Jurisprudences :
Droit immobilier : rétractation de l’acquéreur, obtention de prêt, deux arrêts récents - et classiques - de la Cour de Cassation :
Cour de cassation, 3ième chambre civile
Audience publique du mardi 7 juin 2011
Non publié au bulletin
M. Lacabarats (président), président
Me de Nervo, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles du 26 mars 2009
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... et Mme Y... n'avaient pas sollicité un prêt conforme à celui prévu par le compromis de vente, que celui demandé était plus élevé que celui envisagé de près de 11 000 euros, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils s'étaient placés dans l'impossibilité de bénéficier d'un tel prêt, que la condition était réputée accomplie et qu'ils devaient être condamnés au paiement de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... et Madame Y... à verser à Monsieur Z... le montant de la clause pénale stipulée dans l'acte du 13 août 2003, soit la somme de 15.587 euros avec intérêt au taux légal à compter du 17 mai 2004 ;
AUX MOTIFS QUE le compromis de vente du 13 août 2003 précise : - page 6, qu'en application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, il ne deviendra définitif qu'au terme d'un délai de 7 jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter ; que ce délai de rétractation ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le compromis, - page 3, que l'acquisition de l'immeuble est financée à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires d'un montant global de 157.870 euros, remboursable sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 6 % et dont le montant maximum de la première mensualité sera de 833,33 euros, - page 4, que l'acquéreur s'oblige à déposer la demande de crédit au plus tard dans un délai de 10 jours à compter du dernier jour du délai de rétractation, et que la vente est consentie sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition au plus tard un mois après le dernier jour du délai de rétractation, - page 5, que dans le cas où une partie refuse de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti, et sauf application d'une condition suspensive, elle y sera contrainte par l'autre partie et devra, en outre, lui payer la somme de 15.587 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice ; que le compromis a été notifié par l'agence immobilière qui a servi d'intermédiaire entre les parties, à Monsieur X... (engagé solidairement avec Madame Y...), par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2003 ; qu'il n'est pas justifié de la date de sa première présentation qui est intervenue au plus tôt le lendemain, soit le 20 août 2003 et au plus tard le 4 septembre 2003 (date à laquelle le formulaire remis par le même courrier, à faire remplir par l'organisme financier choisi pour la demande de prêt, a été rempli) ; que selon attestation du CREDIT FONCIER DE FRANCE du 4 septembre 2003, Monsieur X... et Madame Y... ont entrepris des démarches pour obtenir un prêt afin de financer l'acquisition de l'immeuble et des travaux, puisqu'un dossier était à cette date en cours de constitution à cette fin ; qu'ils ont donc formé une demande de prêt dans le délai fixé contractuellement ; qu'il apparaît toutefois qu'ils ont sollicité un prêt d'un montant de 168.542 euros et non de 157.870 euros comme prévu au compromis de vente ; que le CREDIT FONCIER FRANCE a informé Monsieur X... et Madame Y... le 27 octobre 2003, de ce que leur demande de prêt a été acceptée sous réserve de l'acceptation de leur demande d'adhésion à la convention d'assurance décès et invalidité ; qu'il a transmis une offre de prêt le 31 octobre 2003, subordonnant l'octroi d'un prêt à d'autres conditions dont celle du remboursement anticipé de trois crédits personnels ; que cette offre est intervenue plus d'un mois après le dernier jour du délai de rétractation, cette durée d'un mois expirant le 11 octobre 2003 au plus tard si le délai de rétractation a commencé à courir le 5 septembre ; que Monsieur X... et Madame Y... n'ont pas sollicité un prêt conforme à celui prévu par le compromis de vente, que celui demandé est plus élevé que celui envisagé de près de 11.000 euros ; que c'est pour celui-ci qu'ils n'ont obtenu une offre qu'après le délai d'un mois prévu contractuellement, que la première mensualité a excédé la somme de 833,33 euros et que des conditions ont été posées ; que n'ayant pas effectué une demande de prêt conforme aux termes du compromis de vente, ils se sont placés dans l'impossibilité de bénéficier d'un tel prêt ; que c'est en conséquence de leur fait que la condition suspensive n'a pas été réalisée ; qu'il convient dans ces conditions de faire application de l'article 1178 du Code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que Monsieur X... et Madame Y... ne pouvaient ainsi refuser de régulariser la vente par acte authentique et qu'il doivent subir l'application de la clause pénale qui n'est pas manifestement excessive ; qu'ils seront condamnés à payer à Monsieur Z... la somme de 15.587 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation contenant demande en paiement (…) ;
1° ALORS QUE seule la faute du débiteur qui est la cause de la défaillance de
la condition permet de réputer cette dernière accomplie ; qu'en réputant la
condition accomplie parce que les acquéreurs, engagés sous cette condition,
avaient demandé un prêt d'une somme excédant de 11.000 euros le montant du prêt
prévu par les stipulations de la clause érigeant son obtention en condition
suspensive, bien qu'elle ait relevé qu'un prêt avait été accordé aux acquéreurs
après l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive et sans
établir que cette différence marginale ait été à l'origine du caractère tardif
de l'offre de prêt sollicitée, ou ait provoqué l'impossibilité d'obtenir un
prêt dont les échéances n'excédaient pas celles prévues à la convention, la
Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;
2° ALORS QUE la Cour d'appel a elle-même relevé que la convention érigeait en
condition suspensive l'obtention d'un prêt d'un montant de 157.870 euros ;
qu'en affirmant qu'en effectuant une demande de prêt portant sur une somme de
168.542 euros, soit de près de 11.000 euros supérieure au montant prévu, les
acquéreurs s'étaient mis dans l'impossibilité de bénéficier du prêt prévu par
la clause, quand le prêt d'une somme de 168.542 euros comprend nécessairement
celui d'un montant de 157.870 euros, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code
civil.
Cour de cassation, 3ième chambre civile
Audience publique du mercredi 25 mai 2011
Publié au bulletin Cassation
M. Lacabarats (président), président
Me Bouthors, avocat(s)
Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy du 15 septembre 2009
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 mars 2009), que les époux X...
ont signé le 5 juin 2004 une promesse de vente de leur bien au profit des époux
Y..., qui leur a été notifiée le 5 juin 2004, l'acte authentique devant être
signé le 30 septembre 2004 ; que les époux X... ont assigné les époux Y... en
paiement de la clause pénale prévue à la promesse, estimant que l'absence de
réitération de la vente était imputable à la défaillance des acquéreurs ; que
ces derniers ont opposé leur droit de rétractation, après avoir soulevé
l'irrégularité de la notification de la promesse au regard de l'article L.
271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ;
Attendu que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ;
Attendu que pour dire que les époux Y... n'avaient pas valablement exercé leur faculté de rétractation, l'arrêt retient que si la remise en main propre de la promesse, par l'agence immobilière, le jour de sa signature, ne pouvait valoir notification au sens des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation était censé n'avoir jamais couru, les conclusions déposées devant le tribunal le 5 janvier 2006, par lesquelles les époux Y... déclaraient exercer leur droit de rétractation, ne respectaient pas la forme de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et qu'en outre l'exercice de la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions ne peut être considéré comme un moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, dès lors que l'objet de ces conclusions vise à répondre à une demande tendant au paiement de la clause pénale et que le moyen tenant à l'irrégularité de la notification de la promesse est invoqué par voie d'exception ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsque le délai de rétraction n'a pas couru,
la notification par l'acquéreur dans l'instance l'opposant à son vendeur de
conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation
satisfait aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de
l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le
présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de
l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et
prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille
onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils pour M. Y....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts Y... à payer 6. 700 € aux époux X... au titre d'une clause pénale, outre diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
aux motifs que la remise en main propre du 5 mai 2004 ne peut valoir notification au sens des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la sanction n'est pas la nullité de la promesse mais le fait que le délai de rétractation est censé n'avoir jamais couru ; mais considérant que les époux Y... n'ont pas valablement exercé leur faculté de rétractation, dès lors que les conclusions déposées devant le tribunal le 5 janvier 2006 par lesquelles ils déclarent exercer leur droit de rétractation, ne respectent pas la forme de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la détermination de l'exercice de la faculté de rétractation, le texte précité prévoyant en effet que « la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes » ; qu'en outre, l'exercice de la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions ne peut être considéré comme un moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, dès lors que l'objet de ces conclusions vise à répondre à une demande tendant au paiement de la clause pénale et que le moyen tenant à l'irrégularité de la notification de la promesse est invoqué par voie d'exception ; qu'en conséquence, M. Allal Y... et Mme Naïma Z..., son épouse, sont mal fondés à soutenir que la dénonciation de la promesse par conclusions du 5 janvier 2004 est valable, dès lors que la rétractation a été irrégulièrement exercée par eux ;
1°) alors qu'au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, l'exercice d'une faculté de rétractation par voie de conclusions régulièrement signifiées présente des garanties équivalentes au procédé de la recommandation avec accusé de réception ; qu'en l'absence de notification préalable au requérant de la promesse synallagmatique de vente, la rétractation opérée en l'espèce par voie de conclusions signifiées à bonne date dans le cadre de l'instance ouverte par les vendeurs, produisait les effets prévus par le texte susvisé dont les termes ont en conséquence été violés par l'arrêt attaqué.
L’intégralité de l’arrêt est consultable sur le site Légifrance : N° de pourvoi : 10-14641
