Toulouse Immobilier

Jurisprudence : de l’obligation d'information et de conseil de l’étude notariale et de l’agence immobilière.

Alors qu’elle acquière un terrain pensant qu’il était constructible (un certificat d'urbanisme opérationnel - CU - positif ayant été délivré en ce sens) suite à une promesse de vente signée au sein d’une agence immobilière et réitérée par acte authentique (sous condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme démontrant la constructibilité de la parcelle) comme il se doit devant notaire, l’acquéreur obtient en suivant un nouveau certificat d'urbanisme… désormais négatif ; la superficie de la parcelle achetée étant en fait inférieure au minimum requis par le Plan d’occupation des sols (POS) dans la zone NB concernée.

Via son arrêt très récent du 26 octobre 2022, la 3^ième Chambre civile de la Cour de Cassation casse ainsi l’arrêt de la Cour d'Appel de Poitiers ayant statuée le 16 mars 2021 ; le notaire (officier ministériel) et l’agent immobilier (décision transposable au chasseur immobilier ou chasseur d’appartement) ont en effet une importante obligation d'information et de conseil.

Nous reproduisons ci-après ce rappel classique de la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire français… tant les devoirs de conseils et d’informations devraient être la clé de voute de toutes relations/activités/décisions professionnelles en matière de transactions immobilières où - au-delà même de la responsabilité et devoir déontologique les plus élémentaires - les sommes d’argents en jeu sont importantes, où c’est de projet de vie dont il est très souvent question…

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Mme [O] [G], épouse [L], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° S 21-21.213 contre l'arrêt rendu le 16 mars 2021 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Bourgoin-Piquet-Fauchereau, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 7],

2°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], en qualité d'assureur de la société Bourgoin-Piquet-Fauchereau,

3°/ à M. [M] [H],

4°/ à Mme [D] [I], épouse [H], tous deux domiciliés [Adresse 2],

5°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 1],

6°/ à la société Ularius immobilier, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Corlay, avocat de Mme [G], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Bourgoin-Piquet-Fauchereau, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles et Ularius immobilier, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 20 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 16 mars 2021), le 7 juillet 2011, M. et Mme [H] (les vendeurs) ont promis de vendre un terrain non viabilisé à Mme [G], par l'entremise de la société Ularius immobilier (l'agence immobilière), mandatée par les vendeurs et rédactrice de l'acte.
2. Cette promesse a été établie sous la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme démontrant la constructibilité de la parcelle.

3. Un certificat d'urbanisme opérationnel a été délivré le 7 juillet 2011 mentionnant la réserve de respect du règlement en zone NB du plan d'occupation des sols (POS).

4. Par acte du 15 octobre 2011, reçu par la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau (le notaire), la vente a été réitérée en la forme authentique au profit de Mme [G].

5. Le 15 octobre 2012, Mme [G] a obtenu un nouveau certificat d'urbanisme désormais négatif, la superficie de la parcelle étant inférieure au minimum requis par le POS en zone NB.

6. Se plaignant de l'inconstructibilité du terrain, Mme [G] a assigné les vendeurs, le notaire et l'agence immobilière aux fins d'annulation de la vente pour dol et, subsidiairement, pour erreur sur les qualités substantielles, outre d'indemnisation de ses préjudices. Elle a mis en cause la société MMA IARD, assureur du notaire, et la société MMA IARD assurances mutuelles, assureur de l'agence immobilière.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, et sur le troisième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés

7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui est irrecevable et sur les premières branches des deuxièmes et troisièmes moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche

Énoncé du moyen

8. Mme [G] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation formée contre le notaire et son assureur, alors « qu'en toute hypothèse, le notaire rédacteur d'acte doit veiller à l'efficacité technique et pratique des actes qu'il instrumente et a une obligation d'information et de conseil vis-à-vis de l'acheteur d'un bien immobilier ; qu'un certificat d'urbanisme, document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, le notaire doit appeler l'attention des acquéreurs sur le fait qu'un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme ; qu'en l'espèce, il était fait valoir par l'exposante que le notaire n'avait pas rempli son obligation de rédacteur d'acte en n'attirant pas l'attention de l'exposante sur le fait que le caractère constructible du terrain qualifié « à bâtir »n'était pas acquis ; que le certificat d'urbanisme du 11 juillet 2011 annexé à l'acte authentique de vente énonçait que « l'opération sollicitée à savoir la construction d'une habitation pourra être autorisée sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS et de la charte architecturale du pays [Localité 5] » quand le règlement d'urbanisme de la commune du [Localité 4], « dispositions applicables à la zone NB prévoyait que « ARTICLE NB : caractéristiques des terrains : pour être constructibles, le minimum parcellaire exigé est de 1 000 m2 » ; qu'en ne recherchant pas si, indépendamment de la nullité de l'acte de vente, le notaire n'avait pas manqué à ses obligations, la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du code civil (désormais article 1240). »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

9. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

10. Pour rejeter la demande d'indemnisation formée par Mme [G] à l'encontre du notaire et de son assureur, l'arrêt retient que la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif a été réalisée et qu'elle a fait le choix de demander, non le renouvellement de ce certificat, mais la délivrance d'un nouveau certificat opérationnel d'urbanisme, de sorte qu'elle n'est pas fondée en sa demande indemnitaire formée contre le notaire, lequel n'a en rien manqué à ses obligations, et son assureur.

11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, indépendamment de la nullité de la vente, le notaire, en possession du certificat d'urbanisme positif émis sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS, n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, en n'attirant pas l'attention de l'acquéreur sur le contenu et la portée de ce certificat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche

Énoncé du moyen

12. Mme [G] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation formée contre l'agence immobilière et son assureur, alors « que en toute hypothèse, l'agent immobilier a une obligation d'information et de conseil vis-à-vis de l'acheteur d'un bien immobilier qui implique la vérification du caractère constructible du terrain ; qu'en l'espèce, il était fait valoir par l'exposante qu'il appartenait à l'agent immobilier de vérifier si le terrain répondait aux exigences figurant dans le certificat d'urbanisme du 7 juillet 2011 et était bien constructible ; que le certificat d'urbanisme du 7 juillet 2011 annexé à l'acte authentique de vente énonçait que « l'opération sollicitée à savoir la construction d'une habitation pourra être autorisée sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS et de la charte architecturale du pays [Localité 5] » quand le règlement d'urbanisme de la commune du [Localité 4], « dispositions applicables à la zone NB » prévoyait que « ARTICLE NB : caractéristiques des terrains : pour être constructibles, le minimum parcellaire exigé est de 1 000 m2 » ; qu'en ne recherchant pas si, indépendamment de la nullité de l'acte de vente, l'agent immobilier n'avait pas manqué à ses obligations d'information et de conseil, la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1147 du code civil (désormais article 1231-1 du code civil). »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

13. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

14. Pour rejeter la demande d'indemnisation formée par Mme [G] contre l'agence immobilière et son assureur, l'arrêt retient que la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif a été réalisée et qu'elle a fait le choix de demander, non le renouvellement de ce certificat, mais la délivrance d'un nouveau certificat opérationnel d'urbanisme, de sorte qu'elle n'est pas fondée en sa demande indemnitaire formée contre l'agence immobilière, laquelle n'a en rien manqué à ses obligations, et son assureur.
15. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, indépendamment de la nullité de la vente, l'agence immobilière, compte tenu du certificat d'urbanisme positif renouvelant de précédents certificats, émis le jour de la promesse de vente, sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS, n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, en n'attirant pas l'attention de l'acquéreur sur le contenu et la portée de ce certificat renouvelé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Mise hors de cause

16. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les vendeurs dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

17. En revanche, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause le notaire, l'agence immobilière et leurs assureurs dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi, compte tenu de la cassation prononcée sur les deuxième et troisième moyens.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme [G] à l'encontre de la société Ularius immobilier, de la société MMA IARD assurances mutuelles, de la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau et de la société MMA IARD, l'arrêt rendu le 16 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Met hors de cause M. et Mme [H] ;

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause les sociétés Ularius immobilier, MMA IARD assurances mutuelles, MMA IARD et la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau ;

Condamne les sociétés Ularius immobilier, MMA IARD assurances mutuelles, MMA IARD et la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Ularius immobilier, MMA IARD assurances mutuelles, MMA IARD et la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau et les condamne in solidum à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille vingt-deux.

Cour de cassation

Chambre civile 3

Audience publique du mercredi 26 octobre 2022

Non publié au bulletin Cassation

Mme Teiller, président

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Corlay, SCP L. Poulet-Odent, avocats

L’intégralité de l’arrêt (n°749 F-D), dont les moyens produits, est consultable sur le site Légifrance, numéro de pourvoi : S 21-21.213.