Toulouse Immobilier

Des sanctions sont-elles prévues en cas d'absence d'affichage du DPE (Diagnostic de Performance énergétique) dans les annonces immobilières ?

La question et la réponse du Secrétaire d'État auprès de la Ministre de l'Ecologie, du développement durable, des transports et du logement : 

Texte de la question

M. Jean Roatta attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur le décret à venir relatif à l'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières de location ou de vente.

La loi portant engagement national pour l'environnement a entériné l'obligation d'afficher, à partir de 2011, la performance énergétique sur les annonces immobilières de logements proposés à l'achat ou à la vente.

Un décret doit bientôt préciser les conditions d'application de cette mesure.

Or le projet de décret ne prévoit aucune sanction propre au non-respect de cette obligation, ce qui risque de nuire à la bonne application de la loi.

Un dispositif généralisé et immédiat de sanction serait donc pertinent.

La sanction doit être extérieure et systématisée afin de ne pas altérer la relation contractuelle loueur-locataire, ou vendeur-acheteur.

Une amende forfaitaire par annonce ne comportant pas d'affichage de la performance énergétique constituerait un dispositif léger, efficace et pérenne.

Cette sanction, en fonction du nombre d'annonces non conformes, permettrait de ne pas pénaliser outre mesure, les particuliers, tout en restant significative.

Cette solution est d'autant plus souhaitable que les professionnels de l'immobilier s'étaient engagés, en mai 2008, à afficher la performance énergétique, ce qui n'a pas été suivi d'effet.

Aussi, il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer dans quelle mesure le Gouvernement compte intégrer au décret un dispositif de sanction en cas de non-affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières.

Texte de la réponse

La généralisation de l'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières au 1er janvier 2011 est prévue par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite « Grenelle 2 ».

Elle s'inscrit dans la continuité de la convention d'engagements volontaires signée par les professionnels de l'immobilier en mai 2008.

Cette mesure vise à améliorer, le plus en amont possible, l'information des acquéreurs et loueurs de biens immobiliers, de sorte que la performance énergétique du bien devienne un des éléments constitutifs du choix.

Elle permettra en outre : d'amener le propriétaire à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique par un professionnel certifié dès l'annonce de la mise en vente et de la location de son bien immobilier, comme le prévoit déjà la loi ; d'encourager le locataire potentiel à demander le diagnostic de performance énergétique ; d'inciter les propriétaires et les bailleurs à réaliser des travaux d'économie d'énergie ; de valoriser le bien du propriétaire si celui-ci est performant énergiquement.

En cas d'absence d'affichage de la performance énergétique dans l'annonce immobilière, les dispositions de droit commun s'appliquent : au plan civil, le dol (art. 1116 du code civil) peut résulter de la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu, aurait conduit l'acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre (la sanction est la nullité de l'acte ou la réduction du prix) ; au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (art. L. 121-1 du code de la consommation) peut être relevé par les services des fraudes et faire l'objet des sanctions de l'article L. 213-1 du même code : deux ans de prison et 37 500 EUR d'amende.

Au-delà de ces dispositions, la sanction sera surtout celle du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l'acquisition ou à la location.

Cette mesure s'applique aux 600 000 transactions et aux millions de locations réalisées chaque année.

Question n°95911 publiée au Journal Officiel le : 14/12/2010 (page : 13471) - Réponse publiée au JO le : 11/01/2011 (page : 295).

L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation générale pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente.

Ces informations sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la Construction et de l’Habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6 du CCH) qui vise à contrôler : la présence de plomb, d'amiante, de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état des risques naturels et technologiques, la performance énergétique du bâtiment (DPE), l’état de l’installation électrique.

Dans le souci d'une information compléte de son client acquéreur avant la signature du compromis de vente chez le notaire où les diagnostics techniques sont, en toute hypothèse, communiqués à ce dernier, le chasseur immobilier - qui a trouvé le bien immobilier (appartement, maison, local, etc.) objet dudit compromis - s'efforce d'obtenir du vendeur ces différents diagnostics obligatoires.

Le client acquéreur du chasseur immobilier (ou encore chasseur d'appartement ou coach immobilier) peut ainsi, avant même le rendez-vous chez le notaire, prendre tranquillement connaissance des différents diagnostics et, si besoin, interroger le diagnostiqueur sur un point technique.

Pour chacun des diagnostics obligatoires le Code de la Construction et de l'Habitation renvoit à un article :

Le Plomb : art. L. 1334-6 du Code de la santé publique

L’Amiante : art. L. 1334-13 du Code de la santé publique 

Les Termites : art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH

L’Installation Intérieure de Gaz : art. L 134-6 du CCH

Les Risques Naturels et Technologiques : art. L. 125-5 I du code de l’environnement

La Performance Energétique : art. L. 134-1 du CCH

L’Installation Intérieure d'Electricité : art. L. 134-7 du CCH

A ce jour, pas moins de sept diagnostics sont donc obligatoires, sans compter l’attestation de superficie privative (Loi Carrez) pour la vente d’un lot en copropriété.

    le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : il concerne tous les bâtiments construits avant le 1^er janvier 1949. Sa durée de validité est de un an si du plomb est trouvé dans les peintures, elle est illimitée si aucune trace n’a été détectée. À ce jour, le constat ne concerne que les parties privatives. À compter du 12 août 2008, les parties communes de l’immeuble, le cas échéant, devront également être examinées et le constat annexé.

    le diagnostic amiante : il concerne tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Sa durée de validité est illimitée si le constat est négatif. Les parties privatives comme les parties communes sont concernées.

    le diagnostic termites : il concerne tous les bâtiments, mais uniquement ceux situés dans les zones à risques déterminées par arrêté préfectoral (il faut consulter la liste en mairie). Le constat de présence ou d’absence de termites est valable six mois.

    le diagnostic gaz : il concerne également tous les logements où l’installation intérieure a été faite depuis plus de quinze ans. Sa durée de validité est de trois ans.

    le diagnostic de performance énergétique : il concerne tous les bâtiments bâtis sauf les constructions provisoires (n’excédant pas deux ans). Il est obligatoire depuis le 1^er novembre 2006 pour les ventes de bâtiments existants et aux constructions neuves dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 2007. Il est valable dix ans, mais n’a toutefois qu’une valeur informative.

    le diagnostic des risques naturels, technologiques et sismiques : il concerne tous les bâtiments, bâtis ou non bâtis, mais uniquement ceux situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels et sismiques (il faut consulter la liste en mairie). Sa durée de validité est de six mois.

    le diagnostic électricité : il concerne tous les logements où l’installation date de plus de quinze ans, mis en vente à compter du 1er janvier 2009. Sa durée de validité est de trois ans.

    À compter du 1^er janvier 2013, un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif devra également être annexé à l’acte de vente.

Pour plus d'informations, se reporter au site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement.