Toulouse Immobilier

Avec la loi Elan du 23 novembre 2018 (LOI n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) et la loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019 (LOI n° 2019-1147), le législateur consacre à partir du 1^er juillet dernier un « nouveau » diagnostic de performance énergétique, dit DPE.

Ce DPE remanié était très attendu par toutes les personnes directement concernées.

En l’espèce, par les propriétaires bailleurs au premier chef et leurs locataires puisque ce document doit être intégré au dossier global de diagnostic technique (DDT) qui est impérativement remis à l'acquéreur d’un bien ou au locataire en cas de vente ou location d’un logement, ainsi que par les professionnels directement concernés.

Parmi eux figurent notamment les experts diagnostiqueurs (professionnel devant être certifié), les gestionnaires d’appartement et de maison mettant des biens en location (agent immobilier spécialisé dans la gestion locative, ayant donc été sollicité par un propriétaire pour gérer son bien, lui trouver un locataire, percevoir les loyers, faire effectuer les réparations nécessaires durant le bail, etc.), les agences immobilières (sous peine de sanction) devant obligatoirement informer les acheteurs potentiels du DPE dans leur annonces immobilières, les chasseurs immobiliers conseillant les locataires qui les ont mandaté pour dénicher un bien à la location ou les investisseurs envisageant de louer leur futur bien acquis grâce à eux.

Présenté comme plus clair et lisible ce DPE nouvelle génération compile des données chiffrées plus précises et transparentes sur le bien diagnostiqué ; il recense également des critères nouveaux tels que le niveau général d’isolation, la qualité de la ventilation (au cœur de l’actualité avec la crise sanitaire et les réflexes à avoir en la matière pour lutter contre la Covid 19 et ses différents variants… et tout autre virus en réalité, y compris les plus bénins) et le confort d’été.

Illustration de ce propos, ci-dessous une version de l'ancien DPE (à gauche) et du nouveau (à droite) :

Puis, aussi vite quasiment qu’il fut promulgué, ce nouveau DPE a été corrigé avec la loi du 22 août 2021 (LOI n° 2021-1104) portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

Correction synonyme - s’agissant de ce diagnostic jusqu’ici informatif seulement - d’obligations renforcées en matière de location de logement.

Mais quid de ce diagnostic technique annexé aux ventes et locations intervenues dans l’intervalle ?

Et, par ailleurs, il résulte de cette nouvelle version du DPE des incertitudes pour les logements construits avant 1975 car les méthodes de calculs fixées ont généré trop d’erreurs sur ce parc immobilier antérieur à cette date (erreurs synonymes de surélévation des consommations énergétiques).

A cet égard, si un arrêté modificatif a été pris le 8 octobre 2021 qui modifie la méthode de calcul et les modalités d'établissement du diagnostic de performance énergétique (voir le Journal Officiel N°0240 du 14 octobre 2021), cette nouvelle méthode n’est applicable que depuis le 1er novembre dernier… afin que les corrections nécessaires soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs.

Face à ce « magma » d’incertitudes juridiques, de précisions synonymes parfois de « revirement » et en toutes hypothèses de difficultés d’application dans le temps, le gouvernement a fait le distinguo entre les logements construits avant 1975 classés F ou G et ceux classés D ou E.

Pour les premiers, les DPE doivent être réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs et cela sans frais pour les propriétaires.

Pour les seconds, une réédition des DPE peut être sollicité par le propriétaire, sans coût financier supplémentaire.

Mais le fond de l’affaire est ailleurs.

Parler de DPE, d’évolution de ce diagnostic, c’est en réalité pour les pouvoirs publics penser environnement et politique du logement.

Ce diagnostic est en effet - se veut en tout cas - un outil pour améliorer les conditions d’habitation, un moyen concret pour favoriser la qualité du parc immobilier en réduisant la consommation d’énergie des bâtiments et en limitant les émissions de gaz à effet de serre, un levier pour la rénovation énergétique.

A ce titre, quelles que soient les tergiversations sus évoquées, le Diagnostic de Performance Energétique est devenu opposable. En ce sens, un acquéreur dont le bien immobilier affiche une étiquette de DPE erronée pourra potentiellement se retourner contre le vendeur en invoquant, si tel est le cas, un préjudice.

Par ailleurs, et surtout, l’objectif est de limiter progressivement ce qu’il est convenu d’appeler des « passoires thermiques » au terme d’un calendrier qu’il sera peut-être difficile à suivre - en termes de travaux à réaliser pour obtenir un DPE permettant de continuer à louer un logement - pour certains « petits » propriétaires (les « grosses » foncières ou les Offices Publics de l’Habitat gérant des HLM y parviendront certainement plus aisément…).

Or l’interdiction de louer un bien classé G (le plus mauvais classement en matière de DPE) interviendra dès 2025… Pour un classement F cette obligation aura lieu en 2028 et pour un classement en E cette même interdiction entrera en vigueur en 2034.

Certes, il est possible que d’ici là le calendrier évolue (ne serait-ce que lors de changement de gouvernements ; chacun y allant de sa loi, marquant autant que possible son territoire dans ce domaine du logement si important et crucial pour chaque citoyen).

Mais il n’en demeure pas moins que cette évolution actuelle du DPE illustre une problématique - pour ne pas dire une préoccupation - environnementale générale et que la tendance du moment sera très vraisemblablement confortée dans les années, décennies à venir.

Or, l’investissement immobilier s’inscrivant dans la durée, nous ne pouvons que conseiller tout ceux qui investissent dans la pierre ou souhaitent, envisagent de le faire, d’intégrer cette évolution et de se faire conseiller au mieux, si besoin, avant de se lancer dans un achat… ou une vente d’appartement ou de maison qui, elle-même, devra… doit déjà prendre en compte ce changement, cette tendance aux conséquences immobilières lourdes.