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lundi 21 février 2011

Le 1 % logement est conforme à la Constitution - Décision du Conseil Constitutionnel du 13 janvier 2011


Le Conseil constitutionnel a été saisi le 14 octobre 2010 par le Conseil d 'État, dans les conditions prévues à l'article 61-1 de la Constitution, d'une question prioritaire de constitutionnalité posée par la SNC EIFFAGE CONSTRUCTION VAL DE SEINE et la société FORCLUM INFRA NORD.

Cette question portait sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit des dispositions du 1 de l'article 235 bis du code général des impôts (CGI).

La participation des employeurs à l'effort de construction, parfois appelé « 1 % logement », vise à ce que les entreprises employant au moins vingt salariés investissent dans la construction de logement.

En application du 1 de l'article 235 bis du CGI, les employeurs qui n'ont pas procédé ou insuffisamment procédé à ces investissements sont assujettis à une cotisation de 2 % des rémunérations versées par eux.

L'absence de paiement de cette cotisation est passible des sanctions applicables aux taxes sur le chiffre d'affaires.

Le Conseil constitutionnel a analysé les caractéristiques de cette cotisation de 2 %.

Celle-ci n'apparaît pas comme une sanction ayant le caractère d'une punition.

Il s'agit d’un dispositif fiscal à caractère incitatif.

Dès lors, les griefs tirés de la violation de l'article 8 de la Déclaration de 1789 sont inopérants.

Le Conseil a jugé que le 1 de l'article 235 bis du CGI est conforme à la Constitution.

 

Voici la décision n°2010-84 QPC des neufs sages du Palais Royal : SNC Eiffage Construction Val de Seine - Cotisation « 1 % logement » :

« LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL,

Vu la Constitution

Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;

Vu le Code de la construction et de l'habitation ;

Vu le Code général des impôts ;

Vu le Livre des procédures fiscales

Vu le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;

Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées le 5 novembre 2010 ;

Vu les observations produites pour les sociétés requérantes par la SELAS Bontoux et associés, avocat au barreau de Paris, enregistrées le 15 novembre 2010 ;

Vu les observations en intervention produites pour l'Union d'économie sociale et du logement (UESL) par Me Guillaume Goulard, avocat au barreau de Paris, enregistrées le 25 novembre 2010 ;

Vu les pièces produites et jointes au dossier ;


Me Goulard pour l'UESL et M. Xavier Pottier, désigné par le Premier ministre, ayant été entendus lors de l'audience publique du 14 décembre 2010 ;


Le rapporteur ayant été entendu ;

1. Considérant qu'aux termes du 1 de l'article 235 bis du code général des impôts : « Conformément aux articles L. 313-1, L. 313-4 et L. 313-5 du code de la construction et de l'habitation, les employeurs qui, au 31 décembre de l'année suivant celle du paiement des rémunérations, n'ont pas procédé, dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État aux investissements prévus à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation sont, dans la mesure où ils n'ont pas procédé à ces investissements, assujettis à une cotisation de 2 % calculée sur le montant des rémunérations versées par eux au cours de l'année écoulée, évalué selon les règles prévues aux chapitres Ier et II du titre IV du livre II du code de la sécurité sociale ou au titre IV du livre VII du code rural et de la pêche maritime pour les employeurs de salariés visés à l'article L. 722-20 dudit code.

« Conformément à l'article L. 313-6 du code de la construction et de l'habitation, les agents des impôts peuvent exiger de ces employeurs et, le cas échéant, des organismes bénéficiaires des investissements, la justification qu'il a été satisfait aux obligations qui leur sont imposées » ;

2. Considérant que, selon les sociétés requérantes, ces dispositions méconnaissent le principe de nécessité des peines et de proportionnalité des sanctions ainsi que le respect des droits de la défense ;

3. Considérant qu'aux termes de l'article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 : « La loi ne doit établir que des peines strictement et évidemment nécessaires, et nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, et légalement appliquée » ; qu'il s'ensuit que ces principes ne s'appliquent qu'aux peines et aux sanctions ayant le caractère d'une punition ;

4. Considérant que, pour développer l'effort de construction, les employeurs qui n'ont pas procédé ou insuffisamment procédé aux investissements prévus par l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation sont assujettis à une cotisation de 2 % des rémunérations versées par eux ; que le fait générateur de cette cotisation se situe à la date à laquelle expire le délai imparti pour procéder aux investissements prévus par la loi ; que celle-ci doit être acquittée, en application de l'article L. 313-4 du même code, de façon spontanée, en même temps que le dépôt de la déclaration relative à la participation à l'effort de construction, par les entreprises dans la mesure de l'insuffisance constatée ; qu'en application du même article, l'absence de paiement de cette cotisation est passible des sanctions applicables aux taxes sur le chiffre d'affaires ; qu'eu égard à ces caractéristiques, ladite cotisation ne constitue pas une sanction ayant le caractère d'une punition au sens de l'article 8 de la Déclaration de 1789 ; qu'il s'ensuit que les griefs tirés de la violation de cette disposition sont inopérants ;

5. Considérant que la disposition contestée ne méconnaît ni l'égalité devant les charges publiques ni aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit,

DÉCIDE :

Article 1er.- Le 1 de l'article 235 bis du code général des impôts est conforme à la Constitution.

Article 2.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23-11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée.


Délibéré par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 13 janvier 2011, où siégeaient : M. Jean-Louis DEBRÉ, Président, M. Jacques BARROT, Mme Claire BAZY MALAURIE, MM. Guy CANIVET, Michel CHARASSE, Renaud DENOIX de SAINT MARC, Mme Jacqueline de GUILLENCHMIDT, MM. Hubert HAENEL et Pierre STEINMETZ. ».


Rendu public le 13 janvier 2011.

Journal officiel du 14 janvier 2011, p. 812.

Droit immobilier Toulouse



mercredi 29 décembre 2010

Investir dans l’immobilier : la solution du viager


Pour les investisseurs qui n’ont pas le souci, en règle générale, de vivre dans le logement qu’ils acquièrent, le viager peut s’avérer être une solution alternative aux investissements classiques de type studio (pour de la location à des étudiants), appartement T2, T3 ou T4, voire maison (pour de la colocation ou de la location classique à des salariés).

A ce sujet, voici quelques informations générales sur le viager (signifiant temps de vie en vieux français) qui constitue une variante de la vente immobilière.

L'acquéreur (nommé en droit le débirentier) verse périodiquement au vendeur (dénommé le crédirentier) une partie du prix sous forme de rente pendant toute la durée de la vie du vendeur en échange de la nue-propriété, à savoir le droit de disposer du bien à sa guise (et éventuellement de le modifier ou de le détruire) ; le vendeur conservant, le plus souvent, la jouissance du bien immobilier.

Le débirentier (le débiteur de la rente : voir infra) devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible.

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Dans les faits, ce sont souvent des personnes d’un certain âge, à la retraite, qui vendent en viager leur appartement ou maison afin d’obtenir un complément de revenus, tout en conservant le droit de rester vivre dans le bien immobilier mis en vente (l’avenir incertain en matière de retraite, la nécessité de compléter celle-ci explique que des propriétaires recourent à la procédure du viager).

Le prix de la vente dépend donc de la durée de vie du vendeur à partir du moment de la conclusion du contrat. Cette durée, inconnue lors de la conclusion, constitue un aléa (c’est le risque à prendre pour l’investisseur) qui, du reste, s’avère une condition de validité du contrat signé entre les parties.

Lorsque ce contrat de vente intervient (il est rédigé par un notaire puisqu’il s’agit d’une vente immobilière ; voir le site des Notaires de France pour trouver un notaire) le bien immobilier devient la propriété de l'acheteur.

Concrètement, l’achat en viager peut être payé de plusieurs façons : sous forme de bouquet et/ou de rente.

Fréquemment, un bouquet est versé par l’acquéreur au vendeur ; il s’agit d’un montant payé comptant, librement déterminé entre les deux parties.

Parallèlement, une rente est souvent aussi allouée au vendeur. Son montant (acquitté mensuellement, trimestriellement ou annuellement), là encore, est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie, etc.

De façon générale, la valeur du logement tient compte de la situation du crédirentier par rapport au logement :

- un viager libre sera plus cher qu'un viager occupé : dans cette hypothèse, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier,

- dans le cadre d'un viager occupé, l'acquéreur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conservant le droit d'habiter.

Les barèmes sont libres mais pour définir le taux de la rente, les tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires sont utiles.

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Quelques précisions :

Celui qui décide de recourir au viager (le crédirentier) ne doit pas être atteint d'une maladie susceptible d’entraîner la mort. S’il décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de vente, celle-ci est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, au décès du premier époux, l'acquéreur continuera à payer la rente au second époux.

L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société).

Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution ou hypothèque) afin de s'assurer qu'il peut payer régulièrement la rente. La sécurité du paiement des rentes fait, en effet, l’objet de clauses spécifiques dans le contrat.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

En matière fiscale,les rentes viagères sont soumises à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable.

Cette fraction, variant selon l'âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :

- 70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans,

- 50% s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus,

- 40% s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus,

- 30% s'il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, c’est l'âge de la personne la plus âgée qui sera retenue, y compris après son décès.

Pour plus de précisions, se reporter, notamment, aux articles 1968 et suivants du Code Civil.

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Comment acheter en viager ?

Comme pour toute acquisition immobilière (résidence principale ou résidence secondaire, logement traditionnel ou immobilier de standing) ou les services et conseils d’un chasseur immobilier sont de plus en plus utiles et, de fait, prisés, pour les investisseurs à la recherche d’un appartement ou d’une maison via le viager, recourir à un chasseur immobilier (dénommé également chasseur d’appartement, chasseur de biens, coach immobilier, etc.) permet également de trouver le bon produit, de sécuriser l’achat et, ce faisant, l’investissement envisagé.