Toulouse Immobilier

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) a été approuvé par le Préfet de la Haute-Garonne il y a quelques semaines - le 17 février 2025 - et, de fait, va entrer en vigueur très prochainement, une fois publié sur le Géoportail de l’urbanisme français ; en principe avant la fin du premier semestre en cours.

Ce document d’urbanisme concerne de façon spécifique et précise le centre historique de la Ville rose.

En l’occurrence un périmètre de 256 hectares situé, schématiquement, entre les boulevards (voir plan ci-dessous) au sein duquel le PLU ne s’applique pas et où ne s’appliquera pas le futur PLUi-H.

Comprenant 3 864 parcelles et 12 700 immeubles, ce PSMV a pour vocation :

·       de mieux protéger le patrimoine architectural toulousain et la sécurité des habitants ; entre autres en prévenant la dégradation de certains bâtiments, en luttant contre les situations de péril),

·        de contribuer à la mise en valeur la richesse architecturale et urbanistique toulousaine,

·        de revitaliser l’habitat du centre-ville en conciliant plus grande mixité générationnelle et sociale (à cet égard la division des grands logements est à présent plus difficile à obtenir ; environ 60 % des logements de cette zone urbaine centrale étant constituée de petits appartements), mobilités douces, développement durable, transition énergétique et sobriété adaptées au foncier ancien.

Avec lui tout futur projet de construction, d’aménagement, de transformation ou de valorisation doit donc désormais s’inscrire dans une démarche d’architecture contemporaine qualitative avec des variables, des contraintes plus ou moins grandes.

Trois catégories d’immeubles ont en effet été recensées par l’État et la municipalité, ceux devant :

·        être conservés, impliquant par la même leur restauration sans modification de l’existant : 29 % des immeubles sont visés,

·        être protégés, soit des modifications tolérées : 28 % des immeubles sont concernés,

·        connaitre des évolutions pour des usages contemporains : 41 % des immeubles ciblés.

Concrètement ce Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur impose :

·        que pour tout projet de travaux (construction, aménagement, transformation ou simple valorisation), les propriétaires devront impérativement déposer une déclaration préalable ou un permis de construire,

·      qu’un diagnostic structurel pourra être exigé avant de modifier les parties communes et privatives des immeubles (espaces intérieurs, terrasses, cours et jardins) avec dépôt obligatoire d’un PC.

En contrepartie de ces nouvelles prescriptions, une nouvelle aide fiscale voit le jour pour les propriétaires qui engagent des travaux de rénovations.

En effet, les biens immobiliers situés dans le PSMV sont éligibles à la loi de défiscalisation Malraux.

A savoir un dispositif qui donne droit à une aide fiscale (matérialisée par une réduction d'impôt) calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de 30 % ; le montant desdits travaux étant plafonné à 400 000 Euros sur une période de quatre années consécutives.

Cette défiscalisation vient s’ajouter aux aides que propose l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et par le service de l’urbanisme de la Mairie de Toulouse pour les ravalements de façade.

Bon mois de mai à tous et à bientôt pour un nouveau billet d'information !

Le printemps arrive dans trois semaines et avec lui, synonyme de beaux jours, peut-être des projets immobiliers !

Pour leur faire honneur, lancer une recherche immobilière d’achat d’appartement ou de maison, envisager une construction, affiner son budget, chercher des informations utiles, rencontrer des professionnels du logement, écouter des conférences de spécialiste du marché immobilier, etc. comme de coutume, le Salon de l’immobilier toulousain ouvre également ses portes !

Cette année ce rendez-vous incontournable aura lieu du 28 au 30 mars prochain.

Souvent donnant le top départ pour une activation du marché immobilier en Haute-Garonne, l’édition de 2025 sera d’autant plus importante que l’année 2024 a été grippée en raison surtout de l’instabilité politique, de multiples élections et de taux d’intérêt à la hausse.

Mais comme l’envie de logement elle est toujours forte (pour changer de cadre de vie ou investir) et les taux pour emprunter sont à la baisse et se stabilisent autour de 3%, voire un peu moins selon les profils, les apports, la durée d’emprunt, etc.

Ces deux éléments devraient booster l’activité, en particulier durant cette saisonnalité forte qu’est le printemps.

Par voie de conséquence, qu’il s’agisse de rénovation, d’extension ou de construction, d’amélioration (notamment énergétiques), de choix de nouvelles prestations (piscine, cheminée, climatisation, ascenseur, garage, etc.), du besoin ou de l’envie de vendre ou d’acquérir un bien (ou les deux actions réunies ; double projet parfois difficile à faire coïncider) et que les raisons correspondent à une mutation professionnelle, un changement familial (plus nombreuse ou l’inverse avec le départ d’un enfant grand, recomposée, etc.), un « simple » désir - tel se constituer un patrimoine pour des revenus locatifs ou devenir propriétaire d’une résidence secondaire -, ce Salon de l’Immobilier pourra vous apporter des solutions, tracer une ligne conductrice.

De la même manière, cet évènement immobilier cardinal en Occitanie vous permettra de satisfaire votre curiosité, d’enrichir vos connaissances sur la sphère immobilière en général via :

-       des intervenants variés : agences immobilières affiliées le plus souvent au SNPI ou à la FNAIM, des artisans représentant plusieurs corps de métier du bâtiment, des fournisseurs d’énergie, des organismes bancaires, des courtiers, etc.

-      des tables rondes qualitatives avec des spécialistes experts dans leur domaine pour évoquer les dernières évolutions législatives et réglementaires, faire le point/rappeler des règles juridiques importantes (droit de la copropriété, droit successoral, droit fiscal ou relations bailleur/locataire par exemple), des projets urbains en cours et à venir susceptibles de modifier le paysage urbanistique via de nouveaux équipements (ligne C du métro par exemple), de nouvelles infrastructures découlant souvent de ces derniers, des programmes immobiliers privés de promoteurs et lotisseurs représentés en masse sur les Salons de l’immobilier (vitrine publicitaire idéale pour eux).

C’est donc le moment d’annoter vos agendas… et prendre rendez-vous pour le vendredi 28, le samedi 29 ou le dimanche 30 mars à venir de 10 H à 19 H (avec une nocturne jusqu’à 20 H le vendredi) au Parc des Expositions, Centre de Conventions & Congrès situé à AUSSONNE (Concorde Avenue) : le MEETT.

Le Salon aura lieu dans le hall 3. Il est conseillé de se garer dans le parking visiteurs du entre les lettres N et T ; les stationnements PMR se situent à proximité des blocs ascenseur.

L’immobilier toulousain en 2025 : quelle perspective pour les acheteurs et les vendeurs ?

L’année 2024 se termine dans la confusion politique, les incertitudes économiques… de fait un contexte immobilier complexe, sans peu de visibilité.

Le grand TOULOUSE est moins impacté que d’autres zones géographiques en raison de son bassin industriel, de sa jeunesse étudiante… notre quatrième ville de France résiste et reste toujours le moteur de la Région Occitanie.

Des projets urbains participant de la rénovation de la ville et de son embellissement poursuivent leurs cours, attirent toujours de nouveaux arrivants.

Pour autant le marché immobilier aura été calme dans l’ancien et quasiment à l’arrêt dans le neuf.

Qu’en sera-t-il en 2025 ?

En ce 1^er janvier, il est encore difficile de se prononcer… en revanche rien ne nous empêche d’espérer et se faisant, bien sûr, Toulouse Immobilier ne peut que commencer par vous souhaiter à toutes et à tous, chères fidèles lectrices et chers fidèles lecteurs, une année sous les meilleurs auspices possibles.

La santé en priorité sans laquelle nous sommes peu de chose et puis de l’envie, du plaisir… qui se traduiront peut-être par des projets de changements qui se conjuguent souvent en projets immobiliers.

Une maison ou un appartement apparaissent en effet régulièrement comme le premier objectif significatif des jeunes actifs… et des moins jeunes qui ont l’opportunité de pouvoir changer de lieu de vie, aspirent à du renouveau… ou sont dans une obligation de changement en raison d’une mutation professionnelle, d’une séparation, d’un divorce, d’un décès, de l’arrivée d’un nouveau-né dans la famille ou à l’inverse du départ d’un grand enfant, etc.

Parfois, pour ceux qui ont une assise financière certaine, le projet immobilier consiste à investir dans la pierre qui fait toujours office de valeur refuge, de placement sécure… en particulier dans les périodes de turbulences, à l’image de celle que nous traversons actuellement.

L’objectif étant ici de se constituer un patrimoine permettant de bénéficier de revenus complémentaires, de revenus fonciers permettant de vivre mieux au quotidien et/ou de préparer sa retraite en capitalisant autant que faire se peut.

La visée de l’investissement peut être aussi - et/ou se cumuler au précédent objectif de ressources financières supplémentaires immédiates - de pouvoir transmettre à ses enfants un patrimoine.

Alors qu’entrevoir pour l’année qui débute ?

La Ville rose conservera une attractivité croissante via son dynamisme économique autour des secteurs de l’aéronautique, du spatial, des nouvelles technologies, ainsi que le domaine de la recherche médicale, via également son cadre de vie méditerranéen et son attrait constant pour les étudiants et jeunes actifs.

La hausse des prix devrait être modérée.

Ayant connu une forte hausse jusqu’en 2023 et une stabilisation en 2024, voire parfois une légère baisse pour les biens appartenant au parc immobilier le moins intéressant (ceux des années 60 et 70 notamment), ce contexte tarifaire se maintiendra en 2025 sous réserve toutefois d’une évolution des taux d'intérêt globalement identique et d’une offre de logements similaire… ce qui sera une quasi-certitude s’agissant de ce dernier point.

Le développement de certains aménagements urbains, voire l’apport de nouvelles infrastructures (immédiatement en 2025 ou à plus longue échéance comme la Ligne C du métro) vont continuer à influencer positivement certains quartiers et en valoriser d’autres.

Immobilier et 2025 peuvent donc rimer…

A cet égard voici quelques conseils pour les vendeurs et d’autres pour les acquéreurs.

Conseils immobiliers pour les vendeurs en 2025

Rédiger une annonce reflétant la réalité, complète et sans fioriture !

Soignez vos photographies après avoir ordonné au mieux votre appartement ou votre maison, le cas échéant après avoir procédé à du home staging, de plus en plus à la mode.

Préparer un dossier complet à fournir aux acquéreurs éventuels qui se manifesteront, notamment avec l’ensemble des diagnostics techniques (DPE, électricité, termites, etc.), le montant de l’impôt foncier, celui des charges de copropriété, un plan de votre logement (l’IA permet désormais de le proposer gratuitement, simplement et rapidement en trois dimensions !), etc.

Excepté le plan, ces informations immobilières sont au final obligatoires… alors rassurez dès le départ vos candidats à l’achat, montrez-leur votre sérieux !

Mais tout cela, à commencer préalablement par l’évaluation de votre bien afin qu’il soit en phase avec la réalité du marché spécifique où vous habitez, puis le bon ciblage des clients et l’utilisation de supports adaptés ensuite, la gestion des visites inutiles, une négociation pertinente le moment venu, etc…. sera optimisé si vous recourez à un agent immobilier local.

Encore faudra-t-il, évidemment, que ce spécialiste en immobilier soit expérimenté, travaille depuis longtemps sur le secteur concerné par votre bien, avec méthodologie et déontologie.

Conseils immobiliers pour les acheteurs en 2025.

Faites le point avec votre banquier ou un courtier sur votre situation financière, votre éventuel taux d’endettement et vos capacités exactes pour emprunter.

Les taux d’intérêt évoluent… il faut donc se tenir informé et ajuster si besoin son budget pour être certain de pouvoir se positionner rapidement le moment venu, lorsque vous aurez trouvé la perle rare !

Élaborez un cahier des charges précis, mais en triant ce qui est vraiment indispensable en termes de prestations et celles qui peuvent éventuellement faire l’objet de concession.

Délimitez aussi soigneusement votre périmètre de recherche. Il est inutile de chercher trop loin… puisqu’à la sortie vous écarterez les biens immobiliers jugés trop éloignés (« finalement, c’est trop loin »…).

Le marché immobilier toulousain est en effet complexe, avec des offres insuffisantes par rapport à la demande… il faut donc pouvoir agir vite, se décider promptement en ayant bien fait la part des choses au départ.

Cherchez sans discontinuer, quotidiennement… et pas seulement le week-end ou à la pause-café. Votre futur home sweet home n’attend pas !

Procédez à une recherche exhaustive dans la mesure du possible, qui doit se faire par le biais de tous les canaux de diffusions d’annonces possibles :

-        sites internet… en essayant de faire le tri entre les propositions très souvent alléchantes - alors qu’au final la réalité peut être décevante - , celles qui sont en ligne depuis des lustres, celles qui ne sont plus d’actualité, etc.,

-        presse locale parfois,

-        visite physique des agences immobilières,

-        sollicitation de votre notaire,

-        discussions avec vos collègues de travail (mais attention là aussi aux informations parfois erronées, aux pistes miraculeuses !),

-        échange avec les commerçants du ou des quartiers où vous souhaitez vous installer, etc.

Encore faut-il avoir le temps de se consacrer pleinement à cette recherche et surtout avoir la connaissance requise pour évaluer avec raison la justesse de son projet et appréhender promptement le marché immobilier, sans stress particulier.

Bref… un métier. N’est pas professionnel immobilier qui veut !

En la matière, côté acheteur, c’est un chasseur immobilier expert du secteur vous intéressant qui pourra vous accompagner le plus efficacement, vous aider à saisir l’opportunité qu’il aura pu dénicher pour vous.

De notre côté, même si c’est modestement, nous allons poursuivre notre entreprise générale d’information immobilière toujours utile pour comprendre le marché, prendre parfois du recul et de la hauteur, faire œuvre d’alerteur… mais avec le sourire !

Au final, une même volonté transversale de nourrir votre réflexion immobilière et mieux appréhender vos éventuels projets.

En attendant, en ce sens, notre prochain billet, Toulouse Immobilier vous adresse de nouveau ses meilleurs vœux pour 2025, à vous qui nous suivez (merci encore pour votre fidélité !) et à tous ceux qui vous sont chers.

Depuis le 20 septembre et jusqu’au 14 décembre prochain, l'espace culturel la « Galerie 24 » de la rue Croix Baragnon propose une exposition originale où les intervenants font se rencontrer l’espace naturel haut-garonnais, ses paysages et les constructions architecturales anciennes, comme récentes, aménageant cette topographie naturelle.

A l’honneur de cette géographique locale : les plus ou moins profondes vallées pyrénéennes, le piémont du Comminges, les collines et coteaux gascons à l’ouest du département et ceux, parfois abrupts, du Lauragais à l’est, les confluences de plaines toulousaines ou encore terrasses du frontonnais.

Intitulée « Du sol à l’architecture », cette mise en lumière photographique dévoile en images - aussi belles que singulières grâce au regard aiguisé et averti du photographe Vincent BOUTIN - le patrimoine architectural et paysager de la Haute-Garonne, son terroir dans ses composantes intrinsèques, sa diversité et les matériaux exploités pour construire, rénover ou aménager l’habitat, qu’il soit traditionnel ou novateur.

Bois, terres ou pierres locales, ce sont les travaux des étudiants de l’École Nationale Supérieure d’Architecture de TOULOUSE (ENSA) qui - autour de projets innovants dans le cadre d’enseignements en licence et master - matérialisent le lien entre sol et architecture, expliquent en quoi la matière, la nature du sol, ces matériaux à l’état brut que l’on trouve en Haute-Garonne influencent la typologie et les formes des bâtisses et bâtiments de notre département, les méthodes même de construction dans l’ancien et/ou leur réinterprétations contemporaines.

A titre d’exemple, le sol argilo-calcaire du Lauragais si prisé pour ses maisons typiques - dites lauragaises - a favorisé l’utilisation des matériaux de terre crue alors que plus proche de la chaine pyrénéenne les ressources naturelles comme le marbre, le schiste, les galets de rivières et torrents, ou encore le bois des forêts, ont beaucoup plus été exploités pour édifier des logements, tandis que dans la plaine de la Garonne, le sable et le gravier présents en abondance - nature alluvionnaire des sols oblige - ont été particulièrement pris en compte pour une majorité de constructions.

A cet égard, au-delà des photos et de ces exposés, afin de creuser et accroitre encore plus ses connaissances sur cette thématique riche de sens tant habiter, se loger, occuper un territoire est au cœur de la vie de chacun, la Galerie met à disposition diverses ressources documentaires sous l’égide du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) de la Haute-Garonne, organisme départemental d'information, de sensibilisation et de conseil gratuit… comme cette exposition !

Alors, amoureux de TOULOUSE et de ses environs, des projets architecturaux, de l’habitat qui nous permet d’y vivre… à vos agendas !

Il vous reste encore un mois et demi pour découvrir cette exposition originale située « Galerie 24 » donc, à savoir au… 24 rue Croix Baragnon, dans le centre historique de la Ville rose, au cœur de son triangle d’or.

Les jours et heures d’ouverture - nous insistons, c’est une chance : l’entrée est libre et gratuite - du mercredi au samedi de 13 H à 19 H.

Une seule chose à ajouter : bonne visite à toutes et tous !

En cette période de rentrée scolaire, après un été qui aura été, nous l’espérons, reposant et enthousiasmant pour vous (l'engouement populaire - pour ne pas dire la ferveur - et le dynamisme autour des jeux Olympiques y auront certainement contribué !), il convient de se replonger dans le quotidien.

Mais parce que nous avons la chance de vivre à TOULOUSE ou dans ses environs, nous vous proposons aujourd’hui de poursuivre un peu les « vacances », de se tourner en douceur vers la reprise, peut-être pleine de projets constructifs néanmoins.

A cet égard, dès le mois prochain, nous reprendrons le cours de nos analyses sur le marché immobilier toulousain, les prix pratiqués au m2 selon les quartiers ou les communes, les moyens d’acquérir un appartement ou une maison via un chasseur immobilier expérimenté et/ou de vendre son bien dans les meilleures conditions grâce à une agence immobilière compétente, les projets urbanistiques de la ville (d’ampleurs ou plus modestes), les tendances déco (aménagement intérieur et extérieur), les nouveautés réglementaires et législatives (droit immobilier, droit de l’environnement souvent impactant, droit de l’urbanisme, etc.), les événements autour de l’habitat à ne pas louper, bref tout ce qui est relatif à l’immobilier dans la Ville rose... et tout ce qui peut l'impacter de près ou de "loin", comme une nouvelle politique gouvernementale... dont tout le monde attend, pour l'instant, de connaitre l'orientation choisie, à commencer par le chef de Gouvernement qui sera désigné pour la conduire dans la mesure en effet où, en ce 1er septembre, soit près de 50 jours après le résultat des dernières élections législatives, le Président de la République Emmanuel MACRON n'a pas nommé de 1er Ministre.

Mais pour l’instant donc voici un petit album photo estival, un retour en arrière rappelant, si besoin était, combien il est agréable de vivre à Toulouse, de s’y installer pour ceux qui vivent dans des contrées un peu plus austères, de profiter de cette Cité, capitale occitane si chaleureuse :

Quelle que soit sa nature, la location d’un bien immobilier se fait sur la base d’un loyer proposé par le propriétaire bailleur et accepté par son locataire.

Un contrat de location régit alors la relation de ses deux parties, lequel doit pouvoir être actualisé sur la base d’un d’indice de référence mentionné initialement dans ce bail.

L’indice retenu l’est parmi les quatre suivants, tous connus via leur acronyme : l’IRL, l’ICC, l’ILC et l’ILAT.

Chacun de ses indices évoluant en fonction ducontexte économique - forcément changeant -, ils se doivent d’être actualisés.

C’est trimestriellement que cette actualisation a lieu et qu’elle est publiée au Journal Officiel de la République Française (JORF).

Bailleurs comme locataires, doivent donc se tenir informés… et nous nous proposons donc - comme cela a déjà été le cas en cette matière spécifique - de les y aider puisque la vocation première de notre blog immobilier s’avère de renseigner de façon générale sur le monde de l’immobilier et de façon plus particulière sur la vie locale immobilière toulousaine qui, en l’espèce, ne déroge pas à ces indices de références nationaux.

Par voie de conséquence, voici le niveau des quatre derniers indices applicables :

- pour l’indice de référence des loyers, dit IRL, au premier trimestre de l’année 2024, il s’établit à 143,46.

- s’agissant de l’indice du coût de la construction, dit ICC, il est fixé au quatrième trimestre de l’année 2023 à 2162.

- concernant l’indice des loyers commerciaux, dit ILC, au quatrième trimestre 2023 il passe à 132,63.

- enfin, pour l’indice des loyers des activités tertiaires, dit ILAT, il s’établit au quatrième de l’année dernière à 133,69.

Pour vous bailleurs et locataires qui nous suivez régulièrement, nous ne manquerons pas bien sûr de vous livrer les prochains indices de référence dès qu’ils seront connus.

Acheter un bien immobilier en 2024 : c’est possible !

Dans son numéro annuel qui parait traditionnellement à la sortie de l’hiver et au début du printemps, le magazine Immobilier & Déco - Grand Sud de La Dépêche du Midi fait le point sur le marché immobilier.

Sortie hier, 31 mars, couplé à La Dépêche du dimanche, l’opus 2024 ne déroge pas à la règle.

Réalisé avec les experts du secteur immobilier, la lecture de cette revue qui embrasse l’ensemble des problématiques et enjeux liés à l’immobilier toulousain s’avère toujours pertinent.

La parole est en effet donné aux spécialistes avérés, qu’il s’agisse de l’immobilier neuf (avec les promoteurs et les lotisseurs représentatifs), de l’immobilier ancien (vendre avec une agence immobilière de qualité et acheter avec un chasseur immobilier expérimenté), des questions notariales (sécuriser un achat, régler une succession, etc.), de la vie en copropriété (un Salon - Solucop - va être organisé sur le sujet les 15 et 16 mais prochain), des aides à la rénovation énergétiques (comment améliorer son DPE), du financement des projets (taux bancaires, positionnement des banques), de la décoration des appartements ou des maisons (quelles tendances pour 2024), etc.

A cet égard, si le marché est quelque peu au ralenti, s’est trouvé « entre parenthèse » comme l’analyse l’expert Eric MASSAT (Dirigeant de Domicilium chasseur immobilier Toulouse), en phase « d’attentisme » relate Maitre CHESNELONG (notaire délégué au droit immobilier pour la Chambre des notaires de laHaute-Garonne), si « le parcours résidentiel fut à l’arrêt » en 2023 souligne Stéphane AUBAY (Président de la Fédération des promoteurs immobiliers Toulouse-Occitanie), avec une « forte baisse d’activité » cette année-là corrobore Samuel SOTUM (Président de la FNAIM Midi-Pyrénées) et si l’année 2024 sera plutôt « une année de transition » prédit le spécialiste développement Didier MONNET (directeur Adjoint chez Bien’ici), tous sont unanimes pour dire que le marche immobilier toulousain ne s’effondre pas - loin de là -, que les prix sont stables (contrairement au taux de crédits qui ont eux augmenté, mais se stabilisent à présent ; une baisse est même envisagée)… et que 2024 est un tournant synonyme d’opportunité !

En effet, « pour les candidats à l’acquisition, il faut chercher maintenant », ce sera plus difficile « quand l’activité va repartir » réellement et que « les biens intéressants partiront plus vite » (Maître CHESNELONG - Chambre des notaires 31), encore plus vite qu’aujourd’hui où, malgré le ralentissement observé, « l’activité reste soutenue » dans les quartiers les plus appréciés de l’hyper centre où, de façon générale, « il est vain d’attendre une baisse des prix » (Eric MASSAT - Domicilium chasseur immobilier Toulouse).

Idéalement, il faudrait certes « une politique plus volontariste » (Samuel SOTUM - Président de la FNAIM Midi-Pyrénées), comme toujours en réalité tant le logement en France nécessite, au-delà de la régulation naturelle du marché, une intervention des pouvoirs publics, des aides fiscales, etc., mais « des signaux positifs pour 2024 » existent, sont déjà-là et, « oui », cette année, « ce sera le moment » (Stéphane AUBAY - Président de la Fédération des promoteurs immobiliers Toulouse-Occitanie).

Nous partageons ces analyses au sens figuré, théorique (sur le fond) et au sens propre en vous les livrant aujourd’hui et en vous invitant à les découvrir et approfondir en détail dans ce fort riche numéro annuel du magazine Immobilier & Déco - La Dépêche, une référence en la matière.

Bonne découverte à toutes et à tous, chères et chers fidèles lectrices et lecteurs... et à bientôt !

Le monde de la transaction immobilière est vaste et relativement complexe, les acteurs qui y jouent un rôle capital sont nombreux et parfois difficiles à différencier, tout au moins pour les non-initiés.

C’est la raison pour laquelle, en ce début d’année, où il semblerait que le marché immobilier se stabilise en termes de prêts bancaires et de prix de vente – potentiellement de bon augure pour un regain d’activité, un certain intérêt renouvelé des acquéreurs ? -, il nous semble opportun de rappeler à la fois les points communs et les divergences, plus exactement les spécificités des principaux professionnels de l’immobilier intervenant dans le domaine de la transaction que sont les agents immobiliers et les chasseurs immobiliers.

Agent immobilier et chasseur immobilier : des points communs…

Dans les deux cas, ces métiers sont réglementés, soumis à une même législation, en l’occurrence la loi Hoguet de 1970 (modifiée, complétée depuis), à laquelle s’ajoute d’autres dispositions du droit français mais au final concernant autant l’agent immo que le chasseur immo.

A ce titre, les deux doivent disposer d’une carte de transaction professionnelle ; sésame attribué sous certaines conditions (aptitudes, formations, etc.) par la chambre de commerce et d’industrie du département où est implanté l’agent et son agence immobilière ou le chasseur et sa société de chasse immobilière.

Ces spécialistes de la transaction immobilière doivent également détenir une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) afin de couvrir leurs activités transactionnelles.

Par ailleurs, chasseur immobilier et agent immobilier ne peuvent être rémunérés qu’à l’issu de leur mission, si celle-ci est dument remplie, lorsque intervient la signature d’un acte authentique de vente chez le notaire ; toute autre rémunération préalable étant totalement irrégulière et donc interdite.

Enfin, ladite mission doit s’accomplir dans le cadre d’un mandat qui respecte un certain nombre de critères imposés par les pouvoirs publics (entre autres, par la loi Hoguet précitée et son décret d’application) : état civil des parties, description du bien ou du projet, moyens mis en œuvre pour aboutir, honoraires prévus, durée du mandat, médiateur de la consommation, etc.

Il s’agira d’un mandat de vente pour un agent immobilier et d’un mandat de recherche pour un chasseur immobilier.

Par ailleurs, au-delà de ce cadre juridique similaire où ils exercent, leur connaissance du marché, des prix au m2 pratiqués selon les différents secteurs géographiques (communes et/ou quartiers) où ils interviennent, leur expertise des biens, leur capacité à exploiter les informations propres et nécessaires à une transaction immobilière sécurisée (décryptage de procès-verbaux d’Assemblée Générale, de règlement de copropriété, de diagnostics techniques obligatoires, de Plan Local D’urbanisme…), leur réseau de partenaires (architectes, diagnostiqueurs, notaires, courtiers, artisans du bâtiment, etc.) est également plus ou moins identique, doit être approchant en toute hypothèse s’ils sont comparés en fonction de leur ancienneté et expérience respective.

Pour autant ces métiers clés de l’immobilier, de la transaction immobilière, divergent aussi, ne sont pas assimilables, superposables.

Agent immobilier et chasseur immobilier : des différences…

Alors qu’agent immobilier correspond à une profession ancienne en France (la première agence immobilière - John Arthur ; aujourd'hui devenue l'agence TiffenCogé - voit le jour à Paris en 1818 ; elle connaitra un franc succès et fera un nombre d’émules « incalculable » depuis, tant dans la capitale qu’en province), celle de chasseur immobilier est au contraire relativement récente dans le paysage français puisque apparaissant (en provenance des Etats-Unis qui ont en la matière environ 25 ans d’avance) seulement au début des années 2000 (à Paris également avec les sociétés Flat Hunter et Côté Acheteur, puis immédiatement ensuite en province ; pour Toulouse et l’Occitanie qui nous intéresse de prime à bord, il s’agit de la Société Domicilium).

Mais outre cette différence d’âge, la vraie césure concerne l’approche du métier et le client qui mandate, ce pourquoi il sollicite un professionnel de l’immobilier et, de fait, la façon dont ce dernier va le servir, lui fournir sa prestation… par nature différente.

En effet, alors que l’agent immobilier vend un bien pour le compte d’un propriétaire dont le projet et de s’en séparer, le chasseur immobilier cherche un appartement ou une maison pour le compte d’un acquéreur.

Dans le premier cas, la démarche est de service (évaluer pertinemment le bien qui devra être vendu), mais surtout commerciale puisqu’il faut vendre/commercialiser ce bien immobilier (d’où la signature d’un mandat de vente, sus-évoqué) en le mettant en valeur, en ciblant la meilleure clientèle possible et en séduisant cette dernière opportunément. Le client de l’agent immobilier est le propriétaire, peu importe (sous réserve qu’il soit solvable) celui qui achètera étant entendu que l’objet de la transaction finale sera tel bien précis (appartement, maison, local, terrain, immeuble, etc.), objet du mandat initial.

L’agent immobilier connait bien sûr son client propriétaire, ses espoirs en termes de prix de vente final, mais doit surtout connaitre parfaitement le bien qu’il a à vendre pour en faire ressortir tous les attraits, le valoriser, être en mesure de répondre aux multiples questions que pourrait être amené à poser un candidat potentiel à l’achat.

Dans le second cas, la démarche est fondamentalement de service : conseiller sur la faisabilité du projet d’achat, puis chercher le bien correspondant au cahier des charges fixé, élaboré de concert entre le chasseur immobilier et son acheteur. Le client du chasseur immobilier est l’acheteur, peu importe que le bien acquis soit vendu par telle agence immobilière ou telle autre, par un particulier ou un notaire, par un marchand de bien ou un promoteur, etc. Ce bien n’est pas connu au départ, le chasseur doit le chercher sur la totalité du marché concerné/visé par son mandant.

Le chasseur immobilier quant à lui ne connait que son client acquéreur… mais parfaitement ; tout au moins doit-il en être ainsi s’il veut être pertinent dans ses recherches immobilières et propositions, mener à bien sa mission. Une fois l’appartement ou la maison rêvé dégoté… il doit alors être en mesure de l’évaluer le plus objectivement possible et entamer une négociation pertinente.

Au moment de la rencontre d’un vendeur et d’un acquéreur à propos de tel bien :

-        l’agent immobilier défendra les intérêts propres de son client, à savoir le propriétaire avec qui il a contractualisé sa relation, négociera au mieux les intérêts de ce dernier (vendre le plus cher possible), et c’est donc celui-ci qui (dans plus de 90% des cas) lui versera des honoraires contractualisés en amont dans le mandat de… vente, correspondant à son travail de commercialisation, diffusion d’annonces, visites effectuées, suivi du dossier de vente, etc.

Honoraires d'agence immobilière perçus « forcément » sous réserve que le bien à la vente ait bien été évalué et que celle-ci intervienne dans la durée du mandat (souvent un an pour y parvenir) ; si tel n’est pas ce visiteur qui achète, ce sera le suivant ou un autre encore ensuite.

-        le chasseur immobilier défendra de son côté les intérêts spécifiques de son client, en l’occurrence ceux de l’acquéreur lui ayant confié son projet immo, négociera là-aussi au mieux les intérêts de ce dernier, en l’espèce en évaluant au prix le plus juste le bien mis en vente retenu, en récoltant un maximum d’information sur ce dernier afin que l’achat soit réalisé en toute connaissance de cause et au final c’est donc l’acquéreur qui lui versera des honoraires, prévus dans le mandat de… recherche, correspondant à son travail de conseil en amont du projet, d’investigation, d’analyse des annonces répertoriés et vérifications des informations qu’elles contiennent (comme celles ensuite relatives à la copropriété où se trouve l’appartement si tel est ce type de bien qui est recherché), de pré-visites éventuelles et de visites, d’étude des diagnostics techniques obligatoires, etc.

Honoraires de chasseur immobilier faisant figure d'une rémunération au résultat au sens premier du terme… car s’il ne cherche pas (de façon exhaustive, quotidienne, etc.), n’active pas son réseau de partenaires, le chasseur immobilier ne pourra pas compter sur la chance, sur un bien « tombant du ciel » pour satisfaire son client.

Au final, dans une approche globale d’un projet immobilier, agent immobilier et chasseur immobilier se complètent (preuve aussi d’une différence certaine… mais intéressante selon le projet immobilier envisagé) et, si le professionnalisme est au rendez-vous, c’est dans l’intérêt même de leur client respectif : le vendeur d’un côté et l’acquéreur de l’autre.

Alors, si vous avez un projet immo en tête, selon la nature exacte de celui-ci, vous savez désormais ce qu'il vous reste à faire !

Tous les acteurs du marché immobilier le disent, chiffres à l’appui, c’est un ralentissement, voire parfois un arrêt qui se manifeste pour certains biens (les moins prisés généralement) en cette fin d’année 2023.

La période des fêtes approchant (toujours traditionnellement calme) ne fait qu’amplifier ce phénomène qui se traduit par beaucoup moins de ventes d’appartements et de maisons.

Les acquéreurs sont moins nombreux, toujours plus attentistes, misant parfois sur une baisse des prix (l’espérant tout au moins), parfois privés de projets en raison de banques qui ne les suivent pas… quand bien même ils souhaiteraient acquérir un bien ou parce que les taux bancaires proposés constituent des freins dans le contexte économique inflationniste général.

Il en va de même des vendeurs qui considèrent - s’ils ne sont pas obligé de vendre pour cause de mutation, divorce, décès, famille qui s’agrandit ou à l’inverse se réduit avec le départ des enfants, etc. - assez souvent préférable d’attendre un regain du marché (à l’inverse des acheteurs, ils souhaitent même son embellie en termes de prix au m2), une saisonnalité meilleure après le passage des fêtes de Noël et du nouvel an, à savoir le début du printemps.

Mais s’agissant des prix, tous les professionnels - experts reconnus - que nous avons interrogés (agent immobilier côté vendeur et chasseur immobilier côté acquéreur, notaire également et courtier en prêt immobilier) nous confirment pour l’instant qu’ils demeurent stables sur la place toulousaine.

Il en va ainsi surtout des appartements situés dans les quartiers préférés des toulousaines et toulousains, en particulier dans le centre-ville historique (de Saint-Sernin à la place du Salin en passant par Capitole, les Carmes, la Dalbade, les quais de Garonne, le secteur Ozenne, Saint-Etienne, Saint-Georges), et des maisons localisées dans certains secteurs privilégiés où on les rencontrent le plus souvent tel que le bas de la Côte Pavée, le cœur du Busca ou encore les Chalets.

Les investisseurs sont également relativement actifs sur le marché.

En quête de studio, appartement T1 ou T2 (parfois d’immeuble pour les plus aisés), n’ayant pas en principe de problème de financement (soit parce qu’ils ont les fonds disponibles pour négocier au mieux, soit car leur banque leur prête l’argent nécessaire à la réalisation de leur investissement… les bons clients sont précieux !), ils savent que des opportunités peuvent se présenter dans un marché moins concurrentiel qu’à l’accoutumé et par ailleurs considèrent pouvoir potentiellement se retrouver en position de force quand les propriétaires sont dans l’obligation de se séparer de leur bien immobilier.

Encore faut-il pour eux dénicher la « perle rare », vérifier les tenants et aboutissants liés au Diagnostic de Performance Énergétique (eu égards aux interdictions de louer pouvant découler du DPE, soit dès à présent, soit à plus ou moins moyens termes), l’état de la copropriété, les travaux à y prévoir, le montant de l’impôt foncier, le bail déjà pratiqué si tel est le cas au moment de l’achat (marché tendu oblige il faudra alors se caler sur celui déjà pratiqué), procéder ainsi à des calculs de rentabilité efficients, etc. A cet égard, le chasseur immobilier Toulouse - estampillé comme tel car agissant sur ce terrain, le connaissant parfaitement - pourra être d’une grande utilité aux acquéreurs, tout comme l’agent immobilier toulousain permettra de conseiller au mieux les vendeurs, notamment pour évaluer avec pertinence leur bien, mettre en place une stratégie de commercialisation adaptée (chaque cas – type de bien, prestations offertes et localisation - étant différents, tout comme la situation individuelle intrinsèque de chaque propriétaire).

En conclusion, il est encore difficile de déterminer quel virage prendra le marché à la rentrée, mais entre ceux qui sont obligés de vendre, ceux qui peuvent encore acheter, se projeter et/ou investir (les périodes de crises permettent souvent aux plus riches de s’enrichir…), le fait que les taux bancaires devraient a priori se stabiliser et, de fait, générer de la sécurité, le fait également que Toulouse demeure un pôle d’emplois très important, un bassin économique porteur, une ville universitaire dynamique… il y a fort à parier que le marché redémarrera.

Certes peut-être lentement en début d’année, mais la pierre étant la valeur refuge par excellence, un Graal pour ceux qui ne sont pas encore propriétaires, au fil des mois l’activité immobilière reprendra, tout simplement car le logement, l’habitat est au cœur de la vie.

Bien sûr, nous scruterons attentivement dans les prochains moins les tendances exactes du marché, plus exactement des différents marchés immobiliers de l’agglomération toulousaine et de ses communes avoisinantes… pour ne pas manquer de vous informer au plus près, au plus juste.

Mais d’ici là, bien qu’en avance (enfin... Toulouse est déjà décorée des parures de Noël ; ci-après sur les allées Jean-Jaures où est ouvert depuis plus d'une semaine un marché de Noël), nous profitons de ce dernier article en 2023 pour vous souhaiter à tous, fidèles lectrices et lecteurs, de très belles fêtes de fin d’année… qui approchent à grands pas pour le bonheur des petits… et des grands !

Hausse des prix, conjoncture inflationniste : la protection des locataires organisée par les pouvoirs publics.

En raison d’un contexte économique marqué par une inflation toujours prégnante, à défaut d’être galopante, l’Etat a décidé au cours de l’été de prolonger les décisions prises un an avant en faveur du pouvoir d’achat qui visaient à protéger les consommateurs en matière de loyers.

En ce sens les « boucliers loyers » prévus le 16 août 2022 par la Loi n° 2022-1158 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat ont été reconduit par la Loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs (question sur laquelle nous nous attelons régulièrement afin d’aider les bailleurs et locataires en faisant état de l’évolution des indices applicables ; à l’instar de notre billet du mois d’avril dernier intitulé : « Information juridique : propriétaire bailleur ou locataire, il convient d’avoir connaissance des indices IRL, ICC, ILC ou ILAT applicables pour louer correctement un bien ou le prendre à la location en toute connaissance de cause »).

Ainsi, le titre 1^er de la Loi de 2022 consacré à la « Protection du niveau de vie des Français » prévoyait un article 14 aux termes duquel :

« La variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l'annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité ».

La loi précitée du 7 juillet dernier proroge les délais en remplaçant 2023 par 2024.

De la même manière, l’article 12 disposait :

« I. -A.-Pour 2022, par anticipation et en remplacement de la revalorisation annuelle prévue à l'article L. 823-4 du code de la construction et de l'habitation, les paramètres mentionnés au même article L. 823-4 sont revalorisés le 1er juillet 2022 de 3,5 % pour toutes les aides mentionnées à l'article L. 821-1 du même code.
B.-L'article L. 823-4 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année en cours. »

II.-Pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 %.

III.-Par dérogation au II, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 2,5 %.

IV.-Dans la collectivité de Corse, pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, le représentant de l'Etat peut, par arrêté, moduler, dans la limite de 1,5 point de pourcentage, la variation mentionnée au II.

Cette modulation est opérée après consultation pour avis de l'assemblée de Corse.
Elle prend en compte les critères suivants :

1° Les caractéristiques démographiques et sociales de la population locale, dont le taux de pauvreté de la collectivité de Corse, entendu comme la part de la population dont le revenu est inférieur à 60 % du revenu médian ;

2° L'existence d'un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ;

3° L'écart entre l'inflation annuelle constatée en France métropolitaine et celle constatée sur le territoire de la collectivité de Corse.

Ces critères sont précisés par arrêté du ministre chargé de la transition écologique.

V.-Les II à IV sont applicables à la fixation de l'indice de référence des loyers par dérogation aux dispositions suivantes :

1° Le deuxième alinéa du I de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2° Les huitième et dernier alinéas de l'article 17-2 de la même loi ;

3° Le deuxième alinéa de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

4° L'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ;

5° Les dixième et dernier alinéas du VI de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique ;

6° Le premier alinéa de l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation ;

7° Le premier alinéa de l'article L. 353-9-3 du même code ;

8° L'avant-dernier de l'article L. 442-1 dudit code ;

9° Le V de l'article L. 445-3 du même code ;

10° Le deuxième alinéa de l'article L. 445-3-1 du même code ».

La loi sus-évoquée du 7 juillet dernier prolonge également les délais, opère un même décalage, en substituant 2023 par 2024 :

« 1° Au II, les mots : « deuxième trimestre de l'année 2023 » sont remplacés par les mots : « premier trimestre de l'année 2024 » ;

2° Au III, les mots : « deuxième trimestre de l'année 2023 » sont remplacés par les mots : « premier trimestre de l'année 2024 » ;

3° Au premier alinéa du IV, les mots : « deuxième trimestre de l'année 2023 » sont remplacés par les mots : « premier trimestre de l'année 2024 ».