Le monde de la transaction immobilière est vaste et relativement complexe, les acteurs qui y jouent un rôle capital sont nombreux et parfois difficiles à différencier, tout au moins pour les non-initiés.

C’est la raison pour laquelle, en ce début d’année, où il semblerait que le marché immobilier se stabilise en termes de prêts bancaires et de prix de vente – potentiellement de bon augure pour un regain d’activité, un certain intérêt renouvelé des acquéreurs ? -, il nous semble opportun de rappeler à la fois les points communs et les divergences, plus exactement les spécificités des principaux professionnels de l’immobilier intervenant dans le domaine de la transaction que sont les agents immobiliers et les chasseurs immobiliers.

Agent immobilier et chasseur immobilier : des points communs…

Dans les deux cas, ces métiers sont réglementés, soumis à une même législation, en l’occurrence la loi Hoguet de 1970 (modifiée, complétée depuis), à laquelle s’ajoute d’autres dispositions du droit français mais au final concernant autant l’agent immo que le chasseur immo.

A ce titre, les deux doivent disposer d’une carte de transaction professionnelle ; sésame attribué sous certaines conditions (aptitudes, formations, etc.) par la chambre de commerce et d’industrie du département où est implanté l’agent et son agence immobilière ou le chasseur et sa société de chasse immobilière.

Ces spécialistes de la transaction immobilière doivent également détenir une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) afin de couvrir leurs activités transactionnelles.

Par ailleurs, chasseur immobilier et agent immobilier ne peuvent être rémunérés qu’à l’issu de leur mission, si celle-ci est dument remplie, lorsque intervient la signature d’un acte authentique de vente chez le notaire ; toute autre rémunération préalable étant totalement irrégulière et donc interdite.

Enfin, ladite mission doit s’accomplir dans le cadre d’un mandat qui respecte un certain nombre de critères imposés par les pouvoirs publics (entre autres, par la loi Hoguet précitée et son décret d’application) : état civil des parties, description du bien ou du projet, moyens mis en œuvre pour aboutir, honoraires prévus, durée du mandat, médiateur de la consommation, etc.

Il s’agira d’un mandat de vente pour un agent immobilier et d’un mandat de recherche pour un chasseur immobilier.

Par ailleurs, au-delà de ce cadre juridique similaire où ils exercent, leur connaissance du marché, des prix au m2 pratiqués selon les différents secteurs géographiques (communes et/ou quartiers) où ils interviennent, leur expertise des biens, leur capacité à exploiter les informations propres et nécessaires à une transaction immobilière sécurisée (décryptage de procès-verbaux d’Assemblée Générale, de règlement de copropriété, de diagnostics techniques obligatoires, de Plan Local D’urbanisme…), leur réseau de partenaires (architectes, diagnostiqueurs, notaires, courtiers, artisans du bâtiment, etc.) est également plus ou moins identique, doit être approchant en toute hypothèse s’ils sont comparés en fonction de leur ancienneté et expérience respective.

Pour autant ces métiers clés de l’immobilier, de la transaction immobilière, divergent aussi, ne sont pas assimilables, superposables.

Agent immobilier et chasseur immobilier : des différences…

Alors qu’agent immobilier correspond à une profession ancienne en France (la première agence immobilière - John Arthur ; aujourd'hui devenue l'agence TiffenCogé - voit le jour à Paris en 1818 ; elle connaitra un franc succès et fera un nombre d’émules « incalculable » depuis, tant dans la capitale qu’en province), celle de chasseur immobilier est au contraire relativement récente dans le paysage français puisque apparaissant (en provenance des Etats-Unis qui ont en la matière environ 25 ans d’avance) seulement au début des années 2000 (à Paris également avec les sociétés Flat Hunter et Côté Acheteur, puis immédiatement ensuite en province ; pour Toulouse et l’Occitanie qui nous intéresse de prime à bord, il s’agit de la Société Domicilium).

Mais outre cette différence d’âge, la vraie césure concerne l’approche du métier et le client qui mandate, ce pourquoi il sollicite un professionnel de l’immobilier et, de fait, la façon dont ce dernier va le servir, lui fournir sa prestation… par nature différente.

En effet, alors que l’agent immobilier vend un bien pour le compte d’un propriétaire dont le projet et de s’en séparer, le chasseur immobilier cherche un appartement ou une maison pour le compte d’un acquéreur.

Dans le premier cas, la démarche est de service (évaluer pertinemment le bien qui devra être vendu), mais surtout commerciale puisqu’il faut vendre/commercialiser ce bien immobilier (d’où la signature d’un mandat de vente, sus-évoqué) en le mettant en valeur, en ciblant la meilleure clientèle possible et en séduisant cette dernière opportunément. Le client de l’agent immobilier est le propriétaire, peu importe (sous réserve qu’il soit solvable) celui qui achètera étant entendu que l’objet de la transaction finale sera tel bien précis (appartement, maison, local, terrain, immeuble, etc.), objet du mandat initial.

L’agent immobilier connait bien sûr son client propriétaire, ses espoirs en termes de prix de vente final, mais doit surtout connaitre parfaitement le bien qu’il a à vendre pour en faire ressortir tous les attraits, le valoriser, être en mesure de répondre aux multiples questions que pourrait être amené à poser un candidat potentiel à l’achat.

Dans le second cas, la démarche est fondamentalement de service : conseiller sur la faisabilité du projet d’achat, puis chercher le bien correspondant au cahier des charges fixé, élaboré de concert entre le chasseur immobilier et son acheteur. Le client du chasseur immobilier est l’acheteur, peu importe que le bien acquis soit vendu par telle agence immobilière ou telle autre, par un particulier ou un notaire, par un marchand de bien ou un promoteur, etc. Ce bien n’est pas connu au départ, le chasseur doit le chercher sur la totalité du marché concerné/visé par son mandant.

Le chasseur immobilier quant à lui ne connait que son client acquéreur… mais parfaitement ; tout au moins doit-il en être ainsi s’il veut être pertinent dans ses recherches immobilières et propositions, mener à bien sa mission. Une fois l’appartement ou la maison rêvé dégoté… il doit alors être en mesure de l’évaluer le plus objectivement possible et entamer une négociation pertinente.

Au moment de la rencontre d’un vendeur et d’un acquéreur à propos de tel bien :

-        l’agent immobilier défendra les intérêts propres de son client, à savoir le propriétaire avec qui il a contractualisé sa relation, négociera au mieux les intérêts de ce dernier (vendre le plus cher possible), et c’est donc celui-ci qui (dans plus de 90% des cas) lui versera des honoraires contractualisés en amont dans le mandat de… vente, correspondant à son travail de commercialisation, diffusion d’annonces, visites effectuées, suivi du dossier de vente, etc.

Honoraires d'agence immobilière perçus « forcément » sous réserve que le bien à la vente ait bien été évalué et que celle-ci intervienne dans la durée du mandat (souvent un an pour y parvenir) ; si tel n’est pas ce visiteur qui achète, ce sera le suivant ou un autre encore ensuite.

-        le chasseur immobilier défendra de son côté les intérêts spécifiques de son client, en l’occurrence ceux de l’acquéreur lui ayant confié son projet immo, négociera là-aussi au mieux les intérêts de ce dernier, en l’espèce en évaluant au prix le plus juste le bien mis en vente retenu, en récoltant un maximum d’information sur ce dernier afin que l’achat soit réalisé en toute connaissance de cause et au final c’est donc l’acquéreur qui lui versera des honoraires, prévus dans le mandat de… recherche, correspondant à son travail de conseil en amont du projet, d’investigation, d’analyse des annonces répertoriés et vérifications des informations qu’elles contiennent (comme celles ensuite relatives à la copropriété où se trouve l’appartement si tel est ce type de bien qui est recherché), de pré-visites éventuelles et de visites, d’étude des diagnostics techniques obligatoires, etc.

Honoraires de chasseur immobilier faisant figure d'une rémunération au résultat au sens premier du terme… car s’il ne cherche pas (de façon exhaustive, quotidienne, etc.), n’active pas son réseau de partenaires, le chasseur immobilier ne pourra pas compter sur la chance, sur un bien « tombant du ciel » pour satisfaire son client.

Au final, dans une approche globale d’un projet immobilier, agent immobilier et chasseur immobilier se complètent (preuve aussi d’une différence certaine… mais intéressante selon le projet immobilier envisagé) et, si le professionnalisme est au rendez-vous, c’est dans l’intérêt même de leur client respectif : le vendeur d’un côté et l’acquéreur de l’autre.

Alors, si vous avez un projet immo en tête, selon la nature exacte de celui-ci, vous savez désormais ce qu'il vous reste à faire !