Jurisprudence :

Mandat de vente - agent immobilier - bon de visite - clause pénale - droit à commission de l’agence : illustration classique via l’arrêt rendu par la 1ére Chambre civile de la Cour de Cassation le 6 octobre 2011 (Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 janvier 2010) :

 


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 12 décembre 2005, la SCI la Gaulette, représentée par M. X..., a donné mandat non exclusif à la société Sonabi immobilier (la société Sonabi) de vendre un local à usage de bureaux situé à Villeneuve Loubet au prix net vendeur de 198 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, étant fixée à 12 % du prix ; qu'une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janvier 2006, par l'intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y..., agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération due par l'acquéreur à l'agent immobilier étant fixée à 5 000 euros ; que, faisant état d'une visite qu'elle avait fait effectuer à M. Y... le 12 décembre 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 décembre, la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y... et M. X..., Mme Danièle X... et Mme Florence X... (les consorts X...), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l'objet d'une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23 760 euros ; que la cour d'appel a rejeté ses demandes ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l'arrêt énonce que cette société ne peut, par la clause qu'elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu'elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d'avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c'est par son intermédiaire que l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et que ce serait par une faute du vendeur qu'elle en aurait été privée ;

Qu'en statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n'avaient pas subordonné la mise en œuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : " pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ", la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;

Et attendu que la cassation sur la deuxième branche relative aux obligations du vendeur entraîne par voie de conséquence celle des dispositions de l'arrêt écartant la responsabilité de l'acquéreur dont la complicité était alléguée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la SCI la Gaulette, prise en la personne de son liquidateur amiable M. X..., M. Y..., la SCI Lioric et les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI la Gaulette, prise en la personne de son liquidateur amiable M. X..., M. Y..., la SCI Lioric et les consorts X... à payer à la société Sonabi immobilier la somme de 3 000 euros, rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille onze.

 

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 6 octobre 2011

Non publié au bulletin Cassation

M. Charruault (président), président

Me Balat, Me Spinosi, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

 

L’intégralité de l’arrêt, dont les moyens produits, est consultable sur le site Légifrance : n° de pourvoi 10-15661.