Le permis de
construire est un document officiel qui autorise la construction ou la
rénovation d'un bâtiment à usage d'habitation, industriel ou autre. Il permet
une édification pour toute surface hors œuvre brute (SHOB) supérieure à 20 m2.
Les constructions nouvelles sont soumises à permis de construire même
lorsqu'elles ne comportent pas de fondation.
Depuis le 1er octobre
2007 (mise en application d’un nouveau permis de construire), l'administration
doit désormais répondre à la demande de permis dans un délai fixe, de un à
trois mois. A défaut de réponse dans les délais, la demande est considérée
comme acquise.
Dans quels cas
faut-il demander un permis de construire, un permis d'aménager ou faire une
déclaration préalable ?
Pour une construction nouvelle :
- l'édification d'une
construction nouvelle, de plus de 20 m2 de surface hors œuvre brute (SHOB),
est soumise à un permis de construire ;
- les constructions
de petites tailles sont soumises à une simple déclaration préalable ;
- les constructions
très petites ou temporaires sont dispensées de toute formalité.
Pour des travaux
exécutés sur une construction existante :
- les travaux
exécutés sur une construction existante sont en principe dispensés de formalité
;
- toutefois,
les travaux les plus importants doivent faire l’objet d’un permis de construire
;
- d’autres
travaux sont soumis à simple déclaration préalable.
Pour des aménagements
:
- les aménagements
sont en principe dispensés de formalité ;
- toutefois, les
travaux les plus importants doivent faire l’objet d’un permis d’aménager ;
- d’autres aménagements
sont soumis à simple déclaration préalable.
Pour les démolitions :
Il faut obtenir un
permis de démolir dans les secteurs protégés (secteurs sauvegardés, sites,
périmètres de protection des monuments historiques, zone de protection du
patrimoine architectural urbain et paysager), les communes peuvent également
l'instituer ailleurs.
Le recours à un
architecte pour réaliser un projet de construction est obligatoire lorsque la
surface hors oeuvre nette (SH0N) de la future construction dépasse 170 m2. Si
il élabore votre plan, il constitue et dépose le dossier, suit l'instruction et
y apporte toutes les modifications éventuelles jusqu'à l'approbation.
Les formalités pour
monter un dossier :
La demande de permis
de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le
terrain. Vous trouverez les nouveaux formulaires en mairie, sur le site
internet de la DDE/DDEA et les déposer ensuite en mairie, soit directement
au guichet soit par courrier avec AR.
Le dossier de permis
de construire doit contenir les plans et pièces suivantes :
- un plan de
situation établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000, de format
minimum A4 ;
- une notice
descriptive du projet accompagnée de deux documents photographiques au minimum
;
- une insertion
graphique du projet ;
- le plan de masse du
projet dessiné à une échelle comprise entre 1/100 et 1/500 ;
- une vue en plan de
chaque niveau à une échelle de 1/50 ou 1/100 (sous-sol, rez-de-chaussée,
étage…) ;
- les plans des
façades à une échelle de 1/50 ou 1/100 ;
- une ou plusieurs
coupes précisant l’implantation du projet par rapport au terrain naturel ;
- les plans de
détails des clôtures le cas échéant.
Délais d'instruction
de la demande d'autorisation ou de permis de construire :
Le délai
d'instruction de la demande par l'administration figure sur le récépissé remis
au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. Ce délai est fixé à 1 mois
pour les déclarations, deux mois pour les permis de construire pour les maisons
individuelles et les permis de démolir et trois mois pour les autres
constructions. A l'expiration de ces délais, le demandeur obtiendra un accord
express. A défaut, l'accord de l'administration sera considéré comme acquis.
Quand une consultation est obligatoire et impose un délai supplémentaire
(Architecte des Bâtiments de France, commission de sécurité), celui-ci est
connu au bout d'un mois et ne peut plus être changé après.
Si le dossier est
incomplet, les pièces manquantes doivent être demandées dans le premier mois.
Il ne sera plus possible à l'administration de demander une pièce qui ne figure
pas sur la liste, pour quelque motif que ce soit.
Une fois le dossier
complet réalisé, le permis de construire doit être déposé à la mairie de la
commune accueillant le terrain sur lequel la construction est projetée. La
mairie délivre alors un justificatif de dépôt sur lequel figure la date, le nom
du dépositaire et le numéro d’enregistrement correspondant au permis de
construire. Le permis de construire peut aussi être envoyé par lettre
recommandée avec accusé de réception. Le dossier de permis de construire est
ensuite transmis aux différents services chargés de l’instruction.
Publicité du permis
de construire :
La demande de permis
de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui
suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.
Une fois le permis de construire accordé, il fait l'objet de mesure d'affichage
sur le terrain pendant tout la durée du chantier et à la mairie. Ces formalités
constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le
permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux
règles d'urbanisme.
Dans les 8 jours
suivants la délivrance expresse ou tacite du permis de construire, la mairie
procède à l'affichage d'un extrait du permis de construire durant au minimum 2
mois. S'il n'y a pas eu d'affichage, le recours contre l'autorisation de
construire peut être exercé pendant 30 ans.
Le bénéficiaire du
permis de construire doit afficher un extrait de son permis sur son terrain
pendant toute la durée des travaux. Cet affichage prend la forme d'un panneau
qui doit être visible sur la voie publique. L'absence d'affichage sur le
terrain est punie d'une amende de 5è classe.
Déclaration
d'ouverture de chantier :
Une fois l'obtention du permis de construire, son titulaire peut entreprendre
les travaux. Il doit avertir la mairie du commencement des travaux en
effectuant une demande de déclaration d'ouverture de chantier qui doit être
fournie en 3 exemplaires.
Le commencement des
travaux se caractérise par :
- l'installation de
palissades autour du chantier,
- l'arrivée du
matériel,
- les premiers
travaux de terrassement.
Le non-respect de
cette formalité est puni d'une amende.
Les travaux doivent impérativement être commencés au plus tard 2 ans suivant
l'obtention du permis de construire. Ils ne doivent pas être interrompus
pendant plus d'un an. Si les délais ne sont pas respectés, l'autorisation de
construire n'est, en principe, plus valable. Mais, elle peut être prolongée
pour une durée d'un an si la demande de prolongation intervient 2 mois avant
l'expiration du délai de validité du permis de construire (art. R422-10 du Code
de l'urbanisme).
Travaux qui ne
nécessitent pas de permis de construire :
Les travaux
d'aménagement intérieur dans votre logement ne sont soumis à aucune
autorisation administrative, sans toutefois changer sa destination.
Ils font l'objet d'une déclaration préalable en mairie : créations de moins
de 20 m2 de surface hors œuvre brute, constructions de
moins de 2m2 qui ont une hauteur de plus de 12 mètres, etc.
Le permis de
construire ne concerne que les biens immobiliers. Les biens mobiliers tels que
bateaux, péniches, mobil-homes, camping-cars, caravanes, ne sont jamais soumis
à permis de construire.
Le stationnement des caravanes, mobil-homes et
camping-cars peut, en revanche, être soumis à une déclaration préalable.
Recours du demandeur
contre le refus d'obtention d'un permis de construire :
En cas de refus, vous
pouvez modifier votre projet et déposer une nouvelle demande ou engager un
recours contre la décision. L'administration doit motiver son refus de manière
à vous permettre, si le projet ne respectait pas l'une des règles d'urbanisme
(servitudes, coefficient d'occupation des sols (COS), distances, vues,
hauteur...), de le modifier pour le mettre en conformité.
Si vous êtes
demandeur du permis :
Vous pouvez effectuer
soit un recours administratif qui a pour objet de demander expressément
l'annulation d'une décision administrative illégale. Il doit être déposé dans
un délai de deux mois à compter de la date de notification de cette décision.
Une simple lettre comportant les références du dossier suffit.
Le recours administratif peut être effectué :
- auprès de
l'autorité qui a pris la décision (mairie, DDE) ; c'est un recours gracieux. Il
doit être formulé par courrier recommandé avec AR dans un délai de deux mois à
compter du jour de la notification du refus de permis de construire ;
- auprès de l'autorité détenant un pouvoir hiérarchique sur l'auteur de la
décision lorsque celle-ci est prise au nom de l'Etat ; c'est un recours
hiérarchique.
Pour saisir le tribunal administratif, l'assistance d'un avocat est fortement
recommandée.
Le recours contentieux : il doit être effectué auprès du président du tribunal
administratif dont dépend le lieu du projet de construction dans un délai de
deux mois à compter de la date de la notification de la décision. Il peut être
assorti d'une demande de sursis à exécution de la décision pour que les effets
de celle-ci soient suspendus jusqu'à ce que le juge ait statué.
Si vous êtes un tiers
à l'égard du projet :
Vous pouvez effectuer un recours gracieux. La défense de vos droits à l'égard
du projet se fait :
- soit par un accord amiable avec le constructeur ;
- soit devant le tribunal civil seul compétent en ce domaine.
Construire sans
permis :
Le manquement à
l'obligation légale d'obtenir un permis de construire ou une déclaration
préalable de travaux constitue un délit pénal aux termes de l'article L.480-4
du Code de l'urbanisme.
Dès que la maire a
connaissance d'une construction sans permis, il est tenu de dresser un
procès-verbal de l'infraction, de prendre un arrêté interruptif de travaux et
d'en transmettre, sans délai, copie au procureur de la République.
Le délit pénal est
constitué si les travaux sont engagés ou se poursuivent après l'annulation du
permis.
C'est le juge
correctionnel qui fixe la sanction :
- une amende comprise
entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de
construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre
carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de
l'article L.430-2, soit dans les autres cas, un montant de 300 000 euros ;
- un emprisonnement
de 6 mois à 2 ans ;
- le cas échéant,
démolition et remise en état, éventuellement sous astreinte (75 euros par jour
de retard au maximum).
En cas de non-respect, le Maire ou le Préfet peuvent faire effectuer les travaux aux frais du contrevenant.
Pour plus d'informations, voir également le site officiel de l'Administration française : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1986.xhtml