Toulouse Immobilier

Dans son édition du 1^er mai 2011, le journal ToulEco s’interroge sur les lieux où pourraient être envisagées de nouvelles zones de logements à Toulouse et, plus généralement, dans l’agglomération toulousaine.

« Toulouse : quelles nouvelles zones d’habitat pour le futur ?

Où peut-on prévoir les futures zones d’aménagement urbain dans l’agglomération toulousaine ? Créer de nouveaux lieux de vie, des quartiers innovants, bien desservis par les transports, demande une volonté politique et une forte anticipation. Encore faut-il disposer de réserves foncières suffisantes.

Dans la commune de Toulouse, il reste peu de secteurs à urbaniser. Quelques projets d’envergure sont cependant en vue. Au Sud-est, entre le périphérique et Saint-Orens, le secteur de Malepère et Marcaissonne offre de belles perspectives, sur une centaine d’hectares. Entre 3.000 et 4.000 logements pourraient fleurir sur cette ZAC qui devrait être créée en 2011 et qui bénéficiera de la future Ligne multimodale Sud-est (LMSE).

Réserves stratégiques

Autre grande zone tracée sur la carte communale, près de 100 hectares entre Toulouse et Launaguet. « Un projet à plus long terme, reconnaît Daniel Benyahia, adjoint au maire, en charge de l’urbanisme. Je veux le faire avancer plus rapidement que prévu et aboutir à un calendrier le vite possible. » Un programme qui devrait se structurer autour du Boulevard urbain Nord (BUN).

Deux opérations jugées « stratégiques » pour lesquelles la mairie a réservé des terrains qu’elle devra bien sûr racheter progressivement. Enfin, au nord de Borderouge, sur le quartier du Grand Selve, une ZAC de 13 hectares, doit être prochainement aménagée pour accueillir 5 à 600 logements.

Au-delà, Toulouse ne disposera plus de réserves foncières de nature à imaginer de grands programmes.

Une équation intercommunale complexe

« La réflexion doit s’organiser bien sûr en intercommunalité, au niveau de l’agglomération pour envisager l’habitat du futur. Cela s’inscrit dans le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) de l’aire urbaine, précise l’élu toulousain. L’équation est complexe. Potentiellement, la région toulousaine dispose de beaucoup de foncier. Mais Il faut tenir compte des plans locaux d’urbanisme, du souci de freiner l’étalement urbain, de la sauvegarde des espaces naturels et du prix du terrain qui détermine beaucoup de choses. Sauf à tout acheter, on ne peut pas planifier à trop long terme. »

A l’échelle communautaire, deux autres projets importants sont dans les tuyaux. Du côté du Canal Saint-Martory, une ZAC de 380 hectares est à l’étude et à Seilh, un programme innovant issu d’un concours européen est annoncé sur les 15 hectares du site de Laubis. En attendant, de nombreuses opérations déjà sur les rails vont démarrer prochainement : ZAC de la Cartoucherie, Izards-Trois Cocus, Pradettes-Bordeblanche, Montaudran Plaine Campus, renouvellement urbain Empalot ».

Au-delà, sans dénaturer l’architecture générale, une des solutions consisterait, aussi, à densifier un peu plus les zones déjà existantes.

Toulouse, en effet, est une ville "basse" en comparaison des autres agglomérations françaises de tailles approximativement similaires.

En toute hypothèse, augmenter le nombre de logements s’avère une réelle nécessité tant l’offre est aujourd’hui insuffisante et, ce faisant, tant les acquéreurs sont en proie à des difficultés pour trouver un appartement, acheter une maison, faire construire, etc. à des prix raisonnables.

Revue de Presse :

Dans son édition du 10 janvier 2011, le journal Sud-Ouest dresse un bilan élogieux de la ville rose en termes de dynamisme économique, synonyme entre autre de d’un nombre record en France de nouveaux arrivants.

« La croissance en tache d'huile de la Ville rose.

La Communauté urbaine compte désormais 37 communes. Sa population pourrait bientôt dépasser celle de l'agglomération bordelaise.

Douze nouvelles communes ont intégré la Communauté urbaine de Toulouse au 1er janvier. La nouvelle entité, aussi appelée Grand Toulouse et présidée par le député-maire de la Ville rose, Pierre Cohen (PS), compte donc 703 386 habitants, répartis sur 37 communes, et s'étend un peu plus au nord et à l'est de Toulouse.

Depuis vingt ans, 7 000 nouveaux habitants arrivent chaque année à Toulouse, un chiffre record en France, selon l'Insee. La Ville rose arrive juste derrière Paris, qui accueille 8 000 habitants de plus par an. La réputation de bonne qualité de vie de la Ville rose, reposant sur son climat, sa convivialité, et son urbanisme, y est sans nul doute pour quelque chose.

La Communauté urbaine, quant à elle, grossit chaque année de 15 000 habitants. Elle pourrait donc rapidement dépasser la Communauté urbaine de Bordeaux et prendre, avec la réforme territoriale, le statut de métropole.

Attractivité économique:

Son pôle universitaire de 100 000 étudiants, renforcé par le plan Campus lancé par la Région, explique en partie le fait que 65 % des nouveaux arrivants aient moins de 30 ans.

La Communauté urbaine de Toulouse attire les jeunes actifs grâce à ses nombreux bassins d'emplois, en particulier dans les domaines de l'aéronautique, du spatial, de la santé et de l'agriculture. La naissance l'année dernière au sud-est de Toulouse du Cancéropôle, premier centre européen de recherche et de soins sur le cancer, et l'extension de Sanofi-Aventis ont généré plus de 1000 emplois.

Citons aussi le projet de Montaudran Aérospace, futur grand site européen dédié à l'aéronautique et à l'espace, ou encore la construction de plusieurs ZAC, comme à Balma-Gramont, ou aux Ramassiers. Les projets immobiliers fleurissent, par exemple dans l'ancien quartier d'AZF, en pleine reconstruction.

La croissance exponentielle de l'agglomération toulousaine s'accompagne du développement des transports en commun, retenu comme priorité de son budget 2011.

Après la ligne de tramway inaugurée en décembre dernier, qui dessert le nord de l'agglomération, deux autres lignes verront le jour d'ici à 2012, l'une desservant l'aéroport, l'autre le futur quartier des sciences en centre-ville ».

En matière de marché immobilier, de recherche immobilière, le corolaire à ce dynamisme économique, à cette arrivée chaque année de nouveaux habitants, à des étudiants en nombre croissant est le manque de logements.

Les projets immobiliers existent, mais la difficulté (en matière d’achat ou de location) à trouver un appartement ou une maison est une réalité quotidienne pour les acquéreurs ou locataires.

Ce qui explique le succès du recours des toulousains ou néo toulousains à un chasseur immobilier (ou chasseur d'appartement ou coach immobilier) pour acquérir leur bien immobilier (celui-ci s’occupant intégralement de la recherche de bien, négociant au mieux les prix) et aux propriétaires vendeurs (pas assez nombreux) le recours à des Société de Home Staging pour valoriser leur appartement ou maison au moment de la vente.