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lundi 15 août 2011
Par Chercheur Immobilier le lundi 15 août 2011, 11:08
Indice de référence des loyers :
Au second trimestre de l’année 2011, l’indice de référence des loyers a augmenté de 1,73% (sur une année), pour atteindre 120,31.
Pour le détail de ces résultats du deuxième trimestre 2011 parus le 13 juillet dernier, se reporter au site de l’INSEE (indicateur et historique).
mercredi 8 décembre 2010
Par Chercheur Immobilier le mercredi 8 décembre 2010, 10:32
L’évolution démographique est un enjeu pour les politiques de logements, les constructions à venir, les choix urbains, les politiques de la ville et l’aménagement des territoires des prochaines années.
En ce sens, les chiffres que vient de publier l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) devront être analysés avec attention par l’ensemble des acteurs du marché immobilier : des pouvoirs publics aux promoteurs qui tendent, ensemble, à façonner le paysage urbain, mais aussi par les investisseurs privés ayant la capacité et la volonté de raisonner dans le plus ou moins long terme.
A ce titre, voici une partie des projections de l’INSEE en date du 7 décembre 2010 :
En résumé, « d’ici 2040, en supposant que les tendances démographiques récentes se maintiennent, la population de la France augmentera de 15 %.
En métropole, elle devrait continuer de se concentrer vers le Sud et l’Ouest, à l’inverse de certaines régions du Nord-Est.
Toutefois, dans les régions méditerranéennes, le solde migratoire avec les autres régions pourrait évoluer moins rapidement qu'au cours de la période 1990-2007, contrairement à l’Auvergne, au Limousin et aux régions du littoral atlantique.
Les migrations interrégionales façonneront les dynamiques démographiques régionales davantage que le solde naturel, car le nombre de décès augmentera, avec l’arrivée aux grands âges des générations du baby-boom.
Elles pourraient également accentuer le vieillissement de la population dans certaines régions insulaires et le ralentir en Île-de-France. »
S’agissant de Midi-Pyrénées, cette région pourrait enregistrer une croissance démographique de 27,9% d’ici 2040. Confirmant ainsi qu’elle est la région la plus attractive de France avec le Languedoc-Roussillon (qui connaitrait une croissance de 28,5%).
De fait, 3,596 millions d’habitants résideraient en Midi-Pyrénées en 2040 contre 2,811 millions en 2007, sachant que la croissance de la population serait assurée en majeur partie par les migrations ; l’attractivité de notre région restant toujours l’une des plus importantes de l’Hexagone.
Pour plus d’informations, voir le site de l’INSEE :
http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1326
A ce jour, la Haute-Garonne est un département jeune et dynamique :
Les analyses de l’INSEE constituent, là encore, une aide précieuse.
En substance, « la Haute-Garonne, avec 1,1 million d’habitants, dégage des soldes naturel et surtout migratoire nettement excédentaires.
Les autres départements de la région sont également attractifs, plus particulièrement l’Ariège, le Lot et Tarn-et-Garonne. Le solde naturel, en revanche, n’est excédentaire qu’en Haute-Garonne.
La population de Midi-Pyrénées est plutôt âgée : 19 % de ses habitants ont 65 ans ou plus (contre 17 % en France métropolitaine) et 29 % moins de 25 ans (32 %).
Seule la Haute-Garonne a une population plus jeune qu’en moyenne nationale, les moins de 25 ans y sont deux fois plus nombreux que les 65 ans ou plus. ».
Plus d’informations sur le portail de l’INSEE :
Ces statistiques expliquent que le marché immobilier étudiant est très porteur en Haute-Garonne, notamment à Toulouse.
Les investisseurs choisissent ainsi souvent la ville rose à la fois pour se constituer un patrimoine sûr et obtenir une rentabilité immédiate attractive.
En effet, le dynamisme de la ville, ses pôles d’emplois importants, la qualité de vie de Toulouse, expliquent que de nombreux étudiants se retrouvent à Toulouse pour leurs études et aspirent y rester en suivant.
De fait, les petites surfaces en centre ville et autour des campus étudiants sont, logiquement, recherchés par les investisseurs, parmi lesquels figurent les parents à la fois soucieux de l’avenir de leurs enfants et souhaitant placer leur argent dans la pierre pour un rendement immédiat (entre 4,5 % et 6,5% en moyenne selon l’emplacement exact du bien, son état, etc.) et une valorisation patrimoniale quasi certaine dans le centre ville et fort probable à proximité des pôles universitaires à plus ou moins court terme.
La demande l’emportant largement sur l’offre, les loyers sont, en effet, particulièrement rémunérateurs.
Dans ce contexte où il est aisé de louer, de trouver des étudiants dont les parents se portent cautions, etc. la difficulté réside dans le fait de dénicher un appartement qualitatif : studio, T1 ou T2 notamment, même si la colocation peut aussi être envisagée avec des surfaces plus grandes (T3 ou T4).
Pour se faire, recourir à un spécialiste du marché immobilier toulousain caractérisé par une pénurie d’offre devient souvent nécessaire.
Tel le cas du chasseur immobilier qui conseille et explore la totalité du marché, de façon objective (puisqu’il n’a pas de bien à vendre, un stock d’appartements à écouler), en fonction du cahier des charges précis de son client.
Pionnière et leader dans l’activité de chasseur immobilier (ou chasseur d’appartement, ou encore coach immobilier) à Toulouse, tel est le cas principalement de la Société DOMICILIUM.
Son équipe de sept chasseurs immobiliers, et son réseau de partenaires qualifiés, offre un service sur mesure, personnalisé, en accompagnant leur client acquéreur jusqu'à la finalisation de leur projet immobilier.
N’étant rémunérés que s’ils trouvent le bien correspondant aux attentes de leurs clients, les chasseurs immobiliers de DOMICILIUM mettent tout en œuvre (ne serait-ce qu’en raison de cette logique économique) pour satisfaire rapidement les particuliers qui leur confient le soin de trouver l’appartement souhaité au juste prix.
Conseils, transparence et efficacité semblent résumer leurs prestations immobilières novatrices.
mardi 2 novembre 2010
Par Chercheur Immobilier le mardi 2 novembre 2010, 07:02
La location des logements soumis à la loi de 1948 ne fait pas l'objet d'un contrat écrit. La location peut donc être verbale.
Lorsqu'un contrat de location est établi par écrit, son contenu n'est pas réglementé de façon stricte.
La durée de la location est indéterminée.
Le locataire d'un logement soumis à la loi de 1948 qui remplit ses obligations (paiement du loyer et des charges), bénéficie d'un droit au maintien dans le logement sans limitation de durée.
La location se renouvelle automatiquement lorsque le locataire habite :
· un logement classé III ou IV,
· ou un logement classé IIB ou IIC, et que ses ressources et celles des autres occupants sont inférieures au taux d'augmentation du loyer fixé chaque année.
Le propriétaire peut donner congé au locataire :
· pour occuper lui-même le logement,
· pour y loger son conjoint, la personne avec qui il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS), ses ascendants ou descendants,
· pour y faire des travaux.
le droit de reprise ne peut être exercé au profit d'un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans contre l'occupant dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, calculé sur la base de la durée légale du travail, qui, à la date du congé, est âgé de plus de 70 ans et occupe effectivement les lieux. Pour le calcul des ressources de l'occupant, il est tenu compte de celles des personnes vivant habituellement avec lui.
En cas de reprise, le propriétaire doit proposer au locataire un logement équivalent.
Il en est toutefois dispensé lorsque :
· le logement a été acheté depuis au moins 10 ans à la date de reprise du logement,
· ou acheté depuis 4 ans et que le propriétaire est autorisé, par une décision de justice, à y habiter ou à installer un ayant-droit,
· et lorsqu'il justifie qu'il ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement avec lui.
Le bailleur doit signifier au locataire son intention de reprendre le logement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Le congé pour reprise doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat.
Pour être valable, il doit contenir le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
Lorsque les ressources du locataire et celles des autres occupants deviennent supérieures au taux d'augmentation du loyer fixé chaque année, le bailleur peut proposer, à tout moment, un bail de sortie par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le nouveau contrat de location proposé est d'une durée de 8 ans avec un loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Fixation du loyer - Augmentation - Loi de 1948
Le décret n° 2010-1097 du 20 septembre 2010 modifie le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel
Art. 1er - L'article 4 du décret du 10 décembre 1948 visé est remplacé par les dispositions suivantes:
«Art. 4. - A compter du 1er juillet 2010 et jusqu'à ce qu'ils atteignent la valeur locative définie à l'article 5 ci-dessous, les loyers de la période précédente, modifiés, s'il y a lieu, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article 31 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, peuvent être augmentés au maximum:
de 2 % pour les locaux des catégories III A et III B, pour les locaux des catégories II B et II C et pour les locaux de la catégorie II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée, en application de l’article 2 du décret n° 75-803 du 26 août 1975 ;
Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale de loyer.
Pour les calculs résultant des dispositions de l'article 1er, chacune des opérations est conduite jusqu'à la deuxième décimale.».
Art. 2. - L'article 5 du décret du 10 décembre 1948 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes:
«Art. 5. – A compter du 1er juillet 2010, le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d'habitation ou à usage professionnel est fixé conformément au tableau ci-après:
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VALEUR LOCATIVE MENSUELLE EN EUROS |
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CATÉGORIE |
Agglomération parisienne |
Hors agglomération parisienne |
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Prix de base de chacun des dix premiers mètres carrés de surface corrigée |
Prix de base des mètres carrés suivants |
Prix de base de chacun des dix premiers mètres carrés de surface corrigée |
Prix de base des mètres carrés suivants |
|
II A...... |
11,29 |
6,70 |
9,23 |
5,49 |
|
II B...... |
7,77 |
4,20 |
6,36 |
3,45 |
|
II C...... |
5,94 |
3,18 |
4,86 |
2,62 |
|
III A..... |
3,60 |
1,94 |
2,95 |
1,63 |
|
III B..... |
2,15 |
1,11 |
1,75 |
0,91 |
|
IV...... |
0,26 |
0,12 |
0,26 |
0,12 |
La liste des communes situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne figure à l’annexe au présent décret »
Art. 3. - L'article 7 du décret du 10 décembre 1948 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes:
« Art. 7. - Le taux de majoration prévu par l'article 34 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et applicable aux loyers payés pendant la période précédente est fixé à 2 % à compter du 1er juillet 2010.»
ANNEXE ÉTABLISSANT LA LISTE DES COMMUNES SITUÉES DANS LE PÉRIMÈTRE DE L’AGGLOMÉRATION PARISIENNE (ARTICLE 5 DU DÉCRET N° 48-1881 DU 10 DÉCEMBRE 1948)
La ville de Paris.
L'ensemble des communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Dans le département de Seine-et-Marne, les communes suivantes :
Boissettes, Boissise-le-Roi, Brou-sur-Chantereine, Bussy-Saint-Georges, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, Cesson, Chalifert, Champs-sur-Marne, Chanteloup-en-Brie, Chelles, Chessy, Collégien, Combs-la-Ville, Conches-sur-Gondoire, Courtry, Croissy-Beaubourg, Dammarie-les-Lys, Dampmart, Emerainville, Gouvernes, Guermantes, Lagny-sur-Marne, Lésigny, Livry-sur-Seine, Lognes, Le Mée-sur-Seine, Melun, Mitry-Mory, Montévrain, Nandy, Noisiel, Pomponne, Pontault-Combault, Pringy, La Rochette, Roissy-en-Brie, Rubelles, Saint-Fargeau-Ponthierry, Saint-Thibault-des-Vignes, Savigny-le-Temple, Servon, Thorigny-sur-Marne, Torcy, Vaires-sur-Marne, Vaux-le-Pénil, Vert-Saint-Denis, Villeparisis.
Dans le département des Yvelines, les communes suivantes :
Achères, Aigremont, Andrésy, Bazoches-sur-Guyonne, Bois-d'Arcy, Bougival, Buc,
Buchelay, Carrières-sous-Poissy, Carrières-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud,
Chambourcy, Chanteloup-les-Vignes, Chapet, Chatou, Le Chesnay, Chevreuse, Les
Clayes-sous-Bois, Coignières, Conflans-Sainte-Honorine, Croissy-sur-Seine,
Elancourt, L'Etang-la-Ville, Evecquemont, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury,
Fourqueux, Gaillon-sur-Montcient, Gargenville, Guyancourt, Hardricourt,
Houilles, Issou, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas, Juziers, Limay, Les
Loges-en-Josas, Louveciennes, Magnanville, Magny-les-Hameaux, Maisons-Laffitte,
Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Mareil-Marly, Marly-le-Roi, Maurecourt,
Maurepas, Médan, Le Mesnil-le-Roi, Le Mesnil-Saint-Denis, Meulan,
Mézy-sur-Seine, Montesson, Montigny-le-Bretonneux, Les Mureaux,
Neauphle-le-Château, Neauphle-le-Vieux, Orgeval, Le Pecq, Plaisir, Poissy,
Porcheville, Le Port-Marly, Rocquencourt, Saint-Cyr-l'Ecole,
Saint-Germain-en-Laye, Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Saint-Rémy-l'Honoré,
Sartrouville, Trappes, Le Tremblay-sur-Mauldre, Triel-sur-Seine,
Vaux-sur-Seine, Vélizy-Villacoublay, Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, La
Verrière, Versailles, Le Vésinet, Villennes-sur-Seine, Villepreux,
Villiers-Saint-Fréderic, Viroflay, Voisins-le-Bretonneux.
Dans le département de l'Essonne, les communes suivantes :
Arpajon, Athis-Mons, Ballainvilliers, Bièvres, Boissy-sous-Saint-Yon,
Bondoufle, Boussy-Saint-Antoine, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Breux-Jouy,
Brunoy, Bruyères-le-Châtel, Bures-sur-Yvette, Champlan, Chilly-Mazarin,
Corbeil-Essonnes, Le Coudray-Montceaux, Courcouronnes, Crosne, Draveil, Egly,
Epinay-sous-Sénart, Epinay-sur-Orge, Etiolles, Evry, Fleury-Mérogis,
Fontenay-le-Vicomte, Gif-sur-Yvette, Gometz-le-Châtel, Grigny, Igny,
Juvisy-sur-Orge, Leuville-sur-Orge, Linas, Lisses, Longjumeau,
Longpont-sur-Orge, Marcoussis, Massy, Mennecy, Montgeron, Montlhéry, Morangis,
Morsang-sur-Orge, Morsang-sur-Seine, La Norville, Ollainville, Ormoy, Orsay,
Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Le Plessis-Pâté, Quincy-sous-Sénart,
Ris-Orangis, Saclay, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Germain-lès-Arpajon,
Saint-Germain-lès-Corbeil, Saint-Michel-sur-Orge, Saint-Pierre-du-Perray,
Saintry-sur-Seine, Saint-Yon, Saulx-les-Chartreux, Savigny-sur-Orge,
Soisy-sur-Seine, Varennes-Jarcy, Vauhallan, Verrières-le-Buisson,
Vigneux-sur-Seine, Villabé, Villebon-sur-Yvette, La Ville-du-Bois, Villemoisson-sur-Orge,
Villiers-sur-Orge, Viry-Châtillon, Wissous, Yerres, Les Ulis.
Dans le département du Val-d'Oise, les communes suivantes :
Andilly, Argenteuil, Arnouville-lès-Gonesse, Auvers-sur-Oise, Beauchamp,
Bessancourt, Bezons, Bonneuil-en-France, Bouffémont, Butry-sur-Oise, Cergy,
Champagne-sur-Oise, Cormeilles-en-Parisis, Courdimanche, Deuil-la-Barre,
Domont, Eaubonne, Ecouen, Enghien-les-Bains, Eragny, Ermont, Ezanville,
Franconville, Frépillon, La Frette-sur-Seine, Garges-lès-Gonesse, Gonesse, Groslay,
Herblay, L'Isle-Adam, Jouy-le-Moutier, Margency, Mériel, Méry-sur-Oise,
Montigny-lès-Cormeilles, Montlignon, Montmagny, Montmorency, Nesles-la-Vallée,
Neuville-sur-Oise, Osny, Parmain, Pierrelaye, Piscop, Le Plessis-Bouchard,
Pontoise, Puiseux-Pontoise, Roissy-en-France, Saint-Brice-sous-Forêt,
Saint-Gratien, Saint-Leu-la-Forêt, Saint-Ouen-l'Aumône, Saint-Prix, Sannois,
Sarcelles, Soisy-sous-Montmorency, Taverny, Valmondois, Vauréal, Villiers-Adam,
Villiers-le-Bel.