Toulouse Immobilier

A la mi-avril, il y a une quinzaine de jours, le président du 1^er syndicat immobilier français, le SNPI, adressait une lettre au gouvernement, en la personne du Ministre de la Transition énergétique, afin de le sensibiliser à la période difficile que traverse le secteur immobilier, du logement et de l'habitat en général.

Via un agence immobilière toulousaine nous avons pu nous procurer cette correspondance (dont ont été destinataires pour information l’ensemble des acteurs du marché de la transaction, de la location et de la gestion immobilière) que nous vous communiquons à présent puisque ce courrier synthétise un certain nombre de difficultés, d’écueils, de situations inadaptées… liés notamment à la loi Climat et résilience d'août 2021 (et ses désormais nombreux décrets d'applications) qui intéressent beaucoup de propriétaires et/ou d'acquéreurs potentiels d’appartements ou maisons.

A nos yeux, le tableau dressé, au regard entre autres des informations concrètes que nous obtenons régulièrement des professionnels immobiliers toulousains, s’avère un peu trop alarmiste.

Il est vrai que le message est national - représentativité oblige - et que Toulouse et ses environs constituent un marché toujours préservé par rapport à des secteurs moins dynamiques économiquement, où l’emploi notamment fait beaucoup plus défaut, où la crise énergétique et l’inflation y sont plus impactantes.

Et il est vrai également que c’est souvent ainsi - forcer le trait - qu’il faut procéder pour faire bouger les lignes, obtenir un peu d’écoute des hautes sphères décisionnelles et espérer des changements dans le bon sens !

Bonne lecture donc… et in fine - au-delà des mots et parfois des maux… - bon printemps toujours globalement favorable au projet immobilier quand bien même les conjonctures sociaux-économiques ne s’avèrent pas être forcément complétement au vert, qu'une nécessité d'adaptation est nécessaire.

Objet : Crise Immobilier/logement avril 2023

Paris le 17 avril 2123

Monsieur le Ministre,

La période est, vous en conviendrez, agitée, imprévisible, violente et complexe. Dans ce climat délétère, nos professions sont également durement touchées, par le contexte économique mais également par les décisions engagées par le gouvernement ainsi que par le manque de réaction de l’Etat afin de soutenir nos activités.

En effet, dans le contexte actuel nos charges augmentent en raison de facteurs multiples :

Hausses importantes des salaires ;

Hausses des coûts de l'énergie dans nos agences ;

Hausses des prix des carburants pour effectuer les visites de biens immobiliers, que ce soit pour la vente, la gestion, le syndic ou encore l'expertise immobilière ;

Difficultés d'approvisionnements des carburants en raison des pénuries ce qui a pour conséquence de bloquer nos visites de biens ;

Coûts de la rénovation énergétique dans les agences ;

Coûts des formations obligatoires ;

Coûts des cartes professionnelles ;

Augmentations des montants des primes d'assurances RCP et garanties financières ;

Coûts conformité RGPD ;

Coûts des équipements Tracfin. . .

Hélas, cette liste déjà longue, est malheureusement non exhaustive !

Dans le même temps nous avons à faire face à des baisses importantes de recettes causées par :

Le ralentissement fort des ventes depuis l'été 2022, face au maintien, contre toute logique, des règles du taux d'usure ;

L'impact fort, entraînant la baisse de la valeur des biens immobiliers à la suite de la mise en place de la Loi climat et résilience ;

L'importance des travaux à réaliser par les propriétaires s'ils veulent continuer à louer leurs biens ;

Les baisses des prix de vente des biens immobiliers pour les mêmes raisons avec des acheteurs

Les prix à la baisse des loyers constatés (Clameur) ;

Les conditions d'obtention des crédits sont actuellement un frein aux acquisitions.

Cette conjoncture entraînant de facto, à la baisse encore, les honoraires des agents immobiliers ;

Concernant la gestion locative, les portefeuilles diminuent à vue d'œil devant le retrait massif des propriétaires bailleurs qui choisissent de vendre plutôt que d'engager des travaux importants ;

Les honoraires de gestion locative vont, bien évidemment, être en très net recul.

Il est donc clair que les recettes baissent et que les charges augmentent pour les professionnels immobiliers.

Aujourd'hui, il est malheureusement indiscutable que la valeur du patrimoine des Français diminue et que cela entraine un appauvrissement des ménages ayant investi dans un patrimoine immobilier.

Les effets cumulés nés de la guerre en Ukraine, du climat social Français, de l'instabilité économique, imposent de changer rapidement ce qui est encore possible de faire évoluer et modifier les paramètres sur lesquels l'Etat peut encore agir.

Personne, bien entendu, ne remet en cause l'objectif final partagé qui consiste à faire en sorte que les Français vivent mieux et laissent, aux générations futures, une planète en meilleur état et notamment que tous, les plus défavorisés comme les plus aisés aient accès à des logements non énergivores.

Mais pour autant, les dispositions de la Loi climat et résilience ne sont, dans la forme, pas applicables en l'état.

En effet, alors que la loi s'appuie sur les diagnostiques de performance énergétique, base de tout calcul, pour mettre en place les dispositifs à venir, chacun sait que les DPE ne sont pas fiables.

Vous avez-vous-même pris récemment la décision de mettre en place des formations obligatoires pour les diagnostiqueurs insuffisamment formés.

Vous reconnaitrez donc que l'on ne peut pas conduire une politique énergétique durable et efficace sur de fausses bases, avec des professionnels pas assez nombreux et dont les formations ne sont pas abouties.

La responsabilité de l'Etat en serait lourdement engagée !

Il n'est évidemment pas opportun de tout remettre en cause mais vous devez avouer que nous sommes partis du mauvais pied et comme souvent dans notre pays, pris le problème à l'envers !

On prépare les outils, on forme les personnels et après, on vote la loi.

De plus, comme vous ne pouvez l'ignorer, les entreprises du secteur du bâtiment n'ont plus suffisamment de personnel pour les travaux courants et encore moins de personnel formé aux nouvelles techniques de rénovation. L'explosion des devis de rénovation associée à un renchérissement considérable des matériaux dissuade les propriétaires les plus enclins à engager des travaux.

Il nous faut reconnaître aussi que, s'ils existent, les financements sont lourds et fastidieux à obtenir et à mettre en place. De surcroit pour une population de bailleurs généralement âgée.

Cette réforme va appauvrir les Français, sans qu'ils soient le moins du monde, responsables d'avoir simplement acquis des biens immobiliers, qui par ailleurs attirent les investisseurs du monde entier !

Alors oui, aujourd'hui, il y a urgence à trouver une porte de sortie honorable afin que les propriétaires ne soient pas pénalisés par une perte de valeur de leur patrimoine et que les bailleurs ne soient pas dans l'obligation de vendre, faisant au passage baisser l'offre locative en France. Nous savons tous que le logement social ne peut, à lui seul, répondre à la demande croissante.

Il y a urgence à agir pour que les professionnels immobiliers, agents immobiliers, syndic, gérants locatifs et experts... puissent continuer à exercer leurs métiers I

Les propriétaires sont considérés comme responsables et coupables des dérives climatiques.

C'est scandaleux et la France et les Français ne méritent pas cela.

Monsieur le Ministre, veuillez accepter mes salutations respectueuses.

Alain DUFFOUX ».