Pour les investisseurs qui n’ont pas le souci, en règle générale, de vivre dans le logement qu’ils acquièrent, le viager peut s’avérer être une solution alternative aux investissements classiques de type studio (pour de la location à des étudiants), appartement T2, T3 ou T4, voire maison (pour de la colocation ou de la location classique à des salariés).
A ce sujet, voici quelques informations générales sur le viager (signifiant temps de vie en vieux français) qui constitue une variante de la vente immobilière.
L'acquéreur (nommé en droit le débirentier) verse périodiquement au vendeur (dénommé le crédirentier) une partie du prix sous forme de rente pendant toute la durée de la vie du vendeur en échange de la nue-propriété, à savoir le droit de disposer du bien à sa guise (et éventuellement de le modifier ou de le détruire) ; le vendeur conservant, le plus souvent, la jouissance du bien immobilier.
Le débirentier (le
débiteur de la rente : voir infra) devient ainsi
nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la
mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible.
Dans les faits, ce sont souvent des personnes d’un certain âge, à la retraite, qui vendent en viager leur appartement ou maison afin d’obtenir un complément de revenus, tout en conservant le droit de rester vivre dans le bien immobilier mis en vente (l’avenir incertain en matière de retraite, la nécessité de compléter celle-ci explique que des propriétaires recourent à la procédure du viager).
Le prix de la vente dépend donc de la durée de vie du vendeur à partir du moment de la conclusion du contrat. Cette durée, inconnue lors de la conclusion, constitue un aléa (c’est le risque à prendre pour l’investisseur) qui, du reste, s’avère une condition de validité du contrat signé entre les parties.
Lorsque ce contrat de vente intervient (il est rédigé par un notaire puisqu’il s’agit d’une vente immobilière ; voir le site des Notaires de France pour trouver un notaire) le bien immobilier devient la propriété de l'acheteur.
Concrètement, l’achat en viager peut être payé de plusieurs façons : sous forme de bouquet et/ou de rente.
Fréquemment, un bouquet est versé par l’acquéreur au vendeur ; il s’agit d’un montant payé comptant, librement déterminé entre les deux parties.
Parallèlement, une rente est souvent aussi allouée au vendeur. Son montant (acquitté mensuellement, trimestriellement ou annuellement), là encore, est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie, etc.
De façon générale, la valeur du logement tient compte de la situation du crédirentier par rapport au logement :
- un viager libre sera plus cher qu'un viager occupé : dans cette hypothèse, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier,
- dans le cadre d'un viager occupé, l'acquéreur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conservant le droit d'habiter.
Les barèmes sont libres mais pour définir le taux de la rente, les tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires sont utiles.
Quelques précisions :
Celui qui décide de recourir au viager (le crédirentier) ne doit pas être atteint d'une maladie susceptible d’entraîner la mort. S’il décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de vente, celle-ci est annulée.
La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, au décès du premier époux, l'acquéreur continuera à payer la rente au second époux.
L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société).
Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution ou hypothèque) afin de s'assurer qu'il peut payer régulièrement la rente. La sécurité du paiement des rentes fait, en effet, l’objet de clauses spécifiques dans le contrat.
Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
En matière fiscale,les rentes viagères sont soumises à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable.
Cette fraction, variant selon l'âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
- 70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans,
- 50% s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus,
- 40% s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus,
- 30% s'il est âgé de plus de 69 ans.
Pour les ménages, c’est l'âge de la personne la plus âgée qui sera retenue, y compris après son décès.
Pour plus de précisions, se reporter, notamment, aux articles 1968 et suivants du Code Civil.
Comment acheter en viager ?
Comme pour toute acquisition immobilière (résidence principale ou résidence secondaire, logement traditionnel ou immobilier de standing) ou les services et conseils d’un chasseur immobilier sont de plus en plus utiles et, de fait, prisés, pour les investisseurs à la recherche d’un appartement ou d’une maison via le viager, recourir à un chasseur immobilier (dénommé également chasseur d’appartement, chasseur de biens, coach immobilier, etc.) permet également de trouver le bon produit, de sécuriser l’achat et, ce faisant, l’investissement envisagé.