite dans l’attente de la réitération de la vente.

La convention les liant aux vendeurs ne constituait donc pas un bail.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir écarté l’application de l’article 1733, au motif que l’absence de contrepartie financière exclut la qualification de bail.

Par cette solution, la Cour refuse d’étendre la présomption à tout occupant, même lorsqu’il dispose d’un titre contractuel. Elle opère ainsi une distinction nette entre :

• le locataire, soumis à un régime spécial de responsabilité,
• et l’occupant à titre gratuit, régi par le droit commun.

Cette interprétation restrictive garantit la cohérence du texte, mais limite également la portée protectrice de l’article 1733.

II - Le retour au droit commun de la responsabilité pour les occupants à titre gratuit.

L’exclusion de l’article 1733 entraîne des conséquences importantes en matière de preuve et de gestion des risques.

A. La disparition d’une présomption favorable au propriétaire.

L’article 1733 présente un avantage considérable pour le bailleur, en ce qu’il dispense ce dernier de prouver la faute du locataire.

Il suffit d’établir l’existence d’un incendie pour que la responsabilité du locataire soit engagée, sauf cause étrangère.

En revanche, lorsque cette présomption ne s’applique pas, le régime de droit commun reprend ses droits. Le propriétaire doit alors démontrer :

• une faute de l’occupant,
• un dommage,
•  et un lien de causalité.

La charge de la preuve se trouve ainsi inversée, ce qui rend l’action en responsabilité plus incertaine et plus difficile à mener.

B. Une clarification du régime des conventions d’occupation précaire.

L’arrêt présente également un intérêt en ce qu’il clarifie le régime juridique applicable aux conventions d’occupation précaire, fréquemment utilisées en pratique, notamment dans le cadre des ventes immobilières avec entrée anticipée dans les lieux.

La Cour de cassation affirme que la seule existence d’un contrat ne suffit pas à justifier l’application de l’article 1733.

Ce qui importe est la nature de la relation juridique, et plus précisément l’existence d’une contrepartie.

Cette solution incite les parties à une vigilance accrue :

• soit en encadrant contractuellement la responsabilité de l’occupant,
• soit en souscrivant des assurances adaptées.

Elle souligne ainsi l’importance de l’anticipation des risques dans les opérations immobilières. 

*

* * *

Par cet arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation affirme donc avec clarté que la présomption de responsabilité en cas d’incendie prévue à l’article 1733 du Code civil est strictement réservée au contrat de bail, excluant ainsi les occupants à titre gratuit.

Cette solution, fidèle à une interprétation littérale du texte, contribue à sécuriser la distinction entre bail et occupation précaire.

Toutefois, elle entraîne un retour au droit commun de la responsabilité, moins favorable au propriétaire, et renforce la nécessité d’un encadrement contractuel et assurantiel des situations d’occupation anticipée.

Chère lectrice et cher lecteur, à très vite pour un prochain billet informatif !

Tout savoir sur le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique.

Ce diagnostic (connu sous l’acronyme DPE) est un outil réglementaire majeur en France pour évaluer la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment.

Petit rappel : le DPE attribue à chaque bien une étiquette énergétique de A (très performant) à G (très énergivore), basée sur sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre.

Obligatoire lors d’une vente ou d’une location, ce diagnostic est juridiquement opposable, c’est-à-dire engage la responsabilité du diagnostiqueur et du propriétaire.

Le DPE sert à :

·  informer les acquéreurs et locataires sur les coûts et impacts énergétiques d’un logement,

·  orienter les décisions de rénovation énergétique,

·  servir de référence pour les aides financières,

·  et, depuis la loi climat et résilience, sanctionner les logements trop énergivores avec des interdictions de location progressive (classes G depuis le 1^er janvier 2024 puis F à partir du 1^er janvier 2028 et E à compter du 1^er janvier 2034).

Cependant, malgré son importance, la méthode de calcul de ce diagnostic a été critiquée en raison d’incohérences certaines, en particulier dans le traitement de l’électricité, largement utilisée en France et fortement décarbonée grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.

C’est pour cette raison que la méthode de calcul a été modifiée.

Une méthode de calcul modifiée.

Concrètement, depuis le 1^er janvier dernier, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour convertir l’énergie finale (ce que consomme l’utilisateur) en énergie primaire (le total des énergies mobilisées pour produire et acheminer cette énergie) a évolué.

Ce coefficient est en effet crucial dans le calcul du DPE car il influence directement la consommation énergétique finale retenue pour l’attribution de l’étiquette.

Ainsi, alors qu’avant le 1ᵉʳ janvier 2026 le coefficient utilisé était de 2,3 - signifiant qu’un kWh d’électricité consommé était considéré comme équivalent à 2,3 kWh d’énergie primaire -, à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, ce coefficient est abaissé à 1,9.

De fait, désormais alignée sur les références européennes, cette valeur reflète mieux la réalité actuelle du mix électrique français, qui est l’un des plus décarbonés au monde (production nucléaire et part croissante des renouvelables).

Les motivations officielles du changement de calcul.

-        Corriger une inégalité de traitement énergétique :

Avant cette réforme, l’électricité - bien que faiblement émettrice de CO₂ en France -était pénalisée artificiellement par un coefficient trop élevé.

Cette situation désavantageait les logements chauffés à l’électricité par rapport à ceux chauffés au gaz ou au fioul, dont le coefficient de conversion est historiquement considéré comme plus faible.

-        Mieux refléter le mix énergétique français :

Le nouveau coefficient tient mieux compte des pertes réelles dans la production et le transport de l’électricité, notamment avec une part importante d’énergie nucléaire et renouvelable parmi les sources nationales.

-        Cibler les politiques de rénovation :

En réduisant artificiellement la pénalité pour l’électricité, l’État souhaite concentrer les efforts de rénovation sur les logements les plus énergivores et chauffés aux énergies fossiles plutôt que corriger des biais méthodologiques.

-        Stimuler la transition énergétique :

En améliorant l’image énergétique des logements utilisant l’électricité, la réforme encourage également le remplacement des chauffages fossiles par des solutions électriques plus sobres et décarbonées (pompes à chaleur, chauffe-eau thermodynamiques).

Impacts concrets de la réforme.

-        Amélioration des étiquettes DPE

Le principal effet est que de nombreux logements chauffés à l’électricité verront mécaniquement leur étiquette énergétique s’améliorer, parfois sans aucuns travaux.

Dans certains cas, des logements classés F ou G (qualifiés de « passoires énergétiques ») pourraient gagner une classe simplement grâce à ce changement de méthode.

Selon des estimations, environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique du fait de ce calcul révisé.

-        Conséquences pour la location et la vente

Certains biens qui étaient interdits à la location ou proches de l’être peuvent redevenir louables sans travaux immédiats, allégeant ainsi la pression sur les propriétaires.

Pour la vente, une meilleure étiquette peut améliorer l’attractivité commerciale d’un bien et potentiellement sa valeur.

Quid des DPE déjà réalisés ?

Les DPE réalisés avant le 1ᵉʳ janvier 2026 restent valables pendant leur durée juridique (10 ans en principe).

Cependant :

·  Si le nouveau mode de calcul permet une amélioration de l’étiquette, il est possible de mettre à jour gratuitement son DPE auprès de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

·  Une attestation officielle de nouvelle étiquette peut ainsi être téléchargée et utilisée dans le cadre d’une transaction ou d’une location.

Pour se faire, il suffit de se connecter au site internet de l’ADEME - Observatoire DPE-Audit est entrée son numéro de dossier (numéro ADEME) figurant sur le rapport DPE déjà réalisé.

Enjeux et débats autour de la réforme.

La réforme est globalement bien accueillie par les acteurs de l’immobilier (agent immobilier et chasseur immobilier notamment), car elle permet d’éviter un déclassement injuste des logements électriques (trop pénalisés jusqu’ici) et de relancer des biens piégés par des évaluations trop sévères.

Elle l’est aussi par les propriétaires et les investisseurs plus à même de trouver des biens pour les seconds et ou de louer ceux qu’ils possèdent déjà pour les premiers… ce qui n’est pas négligeable aussi pour les locataires en proies à des difficultés importantes pour se loger - tant l’offre est insuffisante par rapport à la demande - dans un marché tendu comme l’est celui de TOULOUSE.

Cependant, elle suscite aussi des critiques d’associations et de certains experts :

·  l’amélioration des étiquettes sans travaux peut/pourrait réduire l’incitation à la rénovation énergétique réelle, notamment pour les ménages modestes qui ont des factures élevées malgré un bon DPE.

·  la pression sur les propriétaires de logements inefficaces est relâchée, sans encourager les travaux de performance profonde.

A nos yeux, c’est à l’usage comme souvent, avec du recul, que cette réforme pourra réellement être appréciée… mais quoi qu’il en soit cette nouveauté méritait bien, en tant que telle, un billet dans notre blog d’actualité immobilière... toujours au cœur de l'Actu !

Le mandat de vente d’un agent immobilier - tout comme du reste le mandat de recherche d’un chasseur immobilier ou chasseur d’appartement - comporte une série d’obligations à son encontre, protectrice du client qui le mandate.

Figure parmi elles, entre autres, la désignation du bien vendu (ou recherché), le montant des honoraires qu’il pourra percevoir (uniquement si sa mission est remplie, lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire), les moyens qu’il va mettre en œuvre pour vendre (ou bien trouver pour un mandat de recherche) le bien objet du mandat écrit, les modalités et délais pour mettre fin audit mandat, sa durée, la possibilité de saisir un médiateur (nommément désigné) en cas de conflit entre les parties, la faculté de pourvoir se rétracter pour les mandats signés hors agence immobilière ou bureaux du chasseur immobilier, etc.

Mais le professionnel de l’immobilier, qu’il soit mandaté par un propriétaire vendeur ou un acquéreur en recherche d’un appartement ou d’une maison, a aussi des droits qui le protège.

Son mandant, considéré comme un consommateur, aussi protégé soit-il (et légitimement du reste), doit faire preuve de responsabilité, agir aussi conformément au mandat signé et dans le cadre légal général enserrant ses relations avec le professionnel de l’immobilier.

A cet égard, une fois qu’il a signé un compromis ou une promesse de vente, excepté le cas où il fait jouer son droit de rétractation dans un délai de 14 jours après la signature du mandat ou bien en cas de non levée des conditions suspensives prévues dans le dit compromis ou la dite promesse (non obtention d’un prêt bancaire notamment alors qu’il a fait les démarches en ce sens et dans les délais impartis), l’acquéreur qui fait perdre sa rémunération à l’agent immobilier ou au chasseur immobilier lui doit réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Tel est le cas, par exemple, dans l’hypothèse d’un refus de signer un acte authentique de vente, c’est-à-dire de réitérer la promesse ou le compromis de vente sur lequel l’acquéreur s’est engagé (environ 3 mois avant en général), alors que toutes les conditions pour se faire sont réunies.

C’est ce qu’a rappelé de façon très claire la 1ére Chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY le 9 décembre dernier dans un arrêt que nous reproduisons ci-après en quasi intégralité afin d’en saisir l’ensemble des enjeux, la totalité des tenants et aboutissants.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 22/02556, en date du 18 juillet 2023

…

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2021, Monsieur [I] a donné mandat non exclusif à l'EURL Didier Immobilier, exploitant sous l'enseigne Stéphane Plaza Immobilier, de vendre un bien immobilier situé [Adresse] à [Localité] au prix de 207000 euros, les honoraires d'agence d'un montant de 12000 euros TTC étant à la charge du vendeur.

Monsieur [K] a signé une offre d'achat le 22 septembre 2021 pour le prix de 207000 euros, qui a été acceptée par Monsieur [I] le même jour.

Un compromis de vente a été établi par l'EURL Didier Immobilier et signé par Monsieur [I] et Monsieur [K] le 8 octobre 2021, pour le prix de 207000 euros.

Il n'était pas prévu de condition suspensive d'obtention de prêt, Monsieur [K] ayant déclaré financer l'acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels.

La vente n'a pas été réitérée par acte authentique.

Par acte signifié le 7 septembre 2022, Monsieur [I] et l'EURL Didier Immobilier ont fait assigner Monsieur [K] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de :

- à titre principal, condamner Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis et correspondant à sa rémunération.

- à titre subsidiaire, condamner Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

En tout état de cause :

- condamner Monsieur [K] à payer :

- à Monsieur [I] la somme de 20700 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue par le compromis de vente,

- à l'EURL Didier Immobilier et à Monsieur [I] la somme de 1500 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [K] aux entiers dépens de l'instance.

Par jugement réputé contradictoire en date du 18 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] la somme de 20700 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022,

- condamné Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier exerçant sous l'enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 4] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] et à l'EURL Didier Immobilier exerçant sous l'enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 4], chacun, la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [K] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Dans ses motifs, le premier juge a relevé que le compromis était devenu définitif le 19 octobre 2021.

Concernant la demande de Monsieur [I], il a indiqué qu'à la date fixée pour la réitération de la vente, le 15 décembre 2021, Monsieur [K] ne s'était pas prévalu de l'une des conditions suspensives de droit commun, relatives à l'existence de titres de propriété antérieurs, l'absence de servitudes et de charges de nature à diminuer la valeur du bien, et l'absence d'inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix de vente, de sorte qu'il convenait de retenir qu'elles étaient réalisées.

Il a rappelé les stipulations contractuelles relatives à la clause pénale, a constaté que Monsieur [K] avait été mis en demeure de réitérer la vente par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2021 et l'a condamné à payer la somme de 20700 euros.

Concernant la demande de l'EURL Didier Immobilier, le premier juge a indiqué qu'en vertu de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1972 [1970 en réalité], la rémunération de l'agent immobilier ne pouvait être exigée que lorsque l'opération pour laquelle il était intervenu avait été effectivement conclue et constatée dans un seul écrit contenant l'engagement des parties. Il a ajouté que la réitération de la vente n'étant pas intervenue, l'EURL Didier Immobilier ne pouvait pas exiger le paiement de ses honoraires. Le premier juge a déclaré illicite la clause pénale et a rejeté la demande en paiement. Il a considéré que l'EURL Didier Immobilier était en revanche fondée à demander la réparation du préjudice résultant pour elle de la privation de ses honoraires et lui a accordé à ce titre la somme de 6000 euros.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, en date du 14 novembre 2023, Monsieur [K] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 26 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1217 et suivants, 1231-5, 1240 et 1304-6 du code civil, de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 18 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- dire et juger que le compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 par Monsieur [K] et par Monsieur [I] est caduc faute de réalisation des conditions suspensives,

- en conséquence, débouter Monsieur [I] et l'EURL Didier Immobilier de l'ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement,

- dire et juger que la clause pénale stipulée au compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 au profit de Monsieur [I] est manifestement excessive en son montant,

- ordonner la réduction du montant de la pénalité stipulée au profit de Monsieur [I] à hauteur de 1500 euros,

- débouter Monsieur [I] du surplus de ses demandes,

- débouter l'EURL Didier Immobilier de l'ensemble de ses demandes,

- statuer ce que de droit sur les dépens d'instance et d'appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 23 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [I] et l'EURL Didier Immobilier demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1217 et suivants, 1224, 1225, 1231-5, 1240 et 1589 du code civil, de :

- juger l'appel formé par Monsieur [K] recevable mais mal fondé,

- juger l'appel incident formé par l'EURL Didier Immobilier recevable et bien fondé,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [K] :

. à payer à Monsieur [I] la somme de 20700 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022,

. à payer à Monsieur [I] et à l'EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

. aux dépens de première instance,

- infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant en tant que nécessaire :

- condamner Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis et correspondant à sa rémunération,

À titre subsidiaire,

- condamner Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

En tout état de cause,

- débouter Monsieur [K] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [K] aux entiers dépens d'appel, lesquels incluront le coût des timbres fiscaux, des droits de plaidoirie et de l'éventuelle exécution forcée.

…

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la validité du compromis de vente

Le compromis de vente mentionne en page 16 que Monsieur [K] a donné son accord pour que la notification prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation soit faite par lettre recommandée électronique, étant précisé que le délai de rétractation commencerait à courir le lendemain du jour de l'envoi à son adresse électronique. Il est justifié de l'envoi de la lettre recommandée électronique le 8 octobre 2021 et le délai de rétractation de 10 jours a donc commencé à courir le 9 octobre 2021 pour s'achever le 18 octobre 2021 à minuit. En conséquence, le compromis de vente était définitif le 19 octobre 2021, étant rappelé qu'il n'était pas prévu de condition suspensive d'obtention de prêt, Monsieur [K] ayant déclaré financer l'acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels.

Monsieur [K] n'ayant pas constitué avocat en première instance, le tribunal a constaté que, à la date fixée pour la réitération de la vente, le 15 décembre 2021, malgré les différents courriers qui lui avaient été adressés, Monsieur [K] ne s'était pas prévalu de l'une des conditions suspensives de droit commun (relatives à l'existence de titres de propriété antérieurs, à l'absence de servitudes et de charges de nature à diminuer la valeur du bien, ainsi qu'à l'absence d'inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix de vente), de sorte qu'il convenait de retenir qu'elles étaient réalisées.

Monsieur [K] prétend désormais devant la cour qu'il n'est pas établi par Monsieur [I] et l'EURL Didier Immobilier que ces conditions suspensives de droit commun sont réalisées et que, de ce fait, le compromis de vente est caduc.

Cependant, Monsieur [I] et l'EURL Didier Immobilier démontrent par leurs pièces n° 14 à 19 que les notes de renseignements d'urbanisme et les états hypothécaires ont été communiqués au notaire de Monsieur [K] par courriel du 26 novembre 2021, avant le rendez-vous de signature de l'acte authentique fixé le 7 décembre 2021.

Les conditions suspensives de droit commun étaient donc réalisées et Monsieur [K] sera débouté de sa demande tendant à ce que le compromis de vente soit jugé caduc faute de réalisation de ces conditions suspensives.

Sur la demande de Monsieur [I]

Le compromis de vente prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 15 décembre 2021 et, dans l'hypothèse où l'une des parties n'y procéderait pas alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, la possibilité pour l'autre de l'obliger à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception puis, passé un délai de 10 jours suivant la première présentation de cette lettre, de solliciter notamment à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 20700 euros.

En l'espèce, Monsieur [K] a été mis en demeure de réitérer la vente par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2021.

Il fait valoir que la clause pénale est susceptible de révision par le juge lorsqu'elle est manifestement excessive. Il considère qu'en l'espèce, une pénalité de 10 % du prix de vente apparaît extrêmement importante, Monsieur [I] ne justifiant pas de son préjudice. Il en conclut que l'indemnité ne saurait être supérieure à 1500 euros.

Cependant, Monsieur [I] établit par les pièces qu'il produit que l'appartement litigieux était loué et qu'il a été libéré pour cette vente. Il expose que l'échec de cette vente l'a contraint à réintégrer cet appartement et à souscrire un emprunt, dont il justifie.

En conséquence, le montant de la clause pénale n'est pas manifestement excessif et Monsieur [K] sera débouté de sa demande subsidiaire tendant à ce que cette clause pénale stipulée au profit de Monsieur [I] soit jugée manifestement excessive en son montant et réduite à hauteur de 1500 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] la somme de 20700 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022, date de réception de la mise en demeure d'avoir à régler la clause pénale.

Sur la demande de l'EURL Didier Immobilier

Le compromis de vente prévoit en page 12, au paragraphe 'Honoraires de l'agence' une rémunération de l'EURL Didier Immobilier d'un montant de 12000 euros TTC. Il ajoute que, dans l'hypothèse où toutes les conditions relatives à l'exécution de ce compromis sont remplies, si l'acquéreur ou le vendeur ne régularise pas l'acte authentique, une indemnité d'un montant égal à cette rémunération est due intégralement à l'EURL Didier Immobilier par la partie défaillante.

Il est également indiqué en page 14, au paragraphe 'Réitération par acte authentique', que dans le cas où les conditions suspensives sont réalisées et où l'une des parties refuse la réitération de la vente par acte authentique, l'EURL Didier Immobilier a droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d'un montant correspondant à ses honoraires prévus à l'article 'Honoraires de l'agence'.

Selon l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 'Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties'.

Le premier juge a considéré que la réitération de la vente n'étant pas intervenue, l'EURL Didier Immobilier ne pouvait pas exiger le paiement de ses honoraires. Par suite, il a déclaré illicite la clause pénale et a rejeté la demande en paiement formée à titre principal en application de cette clause.

Cependant, l''acte écrit contenant l'engagement des parties' mentionné par l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, auquel cet article subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique (Cass. 1ère civ., 10 octobre 2018, n° 16-21.044).

En l'espèce, le compromis ne comportait aucune condition suspensive d'obtention de prêt et les conditions de droit commun ont été réalisées. Dès lors, du seul fait de la rencontre des consentements du vendeur et de l'acquéreur, portant sur les éléments essentiels du contrat de vente, soit la chose et le prix, le contrat de vente a été conclu et, si le vendeur l'avait décidé, il aurait pu obtenir sa réitération par un jugement, constituant un acte authentique permettant la publicité foncière. C'est donc uniquement en raison du refus fautif de Monsieur [K] que l'EURL Didier Immobilier n'a pas perçu les honoraires fixés dans le compromis de vente.

Il résulte de ce qui précède que l'opération a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, de sorte que le refus fautif de Monsieur [K] ne peut avoir pour effet de priver l'EURL Didier Immobilier de son droit à indemnisation contractuellement prévu.

Monsieur [K] fait valoir que les stipulations contractuelles rappelées ci-dessus constituent une clause pénale susceptible de révision par le juge. Il affirme qu'un montant de 12000 euros est totalement disproportionné par rapport aux services rendus par l'EURL Didier Immobilier, dont il n'est pas justifié, aucun élément ne permettant d'apprécier la réalité du travail effectué. Il ajoute qu'il est ignoré si le bien a ultérieurement été vendu et si l'EURL Didier Immobilier a perçu à ce titre une rémunération. Il en déduit qu'elle doit être réduite à néant.

D'une part, le juge ne peut que modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive, et non la réduire à néant comme le sollicite Monsieur [K].

D'autre part, l'EURL Didier Immobilier fait valoir à bon droit les diligences effectuées pour trouver un acquéreur, avec parution des annonces, organisation des visites, signature des actes nécessaires et réalisation des tâches administratives. Les intimés ajoutent que, suite à l'échec de la vente, Monsieur [I] n'a pas cédé le bien dans lequel il réside toujours, ce dont il est justifié par une attestation sur l'honneur et une attestation de titulaire de contrat Engie (pièce n° 21), l'EURL Didier Immobilier n'ayant donc pas perçu les honoraires relatifs à la vente du bien.

Pour refuser de modifier le montant de la clause pénale, prétendument excessive ou dérisoire, le juge n'a pas à motiver spécialement sa décision puisqu'il s'agit d'une simple faculté. En revanche, pour modifier ce montant, le juge ne peut pas procéder par simple affirmation et doit expliquer concrètement en quoi le montant contractuellement prévu est manifestement excessif ou dérisoire, et ce en comparant le montant de la peine avec celui du préjudice effectivement subi.

En l'espèce, le préjudice subi par l'EURL Didier Immobilier du fait du refus fautif de Monsieur [K] correspond exactement au montant des honoraires contractuellement fixés puisque, si ce dernier avait réitéré la vente par acte notarié, l'EURL Didier Immobilier aurait immédiatement perçu l'intégralité de ses honoraires par prélèvement sur le prix de vente.

Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu à réduction du montant fixé par la clause pénale qui ne peut pas être considéré comme manifestement excessif. Monsieur [K] sera donc condamné à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros en application de cette stipulation contractuelle.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [K] aux dépens et à payer à Monsieur [I] et à l'EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, Monsieur [K] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à Monsieur [I] et l'EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

En revanche, il appartient au juge des voies d'exécution d'apprécier les frais de leur mise en œuvre et leur imputabilité et il n'y a pas lieu de statuer par avance sur les débours d'une procédure hypothétique.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 18 juillet 2023, sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [O] [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier exerçant sous l'enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 4] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déboute Monsieur [K] de sa demande tendant à ce que le compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 soit jugé caduc faute de réalisation des conditions suspensives ;

Déboute Monsieur [K] de sa demande subsidiaire tendant à ce que la clause pénale stipulée au compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 au profit de Monsieur [I] soit jugée manifestement excessive en son montant et réduite à hauteur de 1500 euros ;

Condamne Monsieur [K] à payer à l'EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros (DOUZE MILLE EUROS) en application de la clause pénale prévue au compromis de vente ;

Condamne Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] et l'EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Dit n'y avoir lieu à statuer sur les frais d'une éventuelle exécution forcée ;

Condamne Monsieur [K] aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Cour d'appel de Nancy

1ère Chambre Civile

Audience publique du 9 décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/02384

L’intégralité de l’arrêt, dont les moyens produits, est consultable sur le site de la Cour de Cassation : RG n° 23/02384

Immobilier et Habitat étant un couple au cœur des préoccupations de beaucoup de personnes tant le logement occupe une place centrale dans le quotidien de chacun, un salon lui est logiquement dédié.

En ce sens, que vous soyez acheteurs ou vendeurs d’un appartement ou d’une maison, désireux d’améliorer votre logement (performances énergétiques, agrandissement, rénovation esthétique, etc.), juste en quête d’informations générale sur le marché ou au contraire très concrètes sur des aspects techniques, des évolutions juridiques, des nouvelles normes à respecter, des solutions patrimoniales pour investir au mieux, des financements pertinents, etc. ce Salon est fait pour vous.

La quasi-totalité des domaines d'activité y abordés, présentés via des exposants multiples et de nombreuses conférences ou table rondes.

Aussi, pourquoi ne pas en profiter, ne serait-ce à la limite que pour flâner… l'entrée est en effet gratuite (une invitation est à cette fin à télécharger en ligne ou à obtenir auprès d’un exposant) !

Alors, à vos agendas : le Salon ouvre ses portes du jeudi 2 au dimanche 5 octobre à venir de 10 H à 19 H avec une « nocturne » le vendredi jusqu’à 20 H.

Pour le découvrir et s’y délecter, rendez-vous au MEETT (Parc des Expositions, Centre de Conventions & Congrès) localisé : Concorde Avenue, 31840 AUSSONNE.

Et, si nécessaire, un numéro de téléphone pour de plus amples renseignements : 05 62 25 45 45.

Suspension gouvernementale de MaPrimeRénov’.

C’est un peu un coup de tonnerre dans le ciel de l’immobilier hexagonal que dénonce une grande majorité des acteurs du marché immobilier en France : agent immobilier, chasseur immobilier, marchand de biens, artisan du bâtiment, etc.

Cette suspension aussi inattendue que brutale du dispositif MaPrimeRénov’, hors copropriétés, semble à tous singulièrement incompréhensible tant la rénovation énergétique est un enjeu important, tant les obligations imposées en la matière aux propriétaires qui veulent louer leur bien ou à ceux qui, tout simplement, entendent réduire leur facture énergétique en améliorant ses performances s’avère considérables… voire irréaliste sans aide à la rénovation.

Rappelons que MaPrimeRénov’ est… était (redeviendra ?) un dispositif d’aide à la rénovation énergétique ouvert aux logements construits depuis plus de 15 ans, aux résidences principales, ainsi qu’aux copropriétés, source de subventions allant jusqu’à 65% ou 75% des travaux éligibles selon les profils.

Les projets de travaux peuvent… pouvaient (pourront ?) inclure l’isolation, le chauffage, la ventilation, etc.

Pour en bénéficier, il était prévu un accompagnement - souvent obligatoire - via un guide dénommé « Mon Accompagnateur Rénov’ ».

Créé en 2021, il s’agit là d’un professionnel neutre et agréé par l’État qui aide à évaluer les travaux, à monter les dossiers administratifs, à suivre le chantier et, bien sûr, à bénéficier des aides financières potentielles ; le recours à cet expert étant obligatoire pour les rénovations lourdes.

Privés de ce dispositif, les propriétaires bailleurs déjà contraints par l'interdiction progressive de mise en location des logements classés E, F et G vont être encore plus pénalisés.

De leur côté, les acquéreurs sont encore plus découragés, à défaut moins enclins à se projeter dans une acquisition… alors même qu’ils ne pourront être aidés ensuite financièrement dans des travaux aussi essentiels que... couteux.

Le gel des aides financières empêche les bailleurs d’agir (ou les expose à des sanctions s’ils louent sans avoir rénové leur bien) avec donc pour conséquence de gripper encore plus qu’il ne l’est le marché immobilier.

Les mécanismes publics d’accompagnement à la rénovation ne sont pas un luxe… mais une nécessité, sous peine d’une paralysie du marché immobilier.

Les abus de quelques propriétaires fraudeurs, aidés par des diagnostiqueurs complaisants, pour ne pas dire malhonnêtes dans quelques cas, ne peuvent justifier une rupture par les pouvoirs publics de ce système d’aide capital pour l’amélioration du parc immobilier général… par ailleurs voulu et clamé haut et fort par les mêmes instances publiques, notamment autour de la loi phare Climat et résilience d’aout 2021.

En donnant un signal de retrait, en impulsant une logique de désengagement, l’actuel gouvernement va à l’encontre de toute politique du logement rationnelle… qui a tant besoin, à l’inverse, de choix raisonnés, sources de sécurités, donnant de la visibilité aux vendeurs et acquéreurs potentiels.

Espérons que la suspension annoncée ne soit que TRÈS temporaire… 

Il en va de l’intérêt de toute une filière économique, porteuse d'emplois, source de richesse, d'entrées d'impôts... mais bien plus largement d’une politique sociale et environnementale si décisive, vitale pour tous.

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) a été approuvé par le Préfet de la Haute-Garonne il y a quelques semaines - le 17 février 2025 - et, de fait, va entrer en vigueur très prochainement, une fois publié sur le Géoportail de l’urbanisme français ; en principe avant la fin du premier semestre en cours.

Ce document d’urbanisme concerne de façon spécifique et précise le centre historique de la Ville rose.

En l’occurrence un périmètre de 256 hectares situé, schématiquement, entre les boulevards (voir plan ci-dessous) au sein duquel le PLU ne s’applique pas et où ne s’appliquera pas le futur PLUi-H.

Comprenant 3 864 parcelles et 12 700 immeubles, ce PSMV a pour vocation :

·       de mieux protéger le patrimoine architectural toulousain et la sécurité des habitants ; entre autres en prévenant la dégradation de certains bâtiments, en luttant contre les situations de péril),

·        de contribuer à la mise en valeur la richesse architecturale et urbanistique toulousaine,

·        de revitaliser l’habitat du centre-ville en conciliant plus grande mixité générationnelle et sociale (à cet égard la division des grands logements est à présent plus difficile à obtenir ; environ 60 % des logements de cette zone urbaine centrale étant constituée de petits appartements), mobilités douces, développement durable, transition énergétique et sobriété adaptées au foncier ancien.

Avec lui tout futur projet de construction, d’aménagement, de transformation ou de valorisation doit donc désormais s’inscrire dans une démarche d’architecture contemporaine qualitative avec des variables, des contraintes plus ou moins grandes.

Trois catégories d’immeubles ont en effet été recensées par l’État et la municipalité, ceux devant :

·        être conservés, impliquant par la même leur restauration sans modification de l’existant : 29 % des immeubles sont visés,

·        être protégés, soit des modifications tolérées : 28 % des immeubles sont concernés,

·        connaitre des évolutions pour des usages contemporains : 41 % des immeubles ciblés.

Concrètement ce Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur impose :

·        que pour tout projet de travaux (construction, aménagement, transformation ou simple valorisation), les propriétaires devront impérativement déposer une déclaration préalable ou un permis de construire,

·      qu’un diagnostic structurel pourra être exigé avant de modifier les parties communes et privatives des immeubles (espaces intérieurs, terrasses, cours et jardins) avec dépôt obligatoire d’un PC.

En contrepartie de ces nouvelles prescriptions, une nouvelle aide fiscale voit le jour pour les propriétaires qui engagent des travaux de rénovations.

En effet, les biens immobiliers situés dans le PSMV sont éligibles à la loi de défiscalisation Malraux.

A savoir un dispositif qui donne droit à une aide fiscale (matérialisée par une réduction d'impôt) calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de 30 % ; le montant desdits travaux étant plafonné à 400 000 Euros sur une période de quatre années consécutives.

Cette défiscalisation vient s’ajouter aux aides que propose l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et par le service de l’urbanisme de la Mairie de Toulouse pour les ravalements de façade.

Bon mois de mai à tous et à bientôt pour un nouveau billet d'information !

Le printemps arrive dans trois semaines et avec lui, synonyme de beaux jours, peut-être des projets immobiliers !

Pour leur faire honneur, lancer une recherche immobilière d’achat d’appartement ou de maison, envisager une construction, affiner son budget, chercher des informations utiles, rencontrer des professionnels du logement, écouter des conférences de spécialiste du marché immobilier, etc. comme de coutume, le Salon de l’immobilier toulousain ouvre également ses portes !

Cette année ce rendez-vous incontournable aura lieu du 28 au 30 mars prochain.

Souvent donnant le top départ pour une activation du marché immobilier en Haute-Garonne, l’édition de 2025 sera d’autant plus importante que l’année 2024 a été grippée en raison surtout de l’instabilité politique, de multiples élections et de taux d’intérêt à la hausse.

Mais comme l’envie de logement elle est toujours forte (pour changer de cadre de vie ou investir) et les taux pour emprunter sont à la baisse et se stabilisent autour de 3%, voire un peu moins selon les profils, les apports, la durée d’emprunt, etc.

Ces deux éléments devraient booster l’activité, en particulier durant cette saisonnalité forte qu’est le printemps.

Par voie de conséquence, qu’il s’agisse de rénovation, d’extension ou de construction, d’amélioration (notamment énergétiques), de choix de nouvelles prestations (piscine, cheminée, climatisation, ascenseur, garage, etc.), du besoin ou de l’envie de vendre ou d’acquérir un bien (ou les deux actions réunies ; double projet parfois difficile à faire coïncider) et que les raisons correspondent à une mutation professionnelle, un changement familial (plus nombreuse ou l’inverse avec le départ d’un enfant grand, recomposée, etc.), un « simple » désir - tel se constituer un patrimoine pour des revenus locatifs ou devenir propriétaire d’une résidence secondaire -, ce Salon de l’Immobilier pourra vous apporter des solutions, tracer une ligne conductrice.

De la même manière, cet évènement immobilier cardinal en Occitanie vous permettra de satisfaire votre curiosité, d’enrichir vos connaissances sur la sphère immobilière en général via :

-       des intervenants variés : agences immobilières affiliées le plus souvent au SNPI ou à la FNAIM, des artisans représentant plusieurs corps de métier du bâtiment, des fournisseurs d’énergie, des organismes bancaires, des courtiers, etc.

-      des tables rondes qualitatives avec des spécialistes experts dans leur domaine pour évoquer les dernières évolutions législatives et réglementaires, faire le point/rappeler des règles juridiques importantes (droit de la copropriété, droit successoral, droit fiscal ou relations bailleur/locataire par exemple), des projets urbains en cours et à venir susceptibles de modifier le paysage urbanistique via de nouveaux équipements (ligne C du métro par exemple), de nouvelles infrastructures découlant souvent de ces derniers, des programmes immobiliers privés de promoteurs et lotisseurs représentés en masse sur les Salons de l’immobilier (vitrine publicitaire idéale pour eux).

C’est donc le moment d’annoter vos agendas… et prendre rendez-vous pour le vendredi 28, le samedi 29 ou le dimanche 30 mars à venir de 10 H à 19 H (avec une nocturne jusqu’à 20 H le vendredi) au Parc des Expositions, Centre de Conventions & Congrès situé à AUSSONNE (Concorde Avenue) : le MEETT.

Le Salon aura lieu dans le hall 3. Il est conseillé de se garer dans le parking visiteurs du entre les lettres N et T ; les stationnements PMR se situent à proximité des blocs ascenseur.

L’immobilier toulousain en 2025 : quelle perspective pour les acheteurs et les vendeurs ?

L’année 2024 se termine dans la confusion politique, les incertitudes économiques… de fait un contexte immobilier complexe, sans peu de visibilité.

Le grand TOULOUSE est moins impacté que d’autres zones géographiques en raison de son bassin industriel, de sa jeunesse étudiante… notre quatrième ville de France résiste et reste toujours le moteur de la Région Occitanie.

Des projets urbains participant de la rénovation de la ville et de son embellissement poursuivent leurs cours, attirent toujours de nouveaux arrivants.

Pour autant le marché immobilier aura été calme dans l’ancien et quasiment à l’arrêt dans le neuf.

Qu’en sera-t-il en 2025 ?

En ce 1^er janvier, il est encore difficile de se prononcer… en revanche rien ne nous empêche d’espérer et se faisant, bien sûr, Toulouse Immobilier ne peut que commencer par vous souhaiter à toutes et à tous, chères fidèles lectrices et chers fidèles lecteurs, une année sous les meilleurs auspices possibles.

La santé en priorité sans laquelle nous sommes peu de chose et puis de l’envie, du plaisir… qui se traduiront peut-être par des projets de changements qui se conjuguent souvent en projets immobiliers.

Une maison ou un appartement apparaissent en effet régulièrement comme le premier objectif significatif des jeunes actifs… et des moins jeunes qui ont l’opportunité de pouvoir changer de lieu de vie, aspirent à du renouveau… ou sont dans une obligation de changement en raison d’une mutation professionnelle, d’une séparation, d’un divorce, d’un décès, de l’arrivée d’un nouveau-né dans la famille ou à l’inverse du départ d’un grand enfant, etc.

Parfois, pour ceux qui ont une assise financière certaine, le projet immobilier consiste à investir dans la pierre qui fait toujours office de valeur refuge, de placement sécure… en particulier dans les périodes de turbulences, à l’image de celle que nous traversons actuellement.

L’objectif étant ici de se constituer un patrimoine permettant de bénéficier de revenus complémentaires, de revenus fonciers permettant de vivre mieux au quotidien et/ou de préparer sa retraite en capitalisant autant que faire se peut.

La visée de l’investissement peut être aussi - et/ou se cumuler au précédent objectif de ressources financières supplémentaires immédiates - de pouvoir transmettre à ses enfants un patrimoine.

Alors qu’entrevoir pour l’année qui débute ?

La Ville rose conservera une attractivité croissante via son dynamisme économique autour des secteurs de l’aéronautique, du spatial, des nouvelles technologies, ainsi que le domaine de la recherche médicale, via également son cadre de vie méditerranéen et son attrait constant pour les étudiants et jeunes actifs.

La hausse des prix devrait être modérée.

Ayant connu une forte hausse jusqu’en 2023 et une stabilisation en 2024, voire parfois une légère baisse pour les biens appartenant au parc immobilier le moins intéressant (ceux des années 60 et 70 notamment), ce contexte tarifaire se maintiendra en 2025 sous réserve toutefois d’une évolution des taux d'intérêt globalement identique et d’une offre de logements similaire… ce qui sera une quasi-certitude s’agissant de ce dernier point.

Le développement de certains aménagements urbains, voire l’apport de nouvelles infrastructures (immédiatement en 2025 ou à plus longue échéance comme la Ligne C du métro) vont continuer à influencer positivement certains quartiers et en valoriser d’autres.

Immobilier et 2025 peuvent donc rimer…

A cet égard voici quelques conseils pour les vendeurs et d’autres pour les acquéreurs.

Conseils immobiliers pour les vendeurs en 2025

Rédiger une annonce reflétant la réalité, complète et sans fioriture !

Soignez vos photographies après avoir ordonné au mieux votre appartement ou votre maison, le cas échéant après avoir procédé à du home staging, de plus en plus à la mode.

Préparer un dossier complet à fournir aux acquéreurs éventuels qui se manifesteront, notamment avec l’ensemble des diagnostics techniques (DPE, électricité, termites, etc.), le montant de l’impôt foncier, celui des charges de copropriété, un plan de votre logement (l’IA permet désormais de le proposer gratuitement, simplement et rapidement en trois dimensions !), etc.

Excepté le plan, ces informations immobilières sont au final obligatoires… alors rassurez dès le départ vos candidats à l’achat, montrez-leur votre sérieux !

Mais tout cela, à commencer préalablement par l’évaluation de votre bien afin qu’il soit en phase avec la réalité du marché spécifique où vous habitez, puis le bon ciblage des clients et l’utilisation de supports adaptés ensuite, la gestion des visites inutiles, une négociation pertinente le moment venu, etc…. sera optimisé si vous recourez à un agent immobilier local.

Encore faudra-t-il, évidemment, que ce spécialiste en immobilier soit expérimenté, travaille depuis longtemps sur le secteur concerné par votre bien, avec méthodologie et déontologie.

Conseils immobiliers pour les acheteurs en 2025.

Faites le point avec votre banquier ou un courtier sur votre situation financière, votre éventuel taux d’endettement et vos capacités exactes pour emprunter.

Les taux d’intérêt évoluent… il faut donc se tenir informé et ajuster si besoin son budget pour être certain de pouvoir se positionner rapidement le moment venu, lorsque vous aurez trouvé la perle rare !

Élaborez un cahier des charges précis, mais en triant ce qui est vraiment indispensable en termes de prestations et celles qui peuvent éventuellement faire l’objet de concession.

Délimitez aussi soigneusement votre périmètre de recherche. Il est inutile de chercher trop loin… puisqu’à la sortie vous écarterez les biens immobiliers jugés trop éloignés (« finalement, c’est trop loin »…).

Le marché immobilier toulousain est en effet complexe, avec des offres insuffisantes par rapport à la demande… il faut donc pouvoir agir vite, se décider promptement en ayant bien fait la part des choses au départ.

Cherchez sans discontinuer, quotidiennement… et pas seulement le week-end ou à la pause-café. Votre futur home sweet home n’attend pas !

Procédez à une recherche exhaustive dans la mesure du possible, qui doit se faire par le biais de tous les canaux de diffusions d’annonces possibles :

-        sites internet… en essayant de faire le tri entre les propositions très souvent alléchantes - alors qu’au final la réalité peut être décevante - , celles qui sont en ligne depuis des lustres, celles qui ne sont plus d’actualité, etc.,

-        presse locale parfois,

-        visite physique des agences immobilières,

-        sollicitation de votre notaire,

-        discussions avec vos collègues de travail (mais attention là aussi aux informations parfois erronées, aux pistes miraculeuses !),

-        échange avec les commerçants du ou des quartiers où vous souhaitez vous installer, etc.

Encore faut-il avoir le temps de se consacrer pleinement à cette recherche et surtout avoir la connaissance requise pour évaluer avec raison la justesse de son projet et appréhender promptement le marché immobilier, sans stress particulier.

Bref… un métier. N’est pas professionnel immobilier qui veut !

En la matière, côté acheteur, c’est un chasseur immobilier expert du secteur vous intéressant qui pourra vous accompagner le plus efficacement, vous aider à saisir l’opportunité qu’il aura pu dénicher pour vous.

De notre côté, même si c’est modestement, nous allons poursuivre notre entreprise générale d’information immobilière toujours utile pour comprendre le marché, prendre parfois du recul et de la hauteur, faire œuvre d’alerteur… mais avec le sourire !

Au final, une même volonté transversale de nourrir votre réflexion immobilière et mieux appréhender vos éventuels projets.

En attendant, en ce sens, notre prochain billet, Toulouse Immobilier vous adresse de nouveau ses meilleurs vœux pour 2025, à vous qui nous suivez (merci encore pour votre fidélité !) et à tous ceux qui vous sont chers.

Depuis le 20 septembre et jusqu’au 14 décembre prochain, l'espace culturel la « Galerie 24 » de la rue Croix Baragnon propose une exposition originale où les intervenants font se rencontrer l’espace naturel haut-garonnais, ses paysages et les constructions architecturales anciennes, comme récentes, aménageant cette topographie naturelle.

A l’honneur de cette géographique locale : les plus ou moins profondes vallées pyrénéennes, le piémont du Comminges, les collines et coteaux gascons à l’ouest du département et ceux, parfois abrupts, du Lauragais à l’est, les confluences de plaines toulousaines ou encore terrasses du frontonnais.

Intitulée « Du sol à l’architecture », cette mise en lumière photographique dévoile en images - aussi belles que singulières grâce au regard aiguisé et averti du photographe Vincent BOUTIN - le patrimoine architectural et paysager de la Haute-Garonne, son terroir dans ses composantes intrinsèques, sa diversité et les matériaux exploités pour construire, rénover ou aménager l’habitat, qu’il soit traditionnel ou novateur.

Bois, terres ou pierres locales, ce sont les travaux des étudiants de l’École Nationale Supérieure d’Architecture de TOULOUSE (ENSA) qui - autour de projets innovants dans le cadre d’enseignements en licence et master - matérialisent le lien entre sol et architecture, expliquent en quoi la matière, la nature du sol, ces matériaux à l’état brut que l’on trouve en Haute-Garonne influencent la typologie et les formes des bâtisses et bâtiments de notre département, les méthodes même de construction dans l’ancien et/ou leur réinterprétations contemporaines.

A titre d’exemple, le sol argilo-calcaire du Lauragais si prisé pour ses maisons typiques - dites lauragaises - a favorisé l’utilisation des matériaux de terre crue alors que plus proche de la chaine pyrénéenne les ressources naturelles comme le marbre, le schiste, les galets de rivières et torrents, ou encore le bois des forêts, ont beaucoup plus été exploités pour édifier des logements, tandis que dans la plaine de la Garonne, le sable et le gravier présents en abondance - nature alluvionnaire des sols oblige - ont été particulièrement pris en compte pour une majorité de constructions.

A cet égard, au-delà des photos et de ces exposés, afin de creuser et accroitre encore plus ses connaissances sur cette thématique riche de sens tant habiter, se loger, occuper un territoire est au cœur de la vie de chacun, la Galerie met à disposition diverses ressources documentaires sous l’égide du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) de la Haute-Garonne, organisme départemental d'information, de sensibilisation et de conseil gratuit… comme cette exposition !

Alors, amoureux de TOULOUSE et de ses environs, des projets architecturaux, de l’habitat qui nous permet d’y vivre… à vos agendas !

Il vous reste encore un mois et demi pour découvrir cette exposition originale située « Galerie 24 » donc, à savoir au… 24 rue Croix Baragnon, dans le centre historique de la Ville rose, au cœur de son triangle d’or.

Les jours et heures d’ouverture - nous insistons, c’est une chance : l’entrée est libre et gratuite - du mercredi au samedi de 13 H à 19 H.

Une seule chose à ajouter : bonne visite à toutes et tous !

En cette période de rentrée scolaire, après un été qui aura été, nous l’espérons, reposant et enthousiasmant pour vous (l'engouement populaire - pour ne pas dire la ferveur - et le dynamisme autour des jeux Olympiques y auront certainement contribué !), il convient de se replonger dans le quotidien.

Mais parce que nous avons la chance de vivre à TOULOUSE ou dans ses environs, nous vous proposons aujourd’hui de poursuivre un peu les « vacances », de se tourner en douceur vers la reprise, peut-être pleine de projets constructifs néanmoins.

A cet égard, dès le mois prochain, nous reprendrons le cours de nos analyses sur le marché immobilier toulousain, les prix pratiqués au m2 selon les quartiers ou les communes, les moyens d’acquérir un appartement ou une maison via un chasseur immobilier expérimenté et/ou de vendre son bien dans les meilleures conditions grâce à une agence immobilière compétente, les projets urbanistiques de la ville (d’ampleurs ou plus modestes), les tendances déco (aménagement intérieur et extérieur), les nouveautés réglementaires et législatives (droit immobilier, droit de l’environnement souvent impactant, droit de l’urbanisme, etc.), les événements autour de l’habitat à ne pas louper, bref tout ce qui est relatif à l’immobilier dans la Ville rose... et tout ce qui peut l'impacter de près ou de "loin", comme une nouvelle politique gouvernementale... dont tout le monde attend, pour l'instant, de connaitre l'orientation choisie, à commencer par le chef de Gouvernement qui sera désigné pour la conduire dans la mesure en effet où, en ce 1er septembre, soit près de 50 jours après le résultat des dernières élections législatives, le Président de la République Emmanuel MACRON n'a pas nommé de 1er Ministre.

Mais pour l’instant donc voici un petit album photo estival, un retour en arrière rappelant, si besoin était, combien il est agréable de vivre à Toulouse, de s’y installer pour ceux qui vivent dans des contrées un peu plus austères, de profiter de cette Cité, capitale occitane si chaleureuse :