Veille jurisprudentielle : Promesse ou compromis de vente et conditions suspensives pour l’acquéreur d’un bien immobilier relatives à l’obtention d’un crédit, d’un prêt bancaire.

S’il est un domaine particulièrement important en matière de vente immobilière, c’est bien celui du financement du bien concerné (appartement, maison, etc.).

Alors que les taux bancaires sont historiquement bas, que le marché de l’immobilier connait une baisse des prix dans les zones rurales et une stagnation dans les villes d’importance (les prix au m2 y demeurant donc toujours assez haut par rapport au revenus des ménages, tout au moins dans l’hyper centre ville des grandes agglomérations, à l’image de TOULOUSE), acquérir un logement semble réellement opportun à l’heure actuelle.

Reste qu’une acquisition implique, bien sûr, dans la majorité des cas (notamment pour les primo-accédants), d’obtenir un financement.

Or, si en matière de crédit immobilier les taux sont donc bas, la situation des emprunteurs (un apport est désormais quasi systématiquement jugé nécessaire) regardée toujours plus attentivement par les banques (taux d’endettement du foyer, situation professionnelle - montant et type de revenus - et, le cas échéant, patrimoniale, etc.).

Pour l’acquéreur, obtenir un crédit immobilier n’est donc pas forcément aisé.

Pour le propriétaire, vendre son bien demeure donc, ipso facto, chose fragile puisque ce dernier est… suspendu au financement de l’acheteur.

Cette réalité purement économique s’avère d’autant plus prégnante qu’elle est sans cesse renforcée juridiquement dans la mesure où, en effet, le législateur et le juge tendent, de façon générale, à protéger toujours plus l’acheteur (logique globale de protection du consommateur accrue au fil des ans dans divers domaines).

A cet égard et en cette matière spécifique de financement d’un bien immobilier, un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 12 février 2014 est particulièrement - car doublement - révélateur.

En effet, la troisième Chambre civile de la Haute Juridiction considère que :

- les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du Code de la consommation interdisent d’imposer à l’acheteur d’un bien immobilier que celui-ci dépose une demande de crédit dans un certain délai ; cette obligation contractuelle dans un compromis de vente étant considérée comme de nature à accroître les exigences de ce texte.

Et

- par ailleurs, le fait pour l’acquéreur de recourir à un courtier en immobilier satisfait à son obligation de déposer sa demande de prêt auprès d’un organisme financier ; obligation contractualisée lors du compromis ou de la promesse de vente signé avec le vendeur. 

Cet arrêt - pourvoi rejeté - important de la juridiction suprême (décision attaquée de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 mars 2012), dont les moyens produits, est publié intégralement au Bulletin (Bulletin 2014, III, n° 20) et peut également être consulté sur le site de Légifrance sous le n° de pourvoi 12-27182.