Tout d’abord, pour initier l’année, nous vous souhaitons à tous de bonnes et belles choses pour 2022, à commencer bien sûr par la santé dans un contexte sanitaire toujours complexe, en particulier ces jours-ci avec le variant omicron qui ne cesse de se déployer.

Pour autant, la vie continue, des projets sont envisagés et comme ce fut le cas en 2020 et 2021 l’immobilier demeure ici une valeur sure à maints égards.

Aussi, certains d’entre vous vont certainement vouloir se positionner sur le marché immobilier toulousain.

Que ce soit pour une résidence principale (nouvelle, plus spacieuse, etc. ou la première en tant que primo-accédant), pour un investissement locatif (en vue de revenus complémentaires immédiat et/ou pour préparer sa retraite, ou encore loger son enfant étudiant, etc.), pour une résidence secondaire (souvent dans les environs de la ville rose, vers les Pyrénées par exemple), etc.

Dans les deux premiers cas, il s’agira souvent de l’achat d’un appartement et, ce titre, plusieurs critères devront être retenus et différents points regardés attentivement.

Il en ira bien sûr ainsi de la pertinence de la localisation du bien (selon son lieu de travail, les établissements scolaires, les transports en commun, etc. ou encore le type de locataire envisagé : étudiant, jeune salarié, etc.).

Au-delà de ce choix fondamental (tant on sait qu’il est déterminant ne serait-ce que par rapport au prix au m2 pratiqués), l’état de la copropriété (quels travaux à prévoir dans celle-ci dans les années à venir), la qualité de l’isolation thermique (le DPE et le GES sont désormais au cœur de toutes les problématiques d’acquisition comme nous avons eu l’occasion d’en parler lors d’un récent précédent billet) ou encore le montant des charges de copropriétés doivent retenir l’attention.

Mais il en va peut-être encore plus des prestations que l’on peut qualifier de structurelles dans le sens de non modifiables, figées dans le temps car forcément intangibles, tel que l’étage de l’appartement.

Chaque étage a bien sûr des avantages et des inconvénients : l’accessibilité, la luminosité, la sécurité, les nuisances sonores, etc., en l’occurrence autant de critères impactant au final le prix, nerf de la guerre s’il en est en matière d’acquisition immobilière.

Sur ce dernier point, le rez-de-chaussée sera « l’idéal » pour un budget plutôt limité.

A surface égale avec un appartement en étage dans le même immeuble, un rez-de-chaussée bénéficie en effet d’une décote d’environ 20 à 40 %.

C’est par ailleurs un choix qui s’impose pour un acquéreur à mobilité réduite puisque offrant plus de liberté et évitant les éventuels désagréments causés par une panne d’ascenseur, en toute hypothèse les charges plus élevés qu’impliquent la présence de ce dernier dans une copropriété.

Les inconvénients - mais tout est à faire de compromis lorsqu’on veut devenir propriétaire - seront une luminosité moindre, potentiellement une situation moins bonne en termes de nuisance sonore et une sécurité moindre face aux potentiels cambriolages.

Sur ce dernier aspect toutefois, la sécurité peut être renforcée avec l’installation d’un vitrage antieffraction, de barreau aux fenêtres, d’une porte blindée ou bien aussi d’une alarme.

Dans une logique d’investissement en particulier, le rez-de-chaussée d’un immeuble n’est donc pas forcément à écarter, à négliger.

Il en ira même encore plus ainsi si ce niveau le plus bas de la copropriété donne sur une cour (on parlera alors de rez-de-cour) ou d’un jardinet (rez-de-jardin) puisque cet extérieur sera synonyme d’une plus grande liberté… tant recherché depuis la pandémie liée à la Covid-19 et les divers confinements en résultant.

Le tout pour un prix souvent plus raisonnable qu’une terrasse en étage.

Qu’en est-il, justement, au niveau des étages, pour les premiers au moins, pour ces étages modérés, intermédiaires.

Prendre de la hauteur n’est jamais mauvais ! L’immobilier n’échappe pas à cette règle.

Occuper (ou louer) un appartement situé à l’étage d’un immeuble offre effectivement de nombreux avantages :

-        Moins de bruit provenant de la rue (circulation essentiellement, activité commerciale dans une moindre mesure).

-        Plus de sécurité potentielle : les cambriolages et autres incivilités se font souvent dans les zones les plus facile d’accès…

-        Plus de lumière synonyme d’un stress minimisé tant on connait les bien fait du soleil, physiques et psychologiques.

-        Un prix à la revente plus cher… mais l’on aura acheté aussi plus cher. L’intérêt est donc ici surtout patrimonial, au sens de qualité intrinsèque du bien qui se revendra – si tel doit être le cas – mieux quelque soit le contexte économique (à la hausse ou à la baisse) qu’un logement de plus bas niveau.

Il reste que la présence ou non d’un ascenseur peut influer grandement sur la valeur et le confort d’un appartement en étage… et que les charges associées à cette prestation (souvent jugée nécessaire à partir du quatrième étage ; donc s’il n’y en a pas… mieux vaut ne pas aller trop haut ; à ce niveau - c’est le cas de le dire - les décotes varient de 20 % environ pour un 6ième étage et plus, d’environ 15 % pour un 4ième et de 10 % environ pour 3ième niveau) seront grevées par celle-ci.

Ce qui est en tout point logique, mais ne doit donc pas être négligés lorsqu’on pèse le pour et le contre dans l’analyse globale de son projet immobilier.

Et pour finir, logiquement, le dernier étage !

Vivre sous les toits est souvent le rêve de nombreuses personnes, la quête suprême de l’appartement en ville.

Il est vrai qu’au dernier étage (sous réserve d’un ascenseur donc à parti du quatrième niveau notamment) on profite en général d’une vue dégagée, d’une perspective avec la possibilité d’admirer le ciel, d’une lumière encore accrue (par rapport aux niveaux inférieurs) couplée à moins de pollution, d’une tranquillité accentuée (vis-à-vis de la rue et par l’absence d’un voisin au-dessus de sa tête), d’une sécurité majorée, etc.

Pour autant, quelques « pièges » doivent être évités si l’on peut financièrement accéder à ce niveau, en particulier l’isolation.

Si elle n’est pas performante, le risque est grand de souffrir du froid l’hiver et encore plus de la chaleur en été… notamment dans l’hypercentre ville toulousain parfois étouffant durant les mois de juillet et d’août.

Bien sûr, tout est du cas par cas, tout doit s’analyser finement avec un objectif primordial à respecter : acheter le plus possible au prix le plus juste du marché, lequel s’analyse, doit s’analyser, à un instant donné.

Pour ce faire, le recours à un chasseur d’immobilier compétent et expérimenté est vivement conseillé, tout comme celui d’un agent immobilier (là aussi sous réserve d’un savoir faire avéré) lorsqu’à l’inverse il s’agit de vendre son bien, donc de l’évaluer au préalable justement… entre autre en fonction de son… étage (même si ce n’est là bien sûr qu’un élément parmi de nombreux autres pour trouver le bon prix de commercialisation).