Tous les acteurs du marché immobilier le disent, chiffres à l’appui, c’est un ralentissement, voire parfois un arrêt qui se manifeste pour certains biens (les moins prisés généralement) en cette fin d’année 2023.

La période des fêtes approchant (toujours traditionnellement calme) ne fait qu’amplifier ce phénomène qui se traduit par beaucoup moins de ventes d’appartements et de maisons.

Les acquéreurs sont moins nombreux, toujours plus attentistes, misant parfois sur une baisse des prix (l’espérant tout au moins), parfois privés de projets en raison de banques qui ne les suivent pas… quand bien même ils souhaiteraient acquérir un bien ou parce que les taux bancaires proposés constituent des freins dans le contexte économique inflationniste général.

Il en va de même des vendeurs qui considèrent - s’ils ne sont pas obligé de vendre pour cause de mutation, divorce, décès, famille qui s’agrandit ou à l’inverse se réduit avec le départ des enfants, etc. - assez souvent préférable d’attendre un regain du marché (à l’inverse des acheteurs, ils souhaitent même son embellie en termes de prix au m2), une saisonnalité meilleure après le passage des fêtes de Noël et du nouvel an, à savoir le début du printemps.

Mais s’agissant des prix, tous les professionnels - experts reconnus - que nous avons interrogés (agent immobilier côté vendeur et chasseur immobilier côté acquéreur, notaire également et courtier en prêt immobilier) nous confirment pour l’instant qu’ils demeurent stables sur la place toulousaine.

Il en va ainsi surtout des appartements situés dans les quartiers préférés des toulousaines et toulousains, en particulier dans le centre-ville historique (de Saint-Sernin à la place du Salin en passant par Capitole, les Carmes, la Dalbade, les quais de Garonne, le secteur Ozenne, Saint-Etienne, Saint-Georges), et des maisons localisées dans certains secteurs privilégiés où on les rencontrent le plus souvent tel que le bas de la Côte Pavée, le cœur du Busca ou encore les Chalets.

Les investisseurs sont également relativement actifs sur le marché.

En quête de studio, appartement T1 ou T2 (parfois d’immeuble pour les plus aisés), n’ayant pas en principe de problème de financement (soit parce qu’ils ont les fonds disponibles pour négocier au mieux, soit car leur banque leur prête l’argent nécessaire à la réalisation de leur investissement… les bons clients sont précieux !), ils savent que des opportunités peuvent se présenter dans un marché moins concurrentiel qu’à l’accoutumé et par ailleurs considèrent pouvoir potentiellement se retrouver en position de force quand les propriétaires sont dans l’obligation de se séparer de leur bien immobilier.

Encore faut-il pour eux dénicher la « perle rare », vérifier les tenants et aboutissants liés au Diagnostic de Performance Énergétique (eu égards aux interdictions de louer pouvant découler du DPE, soit dès à présent, soit à plus ou moins moyens termes), l’état de la copropriété, les travaux à y prévoir, le montant de l’impôt foncier, le bail déjà pratiqué si tel est le cas au moment de l’achat (marché tendu oblige il faudra alors se caler sur celui déjà pratiqué), procéder ainsi à des calculs de rentabilité efficients, etc. A cet égard, le chasseur immobilier Toulouse - estampillé comme tel car agissant sur ce terrain, le connaissant parfaitement - pourra être d’une grande utilité aux acquéreurs, tout comme l’agent immobilier toulousain permettra de conseiller au mieux les vendeurs, notamment pour évaluer avec pertinence leur bien, mettre en place une stratégie de commercialisation adaptée (chaque cas – type de bien, prestations offertes et localisation - étant différents, tout comme la situation individuelle intrinsèque de chaque propriétaire).

En conclusion, il est encore difficile de déterminer quel virage prendra le marché à la rentrée, mais entre ceux qui sont obligés de vendre, ceux qui peuvent encore acheter, se projeter et/ou investir (les périodes de crises permettent souvent aux plus riches de s’enrichir…), le fait que les taux bancaires devraient a priori se stabiliser et, de fait, générer de la sécurité, le fait également que Toulouse demeure un pôle d’emplois très important, un bassin économique porteur, une ville universitaire dynamique… il y a fort à parier que le marché redémarrera.

Certes peut-être lentement en début d’année, mais la pierre étant la valeur refuge par excellence, un Graal pour ceux qui ne sont pas encore propriétaires, au fil des mois l’activité immobilière reprendra, tout simplement car le logement, l’habitat est au cœur de la vie.

Bien sûr, nous scruterons attentivement dans les prochains moins les tendances exactes du marché, plus exactement des différents marchés immobiliers de l’agglomération toulousaine et de ses communes avoisinantes… pour ne pas manquer de vous informer au plus près, au plus juste.

Mais d’ici là, bien qu’en avance (enfin... Toulouse est déjà décorée des parures de Noël ; ci-après sur les allées Jean-Jaures où est ouvert depuis plus d'une semaine un marché de Noël), nous profitons de ce dernier article en 2023 pour vous souhaiter à tous, fidèles lectrices et lecteurs, de très belles fêtes de fin d’année… qui approchent à grands pas pour le bonheur des petits… et des grands !

Noel Toulouse